Bốn “trở lực” của bất động sản

Sau gần 2 năm thị trường trầm lắng, theo đánh giá mới nhất của Bộ Xây dựng: "Giá cả hàng hóa bất động sản nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát".

Làm 2 năm, tậu 1m²

Dự án chậm tiến độ là nguyên nhân chính gây ra giá nhà cao bất thường. Ảnh: Đ.K

Kết quả khảo sát của Bộ Xây dựng khẳng định: Giá nhà ở tại các đô thị lớn đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện nay là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân. Mặt bằng giá này vượt xa mức độ phát triển của nền kinh tế nước ta, cũng như giá trị thực của bất động sản.

Cụ thể là các căn hộ chung cư Ngọc Khánh Plaza (Ba Đình, Hà Nội) hiện có giá rao bán trên thị trường khoảng 58,5 - 62,4 triệu đồng/m², tức là gần gấp 2 mức thu nhập bình quân một năm của một người dân Hà Nội năm 2009. (Thu nhập bình quân của người dân Thủ đô năm 2009 đạt 32 triệu đồng). Nhưng Ngọc Khánh Plaza cũng không phải là khu chung cư thuộc hạng cao cấp nhất trên địa bàn Hà Nội.

Hiện nay để có thể sở hữu một căn hộ chung cư cao cấp tại khu vực các quận nội thành như: Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, chi phí bỏ ra không thể ít hơn 5 tỷ đồng. Ngay cả khi chấp nhận đi xa hơn ra khu vực Xa La, Văn Phú (Hà Đông), người mua cũng phải chịu mức 1,7-2 tỷ đồng/căn hộ.

Giá chung cư tăng kéo giá đất nền tăng theo. Ngược lại giá đất nền tăng, kéo giá chung cư tăng theo. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, mặc cho xu hướng trầm lắng của thị trường thời gian qua, ở khu vực Hà Nội tại thời điểm quý II/2010 giá đất nền tăng trung bình 30% so với tháng 12/2009, đặc biệt tại khu vực phía Tây thành phố như quận Hà Đông, huyện Hoài Đức.

Giá căn hộ chung cư hiện vẫn đứng ở mức cao. Giữa lúc khó khăn này, người dân còn có lý do để lo lắng khi giá USD, giá vàng liên tục tăng chóng mặt làm thu nhập thực tế của họ giảm đi đáng kể. "Cứ cái kiểu này, bao giờ mình mới có nhà ở", Hùng, lập trình viên một công ty game online than thở. Hùng mới lập gia đình. Vợ chồng anh đang thuê một căn nhà ở phố Bùi Xương Trạch (Thanh Xuân), tiền thuê mỗi tháng mất 2 triệu đồng, đã ngốn mất 1/4 tổng thu nhập của hai vợ chồng.

Tác hại khó lường

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, việc giá nhà đất đang vượt xa mức thu nhập của người dân hiện là một sự bất cập lớn. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện có 4 trở lực lớn.

Thứ nhất, giá nhà đất cao hiện nay có một nguyên nhân quan trọng là tiến độ triển khai các dự án bất động sản vẫn chậm, làm giảm khả năng cung hàng hóa cho thị trường. Năng lực chủ đầu tư yếu, dẫn đến việc giao nhà chậm so với tiến độ. Nhiều dự án đã lách luật trong việc huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư.

Thậm chí có hiện tượng lừa đảo khách hàng khi huy động vốn vào các dự án không khả thi. Mặt khác, tốc độ triển khai các dự án bất động sản chậm còn do vướng ở khâu đền bù giải phóng mặt bằng do chính sách liên tục thay đổi.

Thứ hai, cơ cấu hàng hoá bất động sản đang bị lệch pha giữa cung và cầu. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu thực của người dân. Đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê, hiện loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,5% tổng số nhà ở trong cả nước.

Thứ ba, hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện. Thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng.

Thứ tư, là hệ thống quản lý nhà nước và hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản còn thiếu và yếu. Thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản phục vụ cho công tác chỉ đạo điều hành để ổn định thị trường.

Mặc dù Bộ Xây dựng cho rằng cơ chế chính sách đã được tháo gỡ nhiều, nhưng các doanh nghiệp bất động sản cho rằng, trong 4 nút thắt, chính sách vẫn là trở ngại lớn nhất. Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở TP Hồ Chí Minh nói: "Một nguyên nhân quan trọng khiến giá nhà bị đẩy lên cao hiện nay là dự án chậm tiến độ. Một dự án mà 4-5 năm không xong các giấy tờ, thủ tục thì rõ ràng vấn đề đang vướng từ ngay ở chính sách".