“Chẩn bệnh” nhà đất TPHCM

Đường Đồng Khởi đang giữ kỷ lục về giá đất đòi bồi thường tại TPHCM. Ảnh: TẤN THẠNH

“Giá bất động sản (BĐS) cao là do giá đất chứ không phải do xây dựng. Giá đất của Việt Nam thuộc loại cao nhất thế giới. Với trình độ phát triển kinh tế như thế này, giá đất cao thì không một nền kinh tế nào chịu nổi...”. Đó là những phát biểu của ông Lê Mạnh Hà, Phó Chủ tịch UBND TPHCM, khi xác định nguyên nhân gây ra tình trạng “đóng băng” thị trường BĐS TP.

6 lý do đội giá BĐS

Đây có thể là một con số không tưởng đối với nhiều người nhưng nó lại là một việc hoàn toàn có thật đang diễn ra tại TPHCM, khi chủ đầu tư một dự án cao ốc phức hợp bị chủ sử dụng đất “hét” một mức giá để bồi thường cho căn nhà trên đường Đồng Khởi, quận 1. “Nếu chủ dự án đồng ý theo mức giá này, họ phải trả hơn 500 tỉ đồng để mua lại căn nhà mà diện tích chỉ có vỏn vẹn 167 m2.

Đây là một điều hết sức phi lý...” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea), nói. Theo ông Châu, rõ ràng những cơ chế chính sách đang áp dụng hiện nay đã tạo ra những kẽ hở dẫn đến câu chuyện phi lý ở trên, đồng thời đẩy giá đất lên cao đến mức không tưởng.

Theo tổng kết của Horea, hiện có 6 lý do khiến giá BĐS ở TP tăng cao: Thứ nhất, tiền đền bù giải phóng mặt bằng phải đi theo cơ chế thỏa thuận giá với người sử dụng đất; thứ hai, tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước, không khác gì phải bỏ tiền ra mua đất thêm một lần nữa, sau khi đã mua từ người dân; thứ ba, chi phí vốn cho dự án, với mức lãi suất vay từ 20% đến 25%/năm; thứ tư, chi phí xây dựng, hiện các lĩnh vực phục vụ lĩnh vực này vẫn thường bị đầu cơ như thép, xi măng và các loại vật liệu xây dựng; thứ năm, chi phí thủ tục hành chính kéo dài, ở một số nước làm dự án thủ tục chỉ mất 3 tháng, còn ở Việt Nam trung bình mất 3 năm; thứ sáu,chi phí các khoản thuế và phí trong lĩnh vực BĐS không rõ ràng và có nhiều thay đổi.
Có những khoản thu chỉ trong vài năm đã tăng khoảng 200 - 300 lần. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Nam Long, cho rằng: “Nếu không xác định được tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp không khác gì đang chơi trò mạo hiểm vì có nguy cơ mất trắng, thậm chí lỗ nặng”.

Đầu tư lệch hướng

Ông Thái Văn Rê, Giám đốc Sở Kế hoạch - Đầu tư TPHCM, cho rằng thị trường BĐS “đóng băng” có nhiều nguyên nhân nhưng dễ thấy nhất là doanh nghiệp chưa nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường. Doanh nghiệp nên tập trung vào nhu cầu của người thu nhập thấp thay vì xây nhà giá cao cho tầng lớp trung lưu trở lên. Hiện tỉ lệ dự án căn hộ cao cấp và trung cấp chiếm khoảng từ 70% đến 80%, phần còn lại là nhà cho người thu nhập trung bình và thấp.

Theo một báo cáo mới đây của Sở Xây dựng gửi UBND TPHCM, trên địa bàn TP hiện có 860 dự án phát triển nhà ở với tổng diện tích khoảng 8.600 ha, quy mô 325.000 căn hộ, đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đang triển khai thực hiện. Tuy nhiên, hầu hết tiến độ thực hiện các dự án đều chậm so với quy định, trong đó khoảng 50% dự án chưa triển khai và tạm dừng do chủ đầu tư thiếu vốn, vướng mắc trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi mục tiêu đầu tư.

Cũng theo Sở Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2012 giá căn hộ sơ cấp hầu như không thay đổi so với năm 2011, nhưng giá thứ cấp lại tiếp tục giảm, phân khúc hạng sang và cao cấp giảm mạnh nhất. Giá bán căn hộ hạng sang trên thị trường thứ cấp 74 triệu đồng/m2 (giảm 4% so với năm 2011), căn hộ cao cấp giảm 34 triệu đồng/m2 (giảm 2,4%), căn hộ trung cấp 18 triệu đồng/m2 (giảm 1,1%). Trong tất cả các phân khúc, giá căn hộ phân khúc bình dân là ổn định nhất do nhu cầu cao và khách hàng mua đều là người có nhu cầu thực sự.