Căn hộ bình dân, diện tích nhỏ “cứu” thị trường BĐS?

Căn hộ bình dân, đích ngắm của nhiều chủ đầu tư

Trước diễn biến của thị trường hiện nay, những người trong ngành nhận định rằng, chung cư ở mức trung bình có giá thấp dưới 20 triệu đồng/m2 không chỉ ở hiện tại mà trong nhiều năm tới vẫn là phân khúc tiềm năng vì những người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình vẫn có nhu cầu lớn về nhà ở.

Đây chính là lý do để nhiều chủ đầu tư tính đến chuyện chuyển hướng sang phân khúc căn hộ trung bình, đơn cử như Tập đoàn CapitaLand cũng đã có hẳn một cty chuyên phát triển loại nhà này. Theo công bố của CapitaLand, giá trung bình của mỗi căn hộ là 20 triệu đồng/m2. Với căn hộ diện tích từ 60-90m2 sẽ có giá dao động từ 1,2-1,8 tỷ đồng. Đồng thời, nếu mua sẽ được trả tiền dần theo các đợt trong vòng 2 năm, điều này giúp cho những gia đình trẻ, cả hai đều có việc làm và thu nhập ổn định sẽ đủ khả năng chi trả.

Căn hộ giá bình dân, diện tích nhỏ sẽ phù hợp với đa số những người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Ảnh: Nguyễn Lê

Bên cạnh đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea) cũng đã có kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép doanh nghiệp trên địa bàn được xây căn hộ diện tích nhỏ, tối thiểu 30 m2 trong khi tại thành phố này đang thừa những căn hộ diện tích lớn, giá bán cao.

Theo Horea, một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng này là do Luật Nhà ở quy định căn hộ thương mại phải có diện tích trên 45m2 cho hộ gia đình có 4 người, do đó hầu hết các doanh nghiệp đều lựa chọn đầu tư căn hộ trên dưới 100m2, trong khi lại ít đầu tư cho những căn hộ 30-45 m2 cho 1- 2 người, đơn giá thấp phù hợp với nhu cầu thực của người dân.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Cty TNHH Địa ốc Đất Lành, đơn vị tiên phong đề xuất loại nhà diện tích trên cho rằng, xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ là giải pháp hoàn toàn phù hợp trong thời điểm hiện nay, nó không những giúp doanh nghiệp vượt qua thời kỳ khó khăn mà còn đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho đại đa số người dân.

Theo phân tích của ông Đực, trung bình căn hộ 40m2 có giá bán khoảng 600 triệu đồng. Thanh toán theo chương trình trả góp thì người mua sẽ trả trước 200 triệu đồng. Còn 400 triệu đồng sẽ được trả góp, như vậy mỗi tháng sẽ phải trả 12 triệu đồng, gồm 4 triệu đồng tiền vốn và 8 triệu đồng tiền lãi cộng thêm tính theo mức lãi suất hiện nay. Vì thế, người có thu nhập trung bình ít nhất phải từ 15 triệu đồng/tháng mới có thể mua được. Còn nếu mua căn chỉ 20m2 thì người mua cũng phải có thu nhập trung bình từ 8 - 9 triệu đồng/tháng trở lên.

Ở khía cạnh của chủ đầu tư, ông Lê Quốc Hưng, Giám đốc điều hành Cty phát triển đô thị Việt Nam (Vinacity) cho rằng, việc chuyển từ phân khúc căn hộ cao cấp sang trung bình không phải là điều dễ dàng, nhất là việc thay đổi tư duy, quan điểm của các nhà đầu tư. Ông Hưng phân tích, lợi nhuận của chung cư cao cấp thu về rất lớn nên có khi chủ đầu tư không cần làm nhiều mà vẫn đảm bảo lợi nhuận. Nhưng nếu chuyển sang phân khúc trung bình mà vẫn muốn có số lợi nhuận như vậy ắt hẳn số lượng dự án cũng như sản phẩm phải tăng lên gấp đôi, gấp ba lần chẳng hạn. Liệu rằng, chủ đầu tư nào cũng chấp nhận việc sẽ phải tính toán nhiều hơn, phải tăng khối lượng công việc?!

Một điều khác mà ông Hưng chỉ ra, đó là vấn đề giá thành, làm thế nào giảm giá nhưng vẫn phải giữ được chất lượng chứ giảm giá đồng hành với giảm chất lượng hoặc là đưa dự án ra khu vực ngoại thành cũng sẽ không thỏa mãn nhu cầu của khách hàng thì lại khiến họ kém “mặn mà”.

Do đó, ông Hưng kết luận, không phải cứ đầu tư căn hộ có giá trung bình là thành công. Mà song song với mức giá thấp phù hợp với người dân thì dự án cũng phải đảm bảo cả về vị trí lẫn chất lượng, pháp lý…

Đến đây, câu trả lời cho vấn đề căn hộ bình dân, diện tích nhỏ có thể “cứu” được thị trường BĐS thoát khỏi cảnh “ế ẩm” này hay không thì lại phải xem việc chuyển hướng xây dựng sang các phân khúc đó của chủ đầu tư sẽ được triển khai thế nào?!