Căn hộ giá nào mới vừa lòng 'thượng đế'?

Ứng với những diễn biến khó khăn chung của thị trường bất động sản, mảng căn hộ thương mại - mà nổi bật là phân khúc trung, cao cấp, đã ghi nhận sự đứng chững và giảm dần cả về giá cũng như giao dịch từ khoảng đầu năm 2011.

Những thông tin về mức sụt giảm đây đó tại Hà Nội đã lên đến 20-30% và còn tiếp tục lao dốc, tác động mạnh đến tâm lý chờ đợi, nghe ngóng của những người thực mua.

Song giới quan sát trên thị trường cho hay, con số giảm kể trên tỏ ra phù hợp hơn cả với loại hình đất nền các dự án đã lên giá quá cao, quá ảo trong thời gian ngắn trước đó như một số dự án khu phía Tây, Bắc đường 32 như Kim Chung Di Trạch hay dự án Thanh Hà Cienco 5 ở Hà Đông. Mức “xì hơi” phổ biến lên tới trên 10 - 20 triệu đồng/m2 so với thời cao điểm.

Còn với căn hộ trung, cao cấp, mặc dù có thời điểm rộ lên hàng loạt thông tin ưu đãi, khuyến mại, chiết khấu trên dưới 10% từ nhiều chủ đầu tư. Trên thị trường thứ cấp, cũng không ít nhà đầu tư, đầu cơ phải chấp nhận hòa vốn hoặc chịu lỗ, rao bán xung quanh giá gốc để nhanh tháo hàng, nhưng nói mức giảm giá ở đây đạt đến 20-30% thì lại là võ đoán.

Rao nhiều, giảm có bao nhiêu

Một đại diện sàn bất động sản Info nhìn nhận, vừa rồi, rõ ràng căn hộ chung cư đã có sự điều chỉnh lại giá về sát hơn với thị trường. Mức giảm thực tế trên giao dịch thứ cấp chủ yếu là 5-7% do một số người bán chấp nhận cắt lỗ, chứ không có chuyện lên đến 20-30% như đất dự án. Bởi lẽ, sản phẩm căn hộ có giá trị sử dụng, đồng thời chi phí đầu vào của đầu tư xây dựng từ góc độ của nhà tạo lập bất động sản lại gia tăng.

Ông Nguyễn Đỗ Việt – Phó TGĐ Sông Đà Thăng Long cũng cho rằng, câu chuyện giảm 20-30% giá bán trên thị trường căn hộ không mang tính toàn thể, mà có chăng phải được nhìn nhận ở góc độ “giảm giá so với kỳ vọng”.

Có thể hình dung, khi thị trường thuận lợi, giá giao dịch thực tế là 50 triệu đồng/m2, lúc đó có người hỏi, bên bán “hét” 55 triệu/m2 mới bán. Nay thị trường xuống, bên bán muốn tháo hàng, chấp nhận xuống giá ở mức 45 triệu. Dễ thấy, nếu so với giá giao dịch thực tiễn, mức giảm chỉ là 5 triệu đồng/m2 nhưng so với giá kỳ vọng, thì con số này phải là 10 triệu đồng.

Theo kinh nghiệm từ giới bán hàng, khi thị trường bất động sản nói chung đi lên, bên bán thường đặt mức kỳ vọng về giá rất cao. Quá nóng hoặc quá nguội về giá cũng không phải là thời điểm tốt của giao dịch.

Vì thế khi giá “lên dốc” thì cầu cũng “ngó lơ”, bên cung dù “hô” to nhưng tâm lý cũng là “đắt bán chơi, rẻ để đấy”. Cho nên dù có rất nhiều người chào nhưng con số thực mua bao nhiêu, lại là câu chuyện khác.

Khó có giá hợp lý?

Sau khi tính toán các chi phí đầu vào và lợi nhuận tối thiểu, đại diện một chủ đầu tư cách đây ít lâu đã nêu quan điểm về mức giá căn hộ thương mại hợp lý, như sau: giá căn hộ trung và cao cấp tại Hà Nội cũng chỉ trong khoảng 30-40 triệu đồng/m2, căn hộ trung bình ở mức 15-20 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, ngay cái xác định thế nào là “mức giá hợp lý” cũng đưa đến nhiều ý kiến khác nhau giữa những người trong ngành.

Phần đông ý kiến nhìn nhận, bên cạnh chi phí xây dựng thường trực quan thì giá bất động sản nói chung phụ thuộc rất nhiều vào vị trí, hạ tầng cũng như sự khao khát sở hữu của người mua… Do vậy, cũng là phân khúc cao cấp nhưng căn hộ tại trung tâm có thể đắt gấp đôi, gấp ba so với khu vực xa hơn.

Ngoài ra, theo quan điểm của bà Trần Thị Tô Thanh – Quản lý cấp cao của công ty tư vấn tiếp thị bất động sản CBRE, dù thị trường bất động sản Việt Nam không phải quá lớn nhưng nó có sự phân hóa rất rộng và khác biệt rất lớn cả về nguồn cung lẫn nguồn cầu.

Chỉ nói riêng phân khúc cao cấp, thị trường có nhiều căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 nhưng cũng có loại lên đến trên 80-100 triệu đồng/m2 (dự án Habico Tower), do đó không có mức nào hợp lý chung cho tất cả.

“Thị trường ngày càng đòi hỏi tính minh bạch của dự án. Nhiệm vụ của chủ đầu tư là xác định đúng phân khúc, thực hiện đúng cam kết về quy mô, thời gian, đúng chất lượng sản phẩm và dịch vụ. Cái bất hợp lý chỉ là khi chi phí đầu vào, xây dựng quá thấp, chất lượng không tương xứng với tên gọi và giá cả” – bà Tô Thanh nói.

Cũng đặt vấn đề minh bạch lên hàng đầu, đại diện sàn IdoLand nhấn mạnh, với căn hộ hạng trung, cao cấp thì vấn đề hiện không còn nằm ở việc tiền nong, mà là dự án có thực sự hấp dẫn, cách thức bán hàng có chuyên nghiệp, minh bạch và có lợi cho người mua hay không. Bởi “giá rẻ” mà thông tin úp mở, bất nhất và gây khó cho người mua thì cũng đã là “lỗi thời”.

Cuộc tranh luận về mức giá bán hợp lý giữa chủ đầu tư với các đơn vị tư vấn bán hàng trong lúc thị trường đi xuống vẫn diễn ra chưa có hồi kết.

Nguyên nhân xem ra không chỉ xuất phát từ thói quen kỳ vọng quá cao về khả năng chi trả dồi dào của người mua và siêu lợi nhuận từ việc đầu tư kinh doanh bất động sản của nhiều chủ đầu tư, mà gốc rễ ngay từ sự thiếu lành mạnh với hàng loạt chi phí mà ngay họ cũng không thể tính được trong tạo lập một dự án.

Một khi, đặc điểm cố hữu này còn chưa giải quyết được thì giá căn hộ nói riêng sẽ vẫn còn thiếu hợp lý.

Về tình hình từ nay đến cuối năm, nhiều đại diện phân tích, giá bán căn hộ hạng trung, cao cấp trên thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục được điều chỉnh theo hướng, ngày càng tốt hơn cho người mua, do chủ đầu tư giảm bớt kỳ vọng về giá và lợi nhuận.

Tuy nhiên, chờ đợi sự giảm giá sâu và đồng loạt trên toàn thị trường là khó. Bởi nếu tính toán giảm thêm vài triệu đồng/m2 đồng nghĩa nhà đầu tư thứ cấp dám chịu lỗ đến tiền tỷ. Trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn, các kênh đầu tư khác rủi ro cao, quyết định nêu trên là không hề đơn giản, ngoại trừ một số nhỏ lẻ, mang tính cá thể là những trường hợp chịu áp lực quá lớn về thanh khoản.