Bong bóng bất động sản sẽ không nổ

Ngày 6/8, Hội thảo Những giải pháp khơi thông thị trường bất động sản hướng tới an sinh xã hội diễn ra tại TP HCM đã thu hút hàng trăm doanh nghiệp và chuyên gia tài chính, kinh tế, bất động sản tham dự. Bên cạnh việc hiến kế để tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc, có ý kiến cho rằng thị trường nhà đất sẽ không xảy ra tình trạng đổ vỡ hàng loạt dù đang bộc lộ nhiều khuyết tật.

Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia Lê Xuân Nghĩa nhận xét, trong 60 năm qua giá bất động sản trên toàn thế giới tăng mạnh. Thị trường địa ốc thế giới có đặc điểm là hễ lãi suất giảm mạnh, Chính phủ áp dụng chính sách kích thích kinh tế thì giá bất động sản lại tăng lên. Trong lịch sử nhiều cường quốc như Nhật, Mỹ cũng từng bị vỡ bong bóng bất động sản. Tuy nhiên, ông Nghĩa cho rằng, ở Việt Nam dù xuất hiện bong bóng bất động sản nhưng chưa đến mức nổ tung. "Thêm chục năm tới bong bóng bất động sản vẫn chưa thể vỡ vì thu nhập người dân còn quá thấp. Thị trường địa ốc Việt Nam chỉ như cậu bé 4 tuổi, không đủ sức làm nổ bong bóng nhưng quả bóng này chắc chắn sẽ xì hơi dần". chuyên gia này dự báo.

Theo ông Nghĩa, nguồn cung bất động sản Việt Nam phụ thuộc vào quy hoạch và khả năng “chạy” dự án của các nhà đầu tư. Trong khi dân số tăng cao nhưng đất không nở ra thêm, lại còn bị ách tắc ở khu hành chính nên giá bất động sản tăng mạnh.

"Chạy một dự án mất nhiều năm mới xong thủ tục nên giá bất động sản tăng cao hơn các nước khác và sẽ kéo dài tình hình ấy trong tương lai. Nhà đất Việt Nam đang nằm trong top 10 nước có giá bất động sản cao nhất thế giới. Nếu lạm phát giảm, giá bất động sản sẽ lại tăng lên", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Trong khi đó, Trưởng ban chính sách đầu tư Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương Trần Kim Chung chỉ ra điểm yếu của thị trường địa ốc Việt Nam là chịu sự chi phối của chính sách và trong giai đoạn bị tiền tệ hóa. "Nếu doanh nghiệp ngồi im không làm thì vẫn phải trả nợ tín dụng, càng đẩy mình vào tình thế khó khăn hơn", ông nhấn mạnh.

Ông Chung cho rằng chính sách thị trường không đủ mềm dẻo để tạo ra những sản phẩm nhà ở đa dạng. Bởi lẽ khả năng tài chính của mọi người thay đổi tuỳ theo từng độ tuổi. Trung bình cứ 30 tuổi thì người dân có khả năng mua nhà. Khả năng này cũng ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn diện tích của căn hộ, thường là loại diện tích nhỏ. Trong thập niên 1960 Việt Nam có căn hộ 20-30 m2, thập niên 1970 lại có loại nhà 30-40 m2, cứ thế tăng dần lên 40-50 m2 cho các thập niên tiếp theo. Tuy nhiên từ năm 2000 trở đi thị trường xuất hiện toàn nhà cao cấp diện tích lớn. "Các loại căn hộ diện tích nhỏ dưới 60 m2 đều bị thị trường cho vào quên lãng là điều đáng tiếc", ông Chung nói.

Trong khi nhiều chuyên gia bất động sản tin rằng bất động sản là nạn nhân của chính sách thắt chặt tín dụng thì Nguyên phó viện trưởng Viện thị trường giá cả Bộ Tài Chính Vũ Đình Ánh phản biện quan điểm này. Theo ông Ánh, bản thân doanh nghiệp đã mắc phải sai lầm là sử dụng vốn không cân đối, thậm chí lạm dụng đòn bẩy tài chính. Vì thế, khi doanh nghiệp địa ốc bị thắt chặt tín dụng chỉ là giọt nước làm tràn ly khiến doanh nghiệp rơi vào khủng hoảng.

Thị trường bất động sản được các chuyên gia đánh giá đang bộc lộ nhiều khuyết tật nhưng có thể tháo gỡ dần. Ảnh: Vũ Lê.

Các chuyên gia tài chính cũng đóng góp nhiều kiến nghị với Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản. Một trong số đó là đề xuất tính tiền sử dụng đất 10-20% theo khung giá đất Nhà nước ban hành ổn định trong 5 năm. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM còn đề nghị Chính Phủ, Bộ Xây dựng xem xét, cho phép xây dựng căn hộ chung cư thương mại diện tích nhỏ để giảm giá thành, làm tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thừa nhận còn nhiều chính sách đất đai, nhà ở, bất động sản cần điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp hơn với tình hình hiện tại. Điều này đòi hỏi các bộ ngành liên quan phải kiên trì tháo gỡ dần chứ không thể làm trong ngày một ngày hai. Theo quan điểm của ông Nam, để vượt qua giai đoạn khó khăn này, doanh nghiệp địa ốc trước tiên phải tự cứu mình hơn là trông chờ vào gói hỗ trợ từ chính phủ hay một kịch bản chính sách tài chính thông thoáng. Lãnh đạo Bộ Xây dựng đánh giá, việc doanh nghiệp tự cứu lấy mình cũng là cuộc sàng lọc có thể giúp thị trường địa ốc lành mạnh hơn.

Ông Nam phân tích, xét tổng thể và dài hạn, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều tiềm năng. Nguồn tiền trong dân cũng còn nhiều, ước tính dòng tiền tích luỹ của người dân ngoài ngân hàng là rất lớn, hiện đang chảy sang kênh đầu tư vàng. "Điều quan trọng nhất là làm cách nào để người dân có niềm tin đầu tư vào bất động sản. Đây là bài toán mà các doanh nghiệp cần tìm ra lời giải bằng cách cơ cấu lại sản phẩm sao cho giá cả vừa túi tiền của người mua", ông nói.