Cách xác định độ rủi ro khi mua bất động sản

Hình minh họa

An toàn đặt lên hàng đầu

Sau một thời gian dài nóng sốt, thị trường bất động sản đi vào giai đoạn trầm lắng. Giá bất động sản ngày càng tăng cao, khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngày càng khó khăn khiến lượng giao dịch trên thị trường sụt giảm đáng kể.

Thậm chí đối với phân khúc bất động sản có sức cầu tăng trưởng tốt như căn hộ chung cư, lượng giao dịch rơi xuống mức thấp ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Theo số liệu của DKRA, trong tháng 8/2022, tỷ lệ hấp thụ chung ở các dự án căn hộ chung cư đã rớt xuống mức thấp nhất trong hơn 3 năm trở lại đây, dao động chỉ từ 16-26% số hàng mở bán trong tháng.

Bất chấp diễn biến thị trường không mấy tích cực, các nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm cho rằng vẫn có cơ hội để đầu tư ở thời điểm hiện tại.

Anh Phùng Hiệp (TP.HCM) khẳng định muốn đầu tư bền vững thì không nên nhụt chí khi thị trường biến động, phải học cách thích ứng, thay đổi chiến thuật để không bỏ lỡ cơ hội tốt.

“Theo lý thuyết, thời điểm thị trường chững lại sẽ có những nhà đầu tư đuối sức, phải cắt lỗ, thoát hàng. Đây là thời điểm để bắt đáy, thu về các sản phẩm tốt với mức giá lời”, anh Hiệp cho biết.

Tuy nhiên, khi nhìn nhận thực tế, hiện tượng thoát hàng chỉ diễn ra lẻ tẻ, số lượng hàng tốt vẫn hiếm, mức giá sau khi cắt lỗ vẫn khá cao. Nhìn chung, đầu tư ở thời điểm hiện tại có khá nhiều rủi ro. Các nhà đầu tư tính toán sai phương án sẽ phải “gánh lỗ” thay người bán. Anh Hiệp cho rằng yếu tố an toàn nên đặt lên hàng đầu.

Thị trường bất động sản đón lượng lớn nhà đầu tư có tiềm năng tài chính vững mạnh với nhu cầu đầu tư trung và dài hạn (hình minh họa)

Anh Dương (TP.HCM), một môi giới bất động sản, cho biết thời điểm hiện tại, số lượng nhà đầu tư lướt sóng kiếm lời đã giảm mạnh, thay vào đó là các nhà đầu tư có tiềm năng tài chính vững mạnh với nhu cầu đầu tư trung và dài hạn, tích trữ tài sản.

“Nếu chỉ vẽ ra tiềm năng tăng giá thì khó có thể thuyết phục những nhà đầu tư chi số tiền lớn vào các tài sản chôn vốn lâu. Cần phải đảm bảo tính thanh khoản của sản phẩm, độ an toàn bất động sản để khi nhà đầu tư có nhu cầu thu hồi vốn vẫn có thể bán đi trong thời gian ngắn”, anh Dương chia sẻ.

Những yếu tố cấu thành nên độ an toàn của bất động sản

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên chia sẻ, để thanh khoản tốt thì sản phẩm đó phải có pháp lý rõ ràng và giá trị thực, thậm chí sử dụng được ngay. Chẳng hạn như nhà phố/chung cư có thể ở hay cho thuê ngay, nhà xưởng có thể làm nơi sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê, đất đang được khai thác sản xuất kinh doanh nông nghiệp cho hiệu quả tốt, hay nhà cho thuê có thu nhập đều đặn…

Sản phẩm có pháp lý rõ ràng và giá trị thực sẽ mang tính thanh khoản cao (hình minh họa)

Một kinh nghiệm để đánh giá mức độ an toàn của bất động sản là khả năng cho vay của ngân hàng khi thế chấp bằng bất động sản đó, vì các cơ sở tín dụng này cũng đã dự trù hệ số đề phòng rủi ro trước khi chấp thuận khoản vay.

“Ví dụ, tài sản 10 tỉ được định giá 9 tỉ và cho vay trên 7 tỉ là tài sản tốt (thường ngân hàng định giá bằng 80-90% giá thị trường và cho vay 70-90% định giá này). Ngược lại, cũng là tài sản 10 tỉ nhưng ngân hàng chỉ cho vay 2-3 tỉ, thậm chí chỉ cho vay theo giá đền bù nhà nước. Điều đó chứng tỏ mức độ an toàn của bất động sản không cao nên ngân hàng đã có đề phòng nhất định”, ông Kiên cho hay.

Ông Kiên cũng cho biết, nhóm nhà đầu tư có nhu cầu dự trữ tài sản, chống trượt giá sẽ quan tâm nhiều đến tính ổn định quy hoạch, hạ tầng tiện ích, dân cư và giá tham chiếu của tài sản tương tự trong khu vực.

Bên cạnh đó, chuyên gia bất động sản chỉ ra 6 tiêu chí được nhà đầu tư cân nhắc khi tìm kiếm sản phẩm bất động sản an toàn:

Pháp lý: Chủ quyền đứng tên mình, tài sản nằm trong tầm tay mình, dễ dàng thăm - ngắm - bán khi có nhu cầu.

Lãi vốn: tài sản có khả năng tự tăng giá trị 2,5 lần - 3 lần trong 7-10 năm như quy luật chu kỳ của thị trường bất động sản.

Đòn bẩy: tài sản có giá trị thế chấp trên “ít nhất 60%” giá thị trường để huy động vốn khi cần.

Kế thừa: tài sản được sở hữu lâu dài, có thể truyền lại cho 2-3 thế hệ sau.

An nhàn: Tài sản có thể tự vận hành, không khó khăn trong khâu quản lý, không ảnh hưởng đến cuộc sống; dễ dàng kiếm người thay mình khai thác quản lý, không lệ thuộc hoàn toàn vào 1 hoặc 1 vài đối tác.

Dòng tiền: tài sản tự tạo ra thu nhập đều đặn hàng tháng ngang với lãi suất cơ bản ngân hàng (5%/năm), kể cả trong lúc ngủ.

Tuy nhiên các sản phẩm an toàn sẽ không mang lại mức lợi nhuận đột biến. Các nhà đầu tư có thể cân nhắc hạ tiêu chí an toàn, lựa chọn các sản phẩm mang tính rủi ro cao hơn (mua đất ở nơi xa, khu vực quy hoạch còn chưa ổn định,…) để tăng mức lợi nhuận kỳ vọng.