Chung cư mi ni: Cơ hội và rủi ro

Mới đây xuất hiện xu hướng một số bạn trẻ cùng góp tiền xây chung cư mi ni. Họ thường là bạn bè chơi thân với nhau, thậm chí nhiều người còn lên các diễn đàn mạng kêu gọi cùng góp vốn tìm đất xây chung cư mi ni, sau đó sẽ phân chia các tầng cho từng hộ gia đình. Tuy nhiên, nhiều người e ngại cách làm này vẫn ẩn chứa tranh chấp khó lường.

PV Tiền Phong có cuộc trao đổi với luật sư - thạc sỹ Phạm Văn Phất (Đoàn luật sư tỉnh Quảng Ninh) về đề tài này.

Xin ông cho biết “căn hộ mi ni” có được pháp luật thừa nhận?

Luật Nhà ở (có hiệu lực thi hành từ 01-7-2006) chưa có cơ chế để hộ gia đình, cá nhân được xây nhà chung cư để bán, cũng không cho phép doanh nghiệp xây những căn hộ chung cư diện tích dưới 45m².

Sau khi luật này ban hành, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh xuất hiện nhiều “chung cư mi ni” do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, diện tích căn hộ 30 - 60m², mua bán bằng “giấy viết tay” nhưng chạy như tôm tươi.

Nhận thấy nhu cầu nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp là cần thiết và chính đáng, ngày 23-6-2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, cho phép hộ gia đình, cá nhân được tạo lập, mua bán, được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “căn hộ mi ni”.

Thế nhưng đây là lúc thị trường bất động sản bắt đầu đóng băng, cũng là lúc hàng loạt nhược điểm của chung cư mi ni bộc lộ, khiến hàng ngàn căn hộ mi ni mới được xây ồ ạt ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh rơi vào cảnh ế ẩm…

Ông có thể nói rõ nhược điểm của chung cư mi ni?

Việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cho các căn hộ chung cư mi ni trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn vì nhiều lý do khác nhau, do đó, phần lớn các căn hộ mi ni đã được mua bán bằng giấy viết tay, và do đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vẫn đứng tên chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân. Như vậy là người mua rơi vào cảnh có nhà để sử dụng, song không có cả sổ đỏ lẫn sổ hồng.

Hình ảnh chung cư mi ni rất hấp dẫn được đăng tải trên mạng, tuy nhiên thị trường căn hộ mi ni hiện đang rất ế ẩm.

Ngoài nhược điểm trên, nhiều chung cư mi ni đã đưa vào sử dụng thường không đảm bảo các tiêu chuẩn nhà chung cư được quy định tại Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành (cầu thang chật hẹp, thiếu hệ thống phòng cháy chữa cháy, thiếu cơ chế bảo hành - bảo trì công trình...) nên bất lợi trong sinh hoạt, nhanh xuống cấp, dễ rơi vào cảnh cha chung không ai khóc. Nội quy sử dụng nhà chung cư không có nên khó duy trì trật tự sinh hoạt chung.

Nhiều bạn trẻ đang rủ nhau góp vốn mua đất cùng xây chung cư mi ni. Cách làm này chứa đựng những rủi ro nào, thưa ông?

Tôi chỉ có thể nói ngắn gọn, theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản… nhiều người có quyền cùng góp vốn để có được một mảnh đất, và cùng tạo lập nhà ở trên mảnh đất đó.

Vấn đề là họ phải phân chia và tạo lập quyền sử dụng các căn hộ trong chung cư đó theo đúng các quy định pháp luật.

Theo tôi, dưới góc độ chất lượng công trình và tính tiện dụng trong kiến trúc, cùng nhau góp vốn xây dựng thường thuận lợi hơn cho các chủ căn hộ, so với đi mua căn hộ mi ni xây dựng sẵn.

Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, việc sở hữu chung của các cá nhân khác nhau đối với nhà ở khó tránh khỏi các mầm mống của mâu thuẫn, tranh chấp, kể từ quá trình tạo lập, phân chia, sử dụng, cho đến khi mua bán, chuyển nhượng...

Với những người quyết tâm góp vốn xây chung cư mi ni, ông có lời khuyên nào cho họ?

Theo tôi, góp vốn xây chung cư mi ni là một giải pháp tích cực cho người có thu nhập thấp, song phải nhận thấy sở hữu chung đối với nhà ở, công trình xây dựng là vấn đề pháp lý phức tạp.

Muốn loại bỏ bớt những rủi ro và những tranh chấp tiềm tàng trong quá trình tạo lập, phân chia, sử dụng cho đến mua bán, chuyển nhượng, các nhà đầu tư kiểu này nên tìm hiểu kỹ những quy định pháp luật có liên quan.

Nếu đọc văn bản luật rồi mà vẫn chưa thực sự tự tin, thì nên tư vấn luật sư. Đầu tư bất động sản là việc lớn, xứng đáng sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật.

Cám ơn ông.