Căn hộ dịch vụ: "Cửa sáng" cho nhà đầu tư

Giá BĐS nhà ở đang chứng kiến bước giật lùi tiệm cận với khả năng tài chính của đại bộ phận người có nhu cầu nhà ở. Kèm theo đó, "sóng" bung hàng giá rẻ của nhiều doanh nghiệp xây dựng ở Hà Nội trong quý IV/2013 cho thấy nỗ lực của giới tạo lập BĐS dường như dồn cả vào "canh bạc" 3 tháng cuối năm.

Nhu cầu lớn

Gõ từ khóa "căn hộ dịch vụ" vào trang tìm kiếm Google sẽ cho 31.600.000 kết quả trong 0.12 giây. Phần lớn kết quả đều dẫn đến các đơn vị, cá nhân có nhu cầu cho thuê căn hộ dịch vụ (CHDV) với đủ mức giá tương ứng với quy mô, vị trí, tiện tích từng căn. Theo đó, những CHDV thường có nhiều loại diện tích từ 30 đến 60m2, thậm chí 80m2. Thiết kế theo dạng studio (gồm 1-2 phòng ngủ, phòng khách, bếp, vệ sinh), được trang bị nội thất, thiết bị khá đầy đủ và tiện nghi cho sinh hoạt cũng như làm việc.

Đáng chú ý, địa điểm các tòa cung cấp CHDV cho thuê luôn rất đắc địa và thuận tiện giao thông tối ưu nhất. Đơn cử, nhiều tòa căn hộ tại các phố trung tâm như Lê Duẩn, ngõ Bà Triệu, Bùi Thị Xuân, Trần Phú, Kim Mã… Chính nhờ ưu thế đủ nội thất, vị trí đẹp và quan trọng nhất: thời gian thuê không giới hạn (có thể 1 tháng), nên giá thuê đưa ra cho diện tích nhỏ (trên 30m2, dưới 70m2) luôn ngang ngửa với căn hộ cho thuê cao cấp ở các tòa chung cư thương mại hiện nay.

Cụ thể, một CHDV cho thuê diện tích 60m2 ở khu Lê Duẩn – hồ Ba Mẫu, có giá thuê 17 triệu đồng/tháng, đã bao gồm các dịch vụ: dọn phòng 2-3 lần/tuần, miễn phí truyền hình cáp, internet, tiền nước. Dù giá thuê đắt như vậy, nhưng lượng khách hàng tìm tới dòng sản phẩm này vẫn "đói" sản phẩm đáp ứng.

Nguồn cung căn hộ dịch vụ tại Hà Nội từ quý IV/2013

Không chỉ vậy, lượng cầu CHDV được gia tăng âm thầm do nhu cầu lưu trú ngắn hạn tại Hà Nội của người nước ngoài cũng như thuê trọ ngắn hạn (dưới 6 tháng) của người Việt ngày càng rõ nét. Theo ông Lâm, Giám đốc một công ty chuyên mảng CHDV tại phía Tây Hà Nội, hiện nhu cầu thuê căn hộ của thị trường ngày càng lớn. Nhu cầu về CHDV ở các quận, huyện Thanh Xuân, Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm… chưa được đáp ứng, do còn rất ít dự án CHDV thuần túy ở những khu vực này.

Một vốn bốn lời

Đang dần xuất hiện những đại gia địa ốc chuyển một phần dự án "con cưng" của mình sang cho thuê dạng dịch vụ. Tiêu biểu: Vingroup tạm ngừng bán ra căn hộ tại một số dự án, chủ đầu tư Elegant Tây Hồ rậm rịch chuyển một phần căn hộ bán sang CHDV cho thuê; Công ty CP TID xin chuyển khoảng 60 căn hộ trong tổng 400 căn tại dự án Dolphin Plaza (Mỹ Đình) sang kinh doanh từ 2012, Lancaster Núi Trúc, chủ đầu tư Refico của dự án Watermark.

Theo CBRE, loại CHDV có thời hạn thuê từ 1-2 năm, với mức giá từ 1.000-2.000 USD/tháng được nhiều khách hàng ưa chuộng nhất. Nhu cầu CHDV tại khu vực phía Tây Hà Nội tăng lên, do là số lượng văn phòng ở khu vực đường Phạm Hùng tăng lên nhanh chóng, cùng với cộng đồng người Hàn và Nhật đông đúc ở khu vực này. Thế nên, không ngạc nhiên với kế hoạch chuyển mục đích kinh doanh căn hộ bán sang cho thuê, hay hợp tác cùng khách hàng đã mua căn hộ để chuyển thành CHDV (chủ đầu tư thuê lại của người mua chưa có nhu cầu sử dụng) diễn ra trên thị trường.

Đối với dân đầu tư sành sỏi và có khả năng tài chính, việc họ liên kết và lựa chọn thuê nhiều tòa chung cư đang ế ẩm trên thị trường, sau đó trang bị nội thất hiện đại và cho thuê lại, đang nhen nhóm trở thành xu hướng phổ biến. Thậm chí, những cá nhân, hộ gia đình sở hữu các diện tích đất lớn ở khu vực Từ Liêm, Tây Hồ có cách làm táo bạo hơn: dưới pháp nhân của một công ty đăng ký kinh doanh về xây dựng, họ đầu tư xây mới một cách hiện đại nhất, quy mô công trình từ 5-7 tầng, mỗi tầng 2-3 căn diện tích 30-60m2 và cho người nước ngoài thuê. Tính ra, với chi phí xây dựng, lắp đặt hoàn thiện trung bình khoảng 5 –7 tỷ đồng cho một tòa nhà 5 tầng (10 căn), nếu duy trì tháng nào cũng có khách thuê với giá 15-30 triệu/căn thì khả năng thu hồi vốn và sinh lãi của rất nhanh chóng.

Bài toán đầu tư cho CHDV cũng khá sáng sủa, bởi hiện trên thị trường cho thuê ở Hà Nội, hầu như lượng cung căn hộ cho thuê vẫn chưa đáng kể so với lượng căn hộ để bán. Đặc biệt, lượng khách nước ngoài tìm tới sản phẩm này đang dần nghiêng về mục tiêu "chỉ cần nơi ngủ nghỉ và làm việc" – nội thất, thiết bị đầy đủ nhưng giá mềm hơn dưới 20 triệu/tháng. Nhằm đáp ứng được yêu cầu trên, tập hợp nhiều nhà đầu tư luôn tập trung về các địa bàn quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, huyện Từ Liêm, do mức chi phí mặt bằng, địa điểm, giá đất tại đây luôn thấp hơn các quận Tây Hồ, Hoàn Kiếm.

"Điểm trũng" thị trường căn hộ để bán, chính là cơ hội tốt cho căn hộ cho thuê, CHDV. Nằm trong mảng cho thuê, CHDV có ưu thế là lượng khách hàng thu nhập cao và tương đối ổn định. Trong khi những dự án cung cấp CHDV ở khu vực Hồ Tây đã căn bản kín khách, kèm theo sự suy giảm mặt bằng giá BĐS nói chung, CHDV giá mềm sẽ là "cửa sáng" của những nhà đầu tư quyết định đúng lúc, đúng chỗ.