BĐS Hà Nội cuối năm: "Nóng" cho thuê

Tâm điểm của thị trường BĐS tháng 12/2013 vẫn là các dự án nhà ở giá rẻ, tiến độ tốt (đã hoàn thiện hoặc sẽ bàn giao vào quý I/2014), với phương thức thanh toán có hỗ trợ lãi suất từ ngân hàng. Nguyên nhân được cho là những mâu thuẫn gốc rễ giữa khách hàng và chủ đầu tư liên quan tới cuộc sống chung cư vẫn chưa được giải quyết. Mặt khác, chi phí thấp, bảo đảm dòng tiền, tránh xung đột kéo dài, là các yếu tố khiến mãi lực đối với BĐS cho thuê gia tăng.

Rộ phong trào xây nhà cho thuê

Thị trường địa ốc quý IV/2013 tại Hà Nội vẫn duy trì nguồn cầu các mảnh đất "nhỏ, xinh" trong khu vực nội thị. Theo đó, những sản phẩm thổ cư diện tích 45-70m2 ở các quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng chưa bao giờ hết "cháy", bất chấp giá trị dao động từ 3-10 tỷ đồng/căn. Những người có nhu cầu ở cấp bách nhưng túi tiền có hạn, hướng quan tâm tới nhà ở cho thuê.

Vài năm trước, những căn nhà cấp 4 thường là "đích ngắm" của đại bộ phận những người đi học, làm việc tại Hà Nội có thu nhập trung bình trở xuống. Năm 2010-2012, giá cho thuê những căn phòng cấp 4 diện tích 12-15m2, chung vệ sinh ở các địa bàn như Xuân Thủy, Cổ Nhuế, Cầu Diễn, Nam Trung Yên, Nhân Chính, Triều Khúc... dao động từ 900.000-1,5 triệu đồng/tháng. Tới năm 2013, nhu cầu thuê nhà càng trở nên mạnh mẽ. Do đó, ngay từ đầu quý III, rất nhiều hộ gia đình, cá nhân đã lên phương án xây nhà cho thuê để kinh doanh kiếm lời.

Những mảnh đất "Vàng" (vị trí trung tâm, vuông vắn, pháp lý tốt) thường bị các đại gia BĐS nhanh chân "xí phần" bằng những dự án "hoành tráng trên giấy". Đương nhiên, đối tượng mục tiêu của những nhà đầu tư tìm kiếm đất để xây nhà cho thuê chính là các mảnh thổ cư thuộc địa bàn xa trung tâm. So với hồi đầu năm 2013, những giao dịch thổ cư 60 – 90m2 tại thôn Phú Mỹ, Nhân Mỹ, Phú Đô, Xuân Phương, Phùng Khoang, Hà Đông… có mức tăng đột biến cả về chất lẫn lượng. Cùng với đó, liên tiếp các công trình nhà ở cao tầng (dạng chung cư mini), khối nhà 3-4 tầng, có từ 10-30 phòng cho thuê khép kín đua nhau mọc lên. Với diện tích 15-25m2, căn phòng thuê có giá 1,5-2,5 triệu đồng/tháng vẫn rất đắt hàng.

Với những gia chủ có sẵn mảnh đất rộng và tiềm lực kinh tế khá, nhiều người quyết định xây dựng tòa nhà dạng văn phòng cho thuê thấp tầng. Cụ thể, khu vực Nam Trung Yên – Trung Kính có nhiều tòa nhà do cá nhân, gia đình tự xây dựng, với kết cấu 4 tầng, 1 tum và kinh doanh cho thuê. Trên đường Trung Kính, tòa nhà 3 tầng, diện tích 100m2/sàn, được 6 công ty đặt trụ sở văn phòng đại diện, với giá thuê 10 triệu đồng/tháng/căn phòng 40m2.

Nhu cầu về nhà ở tại đô thị đang là động lực – áp lực cho thị trường BĐS hiện tại

Có thể nói, tại địa bàn Hà Nội, cán cân nguồn cung sản phẩm thuê và bán đang dần tạo lập thế ngang bằng. Bên cạnh những chủ đầu tư vẫn mạnh dạn bung hàng, triển khai dự án nhờ biết cách luân chuyển luồng tiền, vô số các chủ doanh nghiệp đã tìm cách cơ cấu lại diện tích sản phẩm, hoặc chuyển hẳn sang cho thuê để cứu vãn tình hình. Thêm vào đó, dòng cung BĐS cho thuê được bổ sung chủ yếu thông qua các nhà đầu tư cá nhân, gia đình ở những quận, huyện ngoại vi.

Khách thuê "đói hàng nét"

Mặt hàng cho thuê cũng rất đa dạng: căn hộ cao cấp, diện tích lớn từ 100-150m2, đủ nội thất, phí quản lý, có giá 18-30 triệu đồng/tháng; căn chung cư hạng trung, nội thất cơ bản, diện tích dưới 150m2, có giá 12-18 triệu đồng/tháng (điển hình là TimesCity hay HapulicoComplex); căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn hạn, diện tích phổ biến 30-40m2, có giá 6-7 triệu đồng/tháng; căn chung cư mini cùng diện tích trên, có giá 3,5-5 triệu đồng/tháng và cuối cùng là những phòng trọ cấp 4, rộng 12-15m2, giá thuê 1-1,5 triệu đồng/tháng.

Có thể thấy, sản phẩm thuê để khách hàng lựa chọn khá đa dạng cả về chủng loại lẫn giá cả tùy theo khả năng, nhu cầu từng người. Nguồn cầu chính hiện khoanh vùng ở các cá nhân, gia đình trẻ đi học, hoặc mới đi làm vài năm. Tuy nhiên, những khách hàng này vẫn than phiền vì thiếu "hàng nét".

Theo anh Sơn, một người đã có 3 năm làm việc tại Hà Nội trong ngành kinh doanh vật liệu xây dựng, việc tìm được một căn hộ thuê khép kín, diện tích 50m2, có nội thất căn bản và giá 4-6 triệu đồng/tháng rất gian nan. Với số thu nhập xấp xỉ 15 triệu đồng/tháng/2 vợ chồng, gia đình trẻ này đã có tới 5 lần chuyển nhà (vì chủ nhà tăng giá đột ngột, bên cho thuê đơn phương phá hợp đồng).

Còn chị Phương, nhân viên kế toán ở Hoàng Mai, than thở: "Thu nhập 20 triệu đồng/tháng, gia đình tôi tìm thuê một căn chung cư diện tích dưới 100m2, đủ nội thất, giá 8-10 triệu đồng/tháng ở Q.Hai Bà Trưng mà khó quá. Căn thì diện tích quá lớn, giá vượt khả năng chi trả, căn lại quá nhỏ, thiếu diện tích sinh hoạt và không có ánh sáng tự nhiên…".

Một phân đoạn khác, là tập thể từ 3-5 sinh viên đi thuê căn hộ riêng lẻ hoặc chung cư cũng khó lòng tìm được sản phẩm tương ứng. Đơn giản, những gia chủ thường ngại cho sinh viên thuê vì giá thuê thấp, lại thêm nỗi lo căn hộ bị xuống cấp, nội thất hư hại. Điển hình, một căn 75m2 (2 ngủ, 2 vệ sinh, đủ nội thất) tại chung cư Nàng Hương (Hà Đông), được rao với giá 9 triệu đồng/tháng vẫn "ế sưng", vì chủ nhà không chấp nhận sinh viên thuê.