Chạy đua làm nhà giá trung bình

Manh nha từ nhiều năm nay, rục rịch khởi động vào cuối năm 2009 nhưng phải đợi đến năm 2010 các dự án "tân binh"của dòng sản phẩm căn hộ bình dân mới rầm rộ công bố, loan tin trên thị trường nhà đất. Trong đó, nội cộm nhất là sự kiện Công ty Đất Lành giới thiệu căn hộ mẫu siêu nhỏ tại quận 12, TP HCM. Đó là dòng sản phẩm căn hộ 40 m2 dành cho hai người và 20 m2 dành cho một người. Mặc dù chỉ là động thái lấy ý kiến khách hàng đơn thuần, thế nhưng sản phẩm đã thu hút sự quan tâm của nhiều người có thu nhập khiêm tốn đang bức bách về nhà ở.

Bài toán được Công ty Đất Lành đưa ra là, với giá 300 triệu đồng một căn hộ, người mua chỉ góp khoảng 2-4 triệu đồng mỗi tháng nhưng vẫn đáp ứng đủ nhu cầu thiết yếu đi kèm với tiện ích công cộng. Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực cũng từng nhiều lần thổ lộ, ông mong lãnh đạo thành phố lưu tâm định hình những khu đất dành riêng phát triển vành đai dự án căn hộ giá rẻ thương mại, chẳng hạn như tại quận 12.

Cũng thuộc khu vực phía Tây TP HCM, các quận ven đô Sài Gòn đang có nhiều dự án giá trung bình đổ bộ vào thị trường như: Lotus Garden (Tân Phú) 14 triệu đồng mỗi m2, Green Hills (Bình Tân) 15,3 triệu đồng mỗi m2, Đại Thành (Tân Phú) 14 triệu đồng mỗi m2...

Còn khu Đông TP HCM cũng không chịu lép vế, trong tháng 11 vừa qua, một doanh nghiệp thông báo với khách hàng về việc nhận mẫu đăng ký đợt một cho dự án nhà chung cư tại quận Thủ Đức, giá 320 triệu đồng một căn hộ rộng 35 m2. Dự án gồm 2 block, cao 19 tầng, với hơn 500 căn hộ, đã gây sốc giá bán trung bình dưới 10 triệu đồng mỗi m2.

Các dự án khác tại khu Đông TP HCM đang xếp hàng trên thị trường gồm: TDH Trường Thọ (Thủ Đức) giá khởi điểm 15 triệu đồng mỗi m2, Phố Đông Hoa Sen và Trung Đông Plaza (quận 9) 13,7-13,8 triệu đồng mỗi m2...

Góp không khí cho cuộc đua này, hồi tháng 9, tại khu Tây Nam Sài Gòn, thuộc địa bàn huyện Bình Chánh, Tập đoàn vận tải Happy đã tranh thủ công bố dự án bất động sản Happy Plaza, giá trung bình 13 triệu đồng mỗi m2. Dự án gồm 2 block nhà cao 22 tầng, sẽ cung cấp cho thị trường 644 căn hộ.

Giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn Đoàn Chí Thanh nhận xét: "Việc doanh nghiệp chạy đua xây dựng các dự án chung cư giá trung bình là diễn biến tất yếu của thị trường. Tuy nhiên thật đáng tiếc là cuộc đua này không có người cầm trịch và đang diễn ra tự phát nên tiềm năng của thị trường bị hạn chế".

Theo ông Thanh, xét về ngắn hạn, căn hộ giá trung bình thấp và trung bình khá là điểm sáng của cả thị trường bất động sản TP HCM trong cả năm 2010 ảm đạm. Bởi lẽ dòng sản phẩm này có nhiều cơ hội tìm được đầu ra hơn là nhà, căn hộ cao cấp. Nếu được sự hỗ trợ tích cực của ngân hàng, người có thu nhập trung bình 10-15 triệu đồng một tháng dễ dàng nắm bắt được cơ hội sở hữu căn hộ, rất phù hợp với tình hình đô thị hóa nhanh tại TP HCM. Sự bùng nổ nguồn cung dòng sản phẩm này với tính cạnh tranh rất cao về giá bán đang mở ra kịch bản sáng lạn cho người mua nhà vì họ có nhiều cơ hội chọn lựa. Song, ông Thanh cho rằng, sẽ hoàn hảo hơn nếu cuộc đua này được Nhà nước hỗ trợ, định hướng về quy hoạch, kèm theo hoàn thiện hạ tầng các quận ngoại thành.

Nhận định về sự đổ bộ của các dự án nhà trung bình trên địa bàn TP HCM, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Nhà Việt Nam Trần Văn Thành phân tích: " Nhà giá rẻ không thể bùng nổ nguồn cung vì doanh nghiệp không làm nổi. Kế đến, các dự án giá trung bình đang chịu sức ép lãi suất rất lớn, chi phí đầu vào tăng cao, đây là cuộc đua đường trường".

Theo ông Thành, cần nhìn cuộc đua giành thị phần nhà giá trung bình thấp và trung bình khá dưới nhiều khía cạnh vì sự việc luôn có bề nổi và phần chìm. Nhóm doanh nghiệp thứ nhất đã có quỹ đất từ lâu, đóng xong tiền sử dụng đất, chuẩn bị vốn chu đáo. Việc họ tung hàng ra thị trường trong thời điểm này là bước chuyển tiếp của những khâu chuẩn bị từ trước. Hơn nữa giá đất trước đây rẻ hơn hiện tại nên khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp này rất cao. Đây là nhóm công ty bất động sản nắm chắc thành công.

Nhóm thứ hai là nhóm doanh nghiệp mới tiếp cận thị trường. Họ không có quỹ đất, phải mua với giá cao. Gặp phải thị trường đóng băng, giá nhà đất chững lại họ sẽ gặp nhiều khó khăn khi cạnh tranh với nhóm cũ. Hầu như những lợi thế cạnh tranh sẽ đứng về phía nhóm doanh nghiệp cũ vì cơ hội thu lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp mới rất thấp, thậm chí có thể lỗ.

Chuyên gia này đề cập đến phần chìm của tảng băng là hầu như tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều phải vay để thực hiện dự án và luôn đối mặt với việc thanh toán nợ ngân hàng trong thời điểm lãi suất tăng cao. Có nhiều dự án chủ đầu tư chuẩn bị vốn không chu đáo đến giai đoạn này họ có thể tính đến chuyện bán rẻ để xoay vốn trả nợ nhà băng. Thực tế là số dự án trình làng nhưng tình hình triển khai (ép cọc, làm móng, xây dựng) khá ít so với thông tin công bố. Trong đó cũng có nhiều dự án rơi vào tình trạng chờ.