Trong suốt thời gian triển khai dự án đến khi hoàn thành, chủ đầu tư có thể phải mất một tỷ lệ % rất lớn trong giá trị bán, từ đó kéo lợi nhuận dự án cũng giảm mạnh.

Chủ bất động sản và bên thuê “giằng co” chuyển áp lực rủi ro tỷ giá

CBRE đã xuất bản báo cáo Luận điểm Việt Nam, đánh giá tác động của việc điều chỉnh giảm giá trị đồng VND so với USD và thu hẹp biên độ giao dịch lên thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đó, đối với sự mất giá của đồng tiền, chủ bất động sản (chủ cho thuê) và khách thuê có quyền lợi trái ngược nhau.

Hiện, Chính phủ siết chặt hơn việc thực thi quy định niêm yết giá theo tiền đồng. Nếu chủ cho thuê “né” luật và vẫn niêm yết theo đô-la, họ có thể thành công trong việc giảm thiểu rủi ro trượt giá và đẩy rủi ro tỷ giá về phía khách thuê. Tuy nhiên, nếu Chính phủ tiếp tục siết chặt hơn các quy định hiện hành như khoảng cuối năm 2010, việc tiếp tục niêm yết giá theo USD sẽ không khả thi.

Khi áp lực từ Chính phủ đủ mạnh, các chủ cho thuê có thể chuyển sang niêm yết giá theo tiền đồng và ràng buộc bởi tỷ giá. Giá thuê được tính theo VND với một điều khoản ràng buộc là nếu tỷ giá giảm theo một tỷ lệ nhất định, giá thuê sẽ được điều chỉnh theo.

Trong khi đó, khách thuê có cơ sở yêu cầu niêm yết giá thuê bằng VND khi đó sẽ đẩy rủi ro trượt giá về ngược lại phía chủ cho thuê. Cùng với việc thực thi chặt chẽ hơn quy định niêm yết giá theo VND “các khách thuê sẽ có nhiều cơ hội ký hợp đồng thuê bằng VND, nhưng rất có thể sẽ bị ràng buộc với tỷ giá. Trong tương lai gần, khách thuê khó có khả năng yêu cầu và được ký kết hợp đồng thuê bằng tiền đồng hẳn hoi mà không bị ràng buộc với tỷ giá” – CBRE nhận định.

“Giá của sản phẩm hoàn thiện là vấn đề nan giải nhất”

Theo CBRE, đối với chủ đầu tư, ba lĩnh vực mà tiền đồng giảm giá sẽ gây ảnh hưởng là: nguồn nguyên vật liệu và nguồn nhân lực cho các dự án, giá bán của sản phẩm hoàn thiện và việc huy động vốn đầu tư.

Việc điều chỉnh tăng tỷ giá vừa qua sẽ tăng chi phí nhập khẩu, bao gồm cả chi phí trả cho lao động nước ngoài như kiến trúc sư và kỹ sư ngoại quốc. Giá của sản phẩm hoàn thiện là vấn đề nan giải nhất. Mặc dù không có chủ đích vi phạm quy định hiện hành nhưng nhiều chủ đầu tư đã đề phòng rủi ro tỷ giá bằng cách niêm yết giá bán theo USD. Một giải pháp khác là nâng giá chào bán khi niêm yết theo VND.

Vào ngày 11/09/2010, Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam đã ban hành Công văn số 6852/NHNN-QLNH, nhắc nhở phải niêm yết giá thuê hoặc bán bất động sản bằng tiền VND. Sau đó, quy định này được thực thi chặt chẽ hơn, nhưng vẫn gặp nhiều trở ngại trước khi hoàn toàn chuyển sang niêm yết giá theo VND do các chủ đầu tư thật sự không muốn chấp nhận thêm nhiều rủi ro.

Từ đặc thù kinh doanh khi thông thường, mức giá chào được áp dụng trước khi thực nhận khoản thanh toán cuối cùng đến hai năm, rủi ro trượt giá khi niêm yết tiền đồng là rất lớn. Chủ đầu tư có khả năng phải mất một khoản phần trăm rất lớn trong giá trị bán trong suốt thời gian triển khai dự án cho đến khi hoàn thành, từ đó kéo lợi nhuận dự án cũng giảm mạnh.

Cuối cùng, nếu chủ đầu tư huy động vốn bằng VND, khi đồng mất giá đồng nghĩa với việc họ phải huy động thêm vốn để bù chi phí khi tính sang USD. Nếu huy động vốn từ ngân hàng thì còn phải tính đến lãi suất. Chắc chắn khi đó khoản lãi vay này sẽ được đẩy sang phía khách hàng, hệ quả là mức giá bán sẽ kém cạnh tranh hơn.

tag: bat dong san, chu, khách thuê, rui ro ty gia, loi nhuan, du an,...
Cafeland.vn - Theo Cafef
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
Dự án khu dân cư đại nam Dự án bến cát center city 2 Dự án Beau Rivage nha trang Cát tường phú hưng Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ river panorama quận 7 Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc FLC Lux City Quy Nhơn Tecco Vina Garden Đất nền tiến lộc garden