Cải tạo chung cư cũ: Người sở hữu nhà ở được ưu tiên tái định cư

Khó khăn lớn nhất hiện nay là cơ chế, chính sách để khuyến khích các chủ đầu tư dự án chưa đủ hấp dẫn.

Hiện cả nước có hơn 3 triệu mét vuông sàn nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước những năm 1990 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. ảnh: Giang Huy

Khó đạt mục tiêu xoá chung cư cũ

Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 3 triệu mét vuông sàn nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước những năm 1990 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Trong đó, hơn 200 khối nhà chung cư kể trên (với khoảng 10.000 hộ dân sinh sống) đã bị xuống cấp nghiêm trọng, tập trung chủ yếu tại 2 thành phố lớn là Hà Nội, TPHCM và một số tỉnh, thành khác. Tuy nhiên, tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ rất chậm. Từ năm 2007 đến nay, cả Hà Nội mới thực hiện được 9 khối (block) nhà chung cư trên tổng số 434 khối nhà; TPHCM thì triển khai được 46 khối nhà. Ngoài 2 địa phương thí điểm này, hiện các địa phương khác đều rất khó khăn trong việc tìm kiếm chủ đầu tư...

Theo Bộ Xây dựng, có một bất cập đang nảy sinh là hầu hết các chung cư cũ phải cải tạo lại thường tập trung tại khu vực trung tâm các thành phố lớn, có vị trí thuận lợi, nếu có phương án đầu tư, khai thác hợp lý sẽ mang lại hiệu quả tích cực. Tuy nhiên, khu vực trung tâm của các đô thị thường là nơi có mật độ dân cư cao, cần hạn chế phát triển về dân số nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Trong khi đó, Nghị quyết 34 lại cho phép điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình nhằm đảm bảo hiệu quả tài chính của từng dự án.

Mặt khác, cơ chế về bồi thường, giải phóng mặt bằng mới chỉ khuyến khích các chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ được tái định cư tại vị trí cũ, mà chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân di chuyển tới các dự án ngoài khu vực trung tâm. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương không tổ chức tốt việc lập quy hoạch, mà thường giao cho chủ đầu tư. Các chủ đầu tư thì mong muốn có lợi nhuận tối đa, nên lập quy hoạch thường vượt quy chuẩn về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, dẫn đến quy hoạch khu vực cần cải tạo chậm được phê duyệt, chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư. Với những bất cập nêu trên, Bộ Xây dựng lo ngại, mục tiêu đến năm 2015, việc hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ như Nghị quyết 34 đề ra sẽ không thể thực hiện được.

Quy định quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư

Trước lo ngại này, Bộ Xây dựng đã có tờ trình Thủ tướng Chính phủ về ban hành một nghị định thay thế Nghị quyết 34. Theo đó, bộ đề xuất các cơ chế, chính sách cụ thể nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án. Chủ đầu tư (CĐT) dự án được hưởng các ưu đãi về đất đai, tín dụng. Ngoài ra, UBND cấp tỉnh cũng chịu trách nhiệm xem xét, quyết định cho CĐT vay vốn từ ngân sách và các nguồn vay ưu đãi để đầu tư xây dựng nhà ở dự án cải tạo chung cư cũ, được đề xuất hưởng mức ưu đãi về thuế GTGT, miễn - giảm thuế TNDN.

Song song với ưu đãi, cơ chế này cũng buộc CĐT phải có nghĩa vụ, trách nhiệm trong việc đảm bảo quyền lợi cho các hộ gia đình có nhà ở phải di dời; quyền được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc nhà ở, hoặc vừa bằng tiền, vừa bằng nhà ở; hay việc chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ được ưu tiên mua nhà ở tại chung cư mới. Trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ mới không có khả năng trả một lần tiền chênh lệch giữa diện tích căn hộ cũ và căn hộ mới thì theo quy định mới, sẽ được trả góp trong thời gian tối đa là 10 năm và được chính quyền địa phương xem xét, hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi để thanh toán... Với cơ chế mới này, Bộ Xây dựng hy vọng việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ sẽ đi đúng lộ trình và đạt được hiệu quả cả về kinh tế và xã hội.