Chuyện lạ đời: Không đứng tên hai vợ chồng, khách hàng bị chủ đầu tư kiện, tuyên hợp đồng vô hiệu?

Khách hàng trong một lần căng băng rôn đòi nhà tại dự án Tân Bình Apartment

Vụ việc Công ty TNHH đầu tư bất động sản Tân Bình (Công ty Tân Bình) chủ đầu tư dự án Tổ hợp nhà ở - nhà ở xã hội Tân Bình (Tân Bình Apartment, số 32 Hoàng Bật Đạt, P.15, Q.Tân Bình) mới đây khởi kiện khách và đòi tuyên hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu với những lý do “trời ơi” đang gây ra nhiều tranh luận.

Cụ thể, Công ty Tân Bình cho biết, năm 2016 công ty này có ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với khách hàng có tên V.T.T, giá trị căn hộ là 1,5 tỉ đồng. Ông T đã thanh toán cho công ty Tân Bình gần đủ 1,5 tỉ đồng.

Lý do Công ty Tân Bình khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán căn hộ với ông T là bởi lúc ký hợp đồng ông này đã kết hôn nhưng chỉ ký hợp đồng một mình không có vợ và không có nội dung cam kết là tài sản riêng.

Đồng thời, tại thời điểm ký kết hợp đồng, Công ty Tân Bình chưa hoàn thành thủ tục tại Sở Xây dựng TP.HCM. Mặt khác do việc thi hành quyết định số 2753 của UBND TP.HCM (xử phạt hành chính vì hành vi xây dựng sai phép của Công ty Tân Bình - NV) nên công ty buộc phải hoàn trả khoản tiền do ông Thủy đã giao cho công ty. Cho đến nay, ông Thủy vẫn chưa đến công ty để nhận lại toàn bộ khoản tiền đã chuyển. Chính vì vậy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã ký kết là không có giá trị pháp lý, vô hiệu.

Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP.HCM chia sẻ quan điểm về vụ việc này như sau: Thứ nhất, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì không bắt buộc khi mua bán nhà đất phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng; do đó, trường hợp ông T chỉ một mình đứng ra ký hợp đồng mua căn hộ là không sai, việc Công ty Tân Bình đưa ra nội dung này để cho rằng hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu là không có căn cứ pháp luật.

Thứ hai, Công ty Tân Bình đưa ra lý do thời điểm ký kết hợp đồng Công ty chưa hoàn thành thủ tục tại Sở Xây dựng nên hợp đồng mua bán là không có giá trị pháp lý. Vấn đề này, Cơ quan giải quyết tranh chấp (Tòa án hoặc Trọng tài) cần phân tích kỹ lưỡng, xem xét đúng bản chất vấn đề để có phán quyết đảm bảo lẽ công bằng theo khoản 2 Điều 6 Bộ luật Dân sự năm 2015 và bảo vệ bên ngay tình.

Cụ thể, cần phải trả lời những câu hỏi mấu chốt sau đây: (i) Hợp đồng ký kết ngày 16/9/2016 mà sao đến nay Công ty Tân Bình mới yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu?

(ii) Có phải Công ty Tân Bình cố tình sai phạm để gài bẫy khách hàng (lúc đó cần vốn nên muốn huy động vốn, giờ thấy giá căn hộ tăng nên lật lọng)?

(iii) Bên nào có lỗi dẫn đến hợp đồng mua bán căn hộ bị vô hiệu?

(iv) Nếu tuyên hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu thì giải quyết hậu quả pháp lý như thế nào để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho bên ngay tình?

“Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết hơn 4 năm và khách hàng đóng gần đủ tiền thì Công ty Tân Bình mới khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu thì khả năng cao ngay từ đầu Công ty Tân Bình đã chủ ý tạo ra sai phạm để sau này kiếm cớ làm cho hợp đồng bị vô hiệu, nhằm chiếm dụng vốn của khách hàng mà không phải trả lãi suất. Nếu hợp đồng mua bán căn hộ này bị tuyên vô hiệu thì lỗi hoàn toàn thuộc về Công ty Tân Bình. Rõ ràng, trong trường hợp này khách hàng là bên ngay tình, pháp luật cần bảo vệ họ”, ông Hữu nói.

Luật sư Hữu cho rằng, Cơ quan giải quyết tranh chấp nên tuyên hợp đồng mua bán căn hộ này vẫn có hiệu lực pháp luật (ngay từ đầu Công ty Tân Bình tự nguyện bán với giá đó, bên khách hàng đồng ý mua và thanh toán tiền đúng tiến độ, khách hàng không biết về sai phạm của Công ty Tân Bình, Công ty không nói rõ sai phạm của mình cho khách hàng biết nên tuyên hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý là hoàn toàn phù hợp với thực tiễn), bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng cho khách hàng (họ là bên ngay tình, không phải là bên gây ra lỗi).

Nếu tuyên hợp đồng vô hiệu phải trả tiền theo giá thị trường

Theo Luật sư Hữu, trong trường hợp Cơ quan giải quyết tranh chấp ‘máy móc’ tuyên hợp đồng mua bán căn hộ này vô hiệu thì cần giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo đúng quy định của Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, đảm bảo phù hợp với thực tiễn. Cụ thể như sau:

1. Theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ở đây, về phía khách hàng thì hoàn trả lại căn hộ, còn Công ty Tân Bình. phải hoàn trả tiền cho khách hàng.

Vấn đề được đặt ra, Công ty Tân Bình phải hoàn trả tiền cho khách hàng như thế nào? Tất nhiên, không phải trước đó nhận 1,5 tỉ đồng thì bây giờ trả lại 1,5 tỉ đồng, bởi 1,5 tỉ đồng của năm 2016 nó khác xa 1,5 tỉ đồng lúc này (thời điểm này lấy 1,5 tỉ đồng không thể mua được một căn hộ giá 1,5 tỉ đồng như năm 2016; nếu ‘máy móc’ tuyên Công ty Tân Bình hoàn trả lại 1,5 tỉ đồng cho khách hàng thì chẳng khác nào giúp bên gây ra lỗi được chiếm dụng vốn một thời gian dài không phải trả lãi còn bên ngay tình gánh lấy thiệt hại do lỗi của kẻ khác gây ra).

Bởi vậy, Cơ quan giải quyết tranh chấp cần xác định giá trị căn hộ đó hiện nay trên thị trường ở khu vực đấy (hoặc tương đương) có giá trị bao nhiêu; hoặc xác định 1,5 tỉ đồng tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ có thể mua được căn hộ lúc đó như thế nào (diện tích bao nhiêu, vị trí ở đâu,…) nhằm quy ra giá trị bằng tiền lúc này để đưa ra mức hoàn trả tương xứng.

2. Theo khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trong trường hợp này, dễ dàng xác định được Công ty Tân Bình là bên có lỗi; do đó, Công ty Tân Bình phải bồi thường thiệt hại cho khách hàng.

Nếu Cơ quan giải quyết tranh chấp đưa ra phán quyết như ở Mục 1 nêu trên thì khách hàng coi như không bị thiệt hại; do đó, bên Công ty Tân Bình không phải bồi thường thiệt hại. Đối với trường hợp Cơ quan giải quyết tranh chấp đưa ra phán quyết ‘máy móc’ yêu cầu Công ty Tân Bình hoàn trả lại đúng số tiền đã nhận từ khách hàng là 1,5 tỉ đồng thì rõ ràng khách hàng bị thiệt hại (ví dụ: thời điểm này căn hộ tượng tự vậy trên thị trường có giá 2,1 tỉ đồng, khách hàng bị thiệt hại 600 triệu đồng) nên Công ty Tân Bình phải bồi thường thiệt hại theo mức thực tế mà khách hàng bị thiệt hại.