BĐS Đà Nẵng: “Nóng” đất nền, “lạnh” chung cư

Cuối năm 2009 và cả năm 2010, hàng loạt các dự án chung cư cao cấp cùng rất nhiều khu dân cư, khu đô thị đã được khởi công và chào bán. Trong khi đất nền được rất nhiều người hỏi mua và giá cả tăng lên từng ngày thì chung cư lại luôn trong tình trạng ế ẩm, vắng khách.

“Nóng” đất nền

Sôi động và tăng giá nhanh nhất phải kể đến đó là các dự án đất nền ven biển. Giữa năm 2010, các khu An Cư còn khá thưa người mua, nhưng chỉ đến cuối năm, số lượng người mua tăng đột biến và giá mỗi mét vuông nơi đây đã tăng gấp đôi, thậm chí là gần gấp ba. Điển hình như khu An Cư 5, mặt đường ven biển Sơn Trà - Điện Ngọc vào tháng 5/2010 khi bắt đầu chào bán giá chỉ là 14,5 triệu/m2 thì nay đã là khoảng 37 triệu/m2 mà vẫn không có người bán. Hay như đất dọc tuyến đường biển Nguyễn Tất Thành chỉ trong gần một năm mà giá ở đây đã tăng lên gần 60%, và hiện nay ở những vị trí đẹp, mỗi mét vuông đất mặt tiền đã có giá khoảng gần 30 triệu đồng. Không “phi mã” như đất nền ven biển nhưng các dự án khu đô thị mới, đất tái định cư cũng đồng loạt tăng theo. Khu đô thị Nam cầu Tuyên Sơn mặc dù có vị trí khá xa trung tâm nhưng số lượng người mua vẫn rất đông. Giai đoạn 2 của dự án này tuy mới chào bán vào cuối năm 2010 với giá 5 triệu đồng/m2, thì nay nhiều người đã “hét” giá 8,5 triệu đồng/m2. Khu dân cư đường Nguyễn Tri Phương, ở những vị trí đẹp đầu năm có giá là 21 triệu đồng/m2, nay muốn mua lại khách hàng phải bỏ ra không dưới 30 triệu đồng.

Không chịu kém cạnh các khu quy hoạch hay dân cư mới, đất trong nội đô Đà Nẵng thời gian qua cũng tăng lên 30 - 40% tùy từng vị trí. Nếu mỗi mét vuông ở con đường trung tâm Lê Duẩn, năm ngoái giá chỉ là 60 – 70 triệu đồng thì nay đã tăng lên gần 100 triệu đồng.

Ông Đinh Ngọc Sinh – GĐ Sàn giao dịch BĐS Thiên Kim, một sàn giao dịch lớn và uy tín tại Đà Nẵng cho biết: năm 2010 là thời điểm mà các sàn giao dịch BĐS rất bận rộn, khách hàng đến xem và mua đất rất đông, đa phần đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc. Do đất Hà Nội quá cao nên đến Đà Nẵng thấy rẻ, họ không mất nhiều thời gian để mặc cả và mua bán rất nhanh. Trong năm 2011 này, chắc chắn phân khúc đất nền sẽ còn tăng giá và sôi động hơn nữa bởi vừa qua đã có rất nhiều khu đô thị sinh thái như: Golden Hill City của Tập đoàn Trung Nam, KĐT Nam cầu Tuyên Sơn của Cty Nam Việt Á, KĐT Hòa Xuân của Sun Group… và các khu dân cư mới của thành phố được triển khai xây dựng hạ tầng và chào bán tạo ra nguồn cung rất lớn. Các dự án này tuy không nằm ở trung tâm TP, nhưng với mô hình khu đô thị hiện đại, đồng bộ cho phép người mua đặt cọc và thanh toán từng đợt theo tiến độ, giá cả mỗi lô đất khá rẻ, thường chỉ dưới 1 tỷ đồng/100 m2 nên các dự án này đang và sẽ thu hút được một lượng lớn khách hàng.

“Lạnh” chung cư

Không “tốt số” như đất nền, nhà chung cư tại Đà Nẵng đang trong giai đoạn cực kỳ khó khăn. Tuy được quảng cáo một cách rầm rộ là các khu phức hợp cao cấp được thiết kế đồng bộ, hiện đại với các điều kiện sống lý tưởng, nhưng tại thời điểm này, đa phần các dự án trên đều đang trong giai đoạn “vắng hoe, vắng hắt”. Một số dự án nổi đình nổi đám như Golden Square, Đà Nẵng Center, Hamony, Blooming, The Summit, hay tòa nhà Viễn Đông cao nhất miền Trung hiện thời cũng đang phải “án binh bất động”, hoặc do đã trót thu tiền của khách hàng nên vẫn phải tiếp tục thi công, nhưng với tốc độ “rùa bò” và không biết đến bao giờ mới xong.

Lý giải về sự chậm trễ này, ông Đồng Thanh Tùng, một chuyên gia về BĐS cho rằng nguyên nhân chính là do tại các dự án này không có khách hàng đến mua căn hộ: “Điều này hoàn toàn dễ hiểu vì hiện nay người dân Đà Nẵng vẫn chưa có thói quen ở nhà chung cư, và giá mỗi mét vuông ở các dự án này vẫn còn quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân nơi đây, đối tượng khách hàng chủ yếu đến từ Hà Nội hay TP HCM, tuy nhiên đây cũng chỉ là những nhà đầu cơ, mua đi bán lại để lấy lãi chứ không để ở. Do nhà chung cư giá thường tăng chậm, tính thanh khoản không cao, mua thì dễ nhưng khi cần bán lại khá khó nên phương án mà đa phần các nhà đầu tư lựa chọn lúc này vẫn là đầu tư vào đất nền”. Đây cũng chính là nguyên nhân đã dẫn đến giá đất nền tại Đà Nẵng trong thời gian qua liên tục tăng cao còn giá nhà chung cư thì vẫn giậm chân tại chỗ.

Ngoài ra, muốn triển khai dự án, đa phần các chủ đầu tư thường dựa vào vốn vay từ các ngân hàng và huy động từ phía khách hàng mua căn hộ. Do căn hộ thì không bán được, trong khi lãi suất đi vay lại quá cao lên đến 20% nên chẳng dại gì mà các chủ đầu tư cứ vay tiền để triển khai sau đó “chôn” một lượng vốn lớn mà không biết đến bao giờ mới lấy lại được. Vậy là kế sách mà các chủ đầu tư thực hiện lúc này là tạm dừng hoặc thi công cầm chừng. Điều đó lại càng làm cho phân khúc căn hộ chung cư cao cấp ngày càng ảm đạm và chưa biết đến bao giờ mới khởi sắc trở lại”.

Nhận định về căn hộ chung cư cao cấp tại Đà Nẵng, ông Đinh Ngọc Sinh khẳng định: chắc chắn đến 90% trong năm nay sẽ không có gì khởi sắc bởi với sự chậm trễ như hiện nay, không có khách hàng nào dại gì bỏ tiền vào mua nhà và rồi “dài cổ” ngồi chờ không biết đến khi nào dự án mới được hoàn thành. Muốn bán được, các chủ đầu tư buộc phải định vị lại sản phẩm của mình bằng cách chuyển từ phân khúc cao cấp sang phân khúc bình dân, thay đổi phương thức thanh toán theo tiến độ, thu nhỏ diện tích căn hộ để đẩy giá thành mỗi căn hộ xuống thấp cho phù hợp với nhu cầu thị trường.

Đầu tư BĐS vẫn đang là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả trong tình hình tài chính bất ổn hiện nay, mặc dù có sự nóng lên không đều giữa các phân khúc nhưng cùng với sự gia nhập thị trường của rất nhiều chủ đầu tư lớn, BĐS tại TP Đà Nẵng vẫn đang được giới đầu tư kỳ vọng sẽ rất sôi động trong những năm tiếp theo.

tag: bat dong san, da nang, dat nen, chung cu, dau tu, thi truong,...