Cơ hội thay đổi tích cực cho bất động sản công nghiệp

Nhìn từ thế giới

Trong vòng hơn 20 năm qua, thế giới đã chứng kiến tốc độ nhanh chóng của quá trình toàn cầu hóa. Tốc độ này chỉ chậm lại sau khi đại dịch nổ ra và các căng thẳng địa chính trị diễn ra trong vài năm trở lại đây. Điều này đã khiến hầu hết các quốc gia phải xem xét và hướng trọng tâm về an ninh và bảo hộ mậu dịch. Chính phủ các nước cũng đang tìm cách thúc đẩy sản lượng sản xuất trong nước và bảo vệ các ngành trọng yếu như năng lượng, thực phẩm, hay khoáng sản và công nghệ tiên tiến, ví dụ như chất bán dẫn hay sản xuất xe điện (EVs).

Song song với đó, biến động địa chính trị đã ảnh hưởng đến dòng vốn quốc tế đổ vào thị trường bất động sản nói chung. Đồng thời ảnh hướng đến một số những loại hình bất động sản cụ thể như logistics, nhà xưởng hay sản xuất trên khắp các khu vực Bắc Mỹ, Châu Âu hay Châu Á Thái Bình Dương.

Những yếu tố này đã tác động tới sự thay đổi của chiến lược lựa chọn địa điểm đặt nhà máy sản xuất từ “offshoring” sang các khái niệm khác như “reshoring”, “nearshoring” hay “friendshoring”. Có thể hiểu, “offshoring” là khi một doanh nghiệp khai sinh ở một quốc gia nhưng lại đặt dây chuyền sản xuất, hay sử dụng các nguồn lực từ một quốc gia khác để phục vụ cho việc sản xuất và kinh doanh của mình. Trái ngược, “reshoring” hay “nearshoring” được lý giải là xu hướng đưa sản xuất về chính quốc hoặc gần chính quốc.

Theo nghiên cứu mới đây của Savills, tại khu vực Bắc Mỹ, “Khả năng phục hồi” đã thành một từ khóa quan trọng đối với các đơn vị quản lý chuỗi cung ứng tại Bắc Mỹ. Tuy nhiên, chi phí hiện vẫn là yếu tố quan trọng nhất được đưa ra khi lựa chọn địa điểm sản xuất và lưu trữ. Mặc dù các cơ hội liên quan đến “nearshoring” đã tăng lên trong những năm gần đây – đặc biệt dành cho nhưng đơn vị sản xuất tại khu vực Đông Bắc Á. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp Mỹ vẫn tận dụng phương án offshoring tại những khu vực này để hưởng lợi từ giá lao động thấp hơn.

Chuyên gia của Savills cho rằng, Đạo luật Giảm lạm phát năm 2022 có thể làm thay đổi chiến lược này. Các công ty của Mỹ thuộc các lĩnh vực trọng yếu, ví dụ như năng lượng xanh, công nghệ sạch, đang được cung cấp một khoản trợ cấp lớn và giảm thuế để chuyển địa điểm. Những ưu đãi tương tự cũng được Chính phủ tung ra thông qua CHIPS và Khoa học (Đạo luật khuyến khích sản xuất bán dẫn cho nước Mỹ), được ban hành để giảm sự phụ thuộc của Hoa Kỳ vào việc nhập khẩu chất bán dẫn từ Đài Loan và Hàn Quốc. Theo đó, Đạo luật này đi kèm gói ngân sách 280 tỷ USD, trong đó riêng các khoản chi để kích thích ngành sản xuất chất bán dẫn trong nước lên tới 39 tỷ USD, cùng 13,2 tỷ USD dành cho các hoạt động nghiên cứu, phát triển và đào tạo nguồn nhân lực.

Chính sách này đã góp phần thúc đẩy sự bùng nổ hoạt động xây dựng các nhà máy sản xuất tại Mỹ. Các công ty như TSMC, Intel vàn Samsung đã thông báo kế hoạch xây dựng các nhà máy sản xuất chất bán dẫn tại quốc gia này và hơn 20 nhà máy sản xuất xe điện dự kiến sẽ hoàn thiện vào cuối năm 2026.

Tại khu vực Châu Âu, phần lớn nhu cầu cho nhà kho tại Châu Âu đã bị sụt giảm vì đại dịch cũng như sự phát triển của bán lẻ trực tuyến. Tuy nhiên, trong trung hạn, an ninh chuỗi cung ứng và nhu cầu đầu tư vào các công nghệ xanh sẽ tạo ra sức ảnh hưởng lớn về nguồn cầu kho vận tại khu vực này.

“Nearshoring”, do đó, được sử dụng nhằm tạo thêm cơ hội đầu tư bất động sản tại Đông Âu, đặc biệt tại những quốc gia hợp tác chiến lược với Liên Minh Châu Âu (EU) và đồng thời sở hữu lợi thế về lượng nhân công lớn và giá rẻ.

Việc nhấn mạnh vào việc bảo vệ chuỗi cung ứng này sẽ tạo ra hiệu ứng lan tỏa chậm đối với nhu cầu về kho bãi và nhà máy sản xuất tại thị trường bất động sản thương mại.

Trong khi đó, ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương, Trung Quốc hiện vẫn là “công xưởng của thế giới” và chiếm khoảng 30% sản lượng toàn cầu. Quốc gia này sở hữu những lợi thế cạnh tranh nổi bật như cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, trình độ nhân lực cao và có khả năng hội nhập sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Tuy nhiên, việc giá lao động Trung Quốc tăng cao khiến thị trường này không còn thu hút như trước, đặc biệt khi các ưu đãi để các doanh nghiệp quay trở lại đặt nhà máy tại chính quê hương đang được tính đến. Hiện nay, các công ty nước ngoài, ví dụ như Apple, đã giảm bớt việc thành lập các nhà máy mới ở Trung Quốc.

Ông Thomas Rooney, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Hà Nội nhận định từ giờ tới cuối năm 2023, các giao dịch sẽ vẫn tiếp tục được diễn ra và tình trạng nguồn cung vẫn rất dồi dào.

Cơ hội cho Việt Nam

Khi tìm kiếm những lựa chọn ngoài Trung Quốc để di chuyển các nhà máy sản xuất, Việt Nam nổi lên như một điểm đến lý tưởng với khoảng cách địa lý gần, nhân công có tay nghề với chi phí cạnh tranh và cơ sở hạ tầng đang được đầu tư phát triển mạnh mẽ.

Cơ hội này đã đem lại một vài thay đổi tích cực đối với thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Theo ông Thomas Rooney, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Hà Nội, chỉ số Quản lý thu mua (PMI) dây chuyền sản xuất và Chỉ số Sản xuất công nghiệp tại Việt Nam đều có sự gia tăng tích cực trong những tháng đầu năm 2023.

Thị trường tiếp tục ghi nhận những thương vụ đầu tư lớn và các hoạt động cơ bản đang diễn ra khá sôi nổi. Tuy nhiên, tình hình kinh tế toàn cầu hiện nay dẫn tới việc suy giảm tổng cầu. Từ đó đặt ra bài toán khiến Nhà nước cần giải quyết kịp thời và kết hợp đưa ra các biện pháp dự phòng để thúc đẩy kinh tế phát triển hơn.

Về triển vọng trong tương lai gần, ông Thomas nhận định từ giờ tới cuối năm 2023, các giao dịch sẽ vẫn tiếp tục được diễn ra và tình trạng nguồn cung vẫn rất dồi dào. Đối với nguồn cung nhà xưởng xây sẵn, sức hút của các tỉnh như Hải Phòng sẽ ngày càng tăng trong mắt các nhà đầu tư cũng như khách thuê. Ngoài ra Bắc Ninh cũng đang là một lựa chọn lý tưởng cho các khách thuê trong và ngoài nước cũng như các chủ đầu tư phát triển kho xưởng xây sẵn, khi thành phố này đã vươn lên là địa phương xếp thứ ba trong việc thu hút vốn FDI.

Nhìn chung, sự chuyển dịch về chuỗi cung ứng toàn cầu tạo ra nhiều cơ hội mới nhưng cũng đem lại những thách thức nhất định. Do đó, thị trường Việt Nam cần nắm bắt xu hướng và tiếp cận cơ hội một cách đầy đủ và nhanh chóng, từ đó có thể tận dụng tốt nhất và bứt phá.