Chật vật tìm mọi cách ra hàng, cho thuê không được giá, nhiều nhà đầu tư căn hộ thứ cấp tại TP. HCM đang gặp khó khăn trong việc thu hồi dòng tiền.

Nhà đầu tư rầm rộ ra hàng 

Thị trường căn hộ hoạt động ảm đạm trong 2 quý vừa qua, không chỉ nguồn hàng sơ cấp khó bán, căn hộ thứ cấp cũng chịu chung số phận khi lượng giao dịch thành công giảm rõ rệt. Bất chấp sự sụt giảm lượng người mua, giới đầu tư vẫn ồ ạt ra hàng, nhất là ở các dự án chuẩn bị bước vào giai đoạn hoàn thiện.

Khu Đông hiện là thị trường ghi nhận nguồn hàng căn hộ thứ cấp chào bán lớn nhất. Đây cũng là khu vực có sự biến động mạnh về giá bán căn hộ. Tìm hiểu, tại nhiều sàn giao dịch cho thấy, số lượng căn hộ nhận chào bán lại tại các dự án ở khu Đông và khu Nam tăng mạnh. Nhiều sàn còn cho biết, số sản phẩm nhà đầu tư ký gửi rao bán lại ngang ngửa số hàng sơ cấp sàn đang phân phối.

Thông thường tại một dự án sắp hoàn thiện hay vừa bàn giao sẽ có gần 30-40% số căn hộ được rao bán lại. Khoảng 4 tháng trở lại đây, lượng sản phẩm thứ cấp đổ vào thị trường ngày càng nhiều. Số căn hộ rao bán lại có giá tăng trung bình từ 10-20% so với 3 tháng đầu năm. Nhiều nhà đầu tư lo lắng qua năm 2019 khi nguồn cung tăng lên, việc bán ra sẽ gặp khó khăn. Hơn nữa, giai đoạn 2017-2018 lại là thời điểm bàn giao khá nhiều dự án, nhà đầu tư không có ý định cho thuê sẽ phải tranh thủ ra hàng trước khi tất toán với chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, thị trường cho thuê cũng kém khả quan, nhiều người có ý định đầu tư cho thuê chuyển hướng sang chào bán đứt khiến lượng sản phẩm thứ cấp tăng mạnh. Nguồn hàng thứ cấp rao bán chủ yếu đến từ phân khúc trung cao, sản phẩm cao cấp, hạng sang thì lại không nhiều như thời điểm 2 năm trước.

Lượng giao dịch căn hộ thứ cấp thành công giảm rõ rệt trong 2 quý đầu năm. Ảnh minh họa: Phương Uyên

Nguồn hàng đa dạng cũng không giúp cho giao dịch căn hộ thứ cấp cải thiện. Liên tục mấy tháng gần đây, việc chào bán lại căn hộ tiếp tục gặp khó khăn. Anh Ngô Thanh Hiền, quản lý kinh doanh một sàn môi giới tại quận 3 cho biết, việc ra hàng căn hộ ngày càng không dễ dàng. Bản thân sàn của anh số lượng căn hộ bán ra được chỉ tầm 30-50% so với nguồn hàng nhà đầu tư thứ cấp ký gửi. Thậm chí trong vòng một tháng trở lại đây chỉ có khoảng 10 căn hộ thứ cấp được bán ra và phải qua thương lượng lại giá.

Anh Nguyễn Thành Trung, giám đốc kinh doanh một sàn giao dịch lớn tại TP HCM cho biết, nếu thời điểm này 2017 tình hình giao dịch căn hộ có giá từ 1,7-3 tỉ đồng tại các quận Tân Phú, Bình Thạnh, quận 7, quận 8, quận 9 dù không nóng sốt nhưng vẫn khá ổn định, lai rai 1 tháng sàn có mấy chục giao dịch mua đi bán lại, nhưng gần đây thì rất chậm. "Tính cả nguồn hàng ký gửi bán lại của nhà đầu tư từ năm 2017 đến giờ, số lượng cũng gần 800 căn, từ đầu năm đến nay sàn chỉ mới bán lại được tầm 200 căn. Số còn lại thì vẫn tồn đọng ở đó vì không thỏa thuận được giá bán", anh Trung nói.

Cung nhiều + giá cao = bán khó 

Tìm hiểu giao dịch thứ cấp tại loạt dự án như Opal Garden (quận Thủ Đức), Him Lam Phú Anh, The Eastern, The Sun Avenue, Centana Thủ Thiêm, New City (quận 2), Rivera Park (quận 10), Sky Garden, Green Star, Golden Star (quận 7)... việc rao bán lại với mức giá chênh từ 250-300 triệu đồng/căn không còn là chuyện dễ dàng. Giá chào bán thứ cấp tại khá nhiều dự án đã có động thái giảm từ 3-7% so với cùng thời điểm 2017.

Không có chuyện nhà đầu tư căn hộ thứ cấp chịu cắt lỗ 200-300 triệu/căn, đây chỉ là cách rao bán để thu hút người mua. Ảnh minh họa

Chia sẻ về lý do khiến việc ra hàng căn hộ ngày càng khó khăn, đa phần dân đầu tư đều đổ cho nguồn cung quá nhiều, tạo áp lực cạnh tranh lớn. Anh Đỗ Đức Toàn, một nhà đầu tư tại quận 7 cho rằng, nguồn cung căn hộ sơ cấp và thứ cấp ngày càng nhiều thì việc tìm khách mua sẽ ngày càng khó. Nếu trước đây chỉ những căn hộ cao cấp, diện tích lớn mới khó ra hàng, hiện tại căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, bình dân cũng vẫn ế ẩm. 

Không chỉ căn diện tích 80-90m2 mới kén khách, căn 55-60m2 cũng chậm giao dịch. Nếu 2 năm trước, nhà đầu tư dễ dàng hưởng chênh 5-10% chỉ trong 6 tháng đầu tư thì hiện nay khi nguồn hàng sơ cấp của chủ đầu tư dồi dào, việc ra hàng sau 1-2 năm hưởng lời 10-15% còn khó nói gì lướt sóng.

Tuy nhiên theo anh Ngô Thanh Hiền, không thể đổ lỗi hoàn toàn do cung nhiều mà căn hộ khó tiêu thụ. Với những khách hàng có nhu cầu an cư thật sự, chung cư vẫn chiếm đến 60% sự lựa chọn. Nguồn cung thực chất không nhiều đến mức bội thực, vấn đề là giá chung cư giờ lại quá cao. Người có nhu cầu đôi khi không mua nổi. 

So với 2 năm trước, mặt bằng giá bán căn hộ tăng từ 20-30%. Cùng khu vực, năm 2016 nhiều dự án bán có 20 triệu đồng/m2 thì hiện tại đã lên mức 27-30 triệu đồng/m2. Hai năm trước, với số tiền tầm 1,5-1,7 tỉ đồng có thể mua được một căn hộ 60m2 tại khá nhiều khu vực quận 9 nhưng nay cũng ở vị trí đó, diện tích đó, dự án rao là giá bình dân cũng phải tầm 1,9-2,5 tỉ đồng.

Mặc dù giới đầu tư đang tìm đủ giải pháp để ra hàng nhưng đa phần họ đều chỉ chấp nhận bán hòa vốn, rất ít xuất hiện tình trạng cắt lỗ thật sự. Ông Phạm Văn Phú, một nhà đầu tư sống tại quận 10 cho biết, đã đầu tư thì trừ trường hợp bất khả kháng mới phải bán lỗ, hầu như dân đầu tư lướt sóng phải kiếm được 30-50 triệu đồng, đầu tư dài hạn thì ít nhiều cũng phải lời từ 100-150 triệu đồng. 

Nhiều tin rao cắt lỗ, bán phá giá thật ra là rao cho hấp dẫn. "Tôi thật sự có gặp một vài nhà đầu tư cần xoay vốn ngân hàng nên bán ra với giá gốc, bán cắt lời. Còn nói bán lỗ 200-300 triệu đồng thì chưa gặp trường hợp nào. Dân đầu tư căn hộ không chạy theo sóng như đất nền nên việc chết một lượng vốn lớn vào dự án nào đó rất ít. Dù giao dịch kém cũng không đến mức cắt lỗ, đa phần là cắt lời thôi", vị này cho biết.

Phương Uyên (Enternews)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
Dự án khu dân cư đại nam       Dự án Lago Centro Long An