Bát nháo phân lô, bán nền Nam Trung bộ-Tây Nguyên

Do việc quản lý đất đai còn bất cập nên nhiều khu dân cư tự phát mọc lên, phá vỡ quy hoạch chung, gây ảnh hưởng mỹ quan. Việc phân lô, bán nền tràn lan còn tiềm ẩn nhiều hiểm họa như sạt lở núi, rối loạn thị trường bất động sản, ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư.

Đất nông nghiệp được rao bán tại tỉnh Lâm Đồng. Ảnh: Đoàn Kiên.

Sau khi xuất hiện các thông tin về hạ tầng giao thông kết nối vùng, nhu cầu đất ở của người dân tăng cao, nhiều cá nhân, doanh nghiệp gom mua đất tại các TP Phan Thiết, Nha Trang, Đà Lạt, Bảo Lộc và vùng lân cận đã ồ ạt phân lô, bán nền, hình thành các khu dân cư tự phát. Nhiều cá nhân, doanh nghiệp còn dùng chiêu lách luật phân lô, sau đó "quảng cáo có cánh" để bán cho người mua. Hậu quả là người mua vì không nắm thông tin nên đã "sập bẫy".

Xẻ đất rừng chè, cà phê

Trong 2 năm qua, làn sóng đầu tư bất động sản (BĐS) đã tràn lên tỉnh Lâm Đồng. Không chỉ gây "sốt" ở khu vực đô thị, nhiều vùng chuyên canh chè, cà phê hay các loại cây trồng khác cũng đang bị "chia năm xẻ bảy", san ủi, mở đường trái phép phục vụ cho những dự án BĐS.

Trong vai nhà đầu tư "lướt sóng" đất, nhiều ngày có mặt tại TP Bảo Lộc (Lâm Đồng), chúng tôi được một số môi giới BĐS đưa đi thăm một loạt dự án. Từ trung tâm TP Bảo Lộc, hướng về khu du lịch thác ĐamB’ri (xã ĐamB’ri, TP Bảo Lộc), chúng tôi sửng sốt khi thấy bộ mặt hoàn toàn khác của nơi này, nhiều đồi chè, vườn cà phê, dâu tằm xanh mát ngày nào đang bị cày, xới tung trước "cơn bão" đầu tư BĐS đón đầu dự án cao tốc Dầu Giây - Liên Khương. Sở dĩ nhiều người đổ xô mua đất vì cho rằng nơi đây sẽ là điểm giao cắt giữa cao tốc đi qua TP Bảo Lộc, thuận tiện cho việc đi lại trong tương lai.

Đang lái xe chạy trên đường Tản Đà, xã ĐamB’ri, anh Ph. (môi giới đất tại Bảo Lộc) bỗng dừng lại, chỉ tay về phía đồi chè, nói: "Đây là một trong những dự án quy mô bậc nhất vùng này rộng 13,5ha, được bố trí 500 nền. Có nhiều diện tích khác nhau từ 132m2, 170m2, 200m2, 400m2 và cả 600m2 để khách hàng thoải mái lựa chọn... Khu này vốn là đất trồng cây lâu năm, nhưng tiềm năng rất lớn vì có thể xây dựng thoải mái mà không chịu quy định về kiến trúc do nằm ở vùng nông thôn".

Tại đây, các hạng mục đang được gấp rút thi công, như đường giao thông đã ủi đất theo kiểu bàn cờ chia vườn chè thành nhiều ô bằng nhau. Thậm chí, một số biệt thự cũng đang được thi công phần móng, hồ cảnh quan, hệ thống thoát nước cũng bắt đầu được lắp đặt… Tiếp tục đi sâu theo đường Lý Thái Tổ, Khúc Thừa Dụ (xã ĐamB’ri), hình ảnh những đồi chè xanh tiếp tục bị xẻ thịt ngay phía sau lưng Trường Tiểu học xã ĐamB’ri và Trường THCS Trần Quốc Toản.

Anh Kh. (ngụ đường Khúc Thừa Dụ, ĐamB’ri) cho biết: "Chè đang thu hoạch tốt nhưng người ta vẫn bán để phân lô vì có được số tiền lớn. Quanh đây, cứ mảnh đất nào gần ao, hồ, suối thì các đại gia sẽ về mua hết. Đất vườn giờ trung bình cũng hơn 1 tỷ đồng/sào (1.000m2) rồi".

Giữa cái nắng buổi trưa, chúng tôi gặp nhóm người làm thuê đang tranh thủ "mót" quả cà phê từ những cây vừa bị cưa hạ. Anh Ch. (người dân địa phương) nói: "Cầm máy cưa đi hạ cả vườn cà phê đang trong tuổi thu hoạch, chúng tôi tiếc lắm, nhưng người ta thuê thì cưa thôi. Mới năm ngoái chỗ này bán 150 triệu mỗi mét ngang, giờ phải trên 280 triệu đồng. Đất giờ đắt thế, người ta bỏ cà phê cũng đúng".

Suốt dọc đường đi, chúng tôi liên tục gặp ô tô biển số ngoài tỉnh từ xe cá nhân đến xe chở khách loại lớn của những nhóm chuyên tổ chức "event" đưa khách đi xem đất. Trên những vị trí thuận lợi dễ tiếp cận như bờ rào dọc đường, cột điện, cây to ven đường là cả đống tờ rơi quảng cáo về các dự án BĐS, bán đất vườn, đất nền…

Tình trạng phá bỏ cây trồng phân lô, bán nền không chỉ diễn ra tại xã ĐamB’ri mà còn xuất hiện ở các khu vực khác thuộc phường 2, phường Lộc Sơn, Lộc Tiến, hay khu vực giáp ranh gồm xã Lộc Tân, huyện Bảo Lâm…

Nhiều vườn thanh long bị xóa sổ

Cách đây khoảng 5 năm, các xã vùng ven TP Phan Thiết như Phong Nẫm, Tiến Lợi và các xã Hàm Liêm, Hàm Thắng, Hàm Hiệp (huyện Hàm Thuận Bắc)… là những vườn thanh long bạt ngàn. Đây là những vườn ăn trái trong chiến lược phát triển kinh tế của Bình Thuận. Đối với dân nơi đây, thanh long là "nồi cơm" bao đời nay nuôi sống họ. Mọi sự thay đổi nhanh chóng sau khi nhiều đại gia BĐS về gom đất, phân lô để bán.

Nhiều chủ vườn thanh long không cưỡng lại được "ma lực" giá đất nên bán vườn cây. Tại tỉnh Bình Thuận, sức hút phân lô còn mạnh mẽ hơn khi có những thông tin về cơ sở hạ tầng mới như giao thông sân bay, đường cao tốc sắp đầu tư.

Nhiều chủ đất ở khu vực này bắt đầu ồ ạt chuyển mục đích sử dụng đất rồi tự san lấp mặt bằng, tự làm đường bê tông, bắt điện, nước vào rồi phân lô bán. Tại xã Hàm Liêm (Hàm Thuận Bắc), do nằm giáp ranh với TP Phan Thiết nên nhiều nhà đầu tư quyết không bỏ qua "miếng bánh" ngon này.

Cách đây 4 năm, khu đất rẫy trồng thanh long của người dân thôn 3, xã Hàm Liêm nằm sâu hút, giáp kênh thoát lũ, bất ngờ được một người dân mua lại rồi "vẽ" ra khu dân cư. Ban đầu, chủ đất tự làm cầu, đường bê tông, kéo điện rồi phân lô rao bán. Sau khi bán hết, chủ đất tiếp tục phân hàng chục lô khác.

Tại TP Phan Thiết, khu dân cư Đan Chi thuộc xã Phong Nẫm được xem là một trong những nơi "mở màn" cho cuộc đua phân lô, bán nền đầu tiên tại thành phố biển. Những người có tiền đã mua đất rồi đầu tư đường bê tông và các hạ tầng liên quan và rao bán rầm rộ với giá từ 250-300 triệu đồng/lô/100m2.

Sau thành công của khu dân cư trên, nhiều hộ dân ở xã Phong Nẫm có đất nông nghiệp đã tranh thủ chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Đáng chú ý, một số đại gia BĐS đã tập trung về đây "gom" đất với diện tích khá lớn, sau đó tiến hành phân lô, bán nền. Lúc ấy, giá 1.000m2 đất nông nghiệp được bán cho những đại gia BĐS khoảng 500-700 triệu đồng. Sau khi chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, chủ đầu tư tiến hành tách sổ đỏ riêng và bán mỗi lô 100m2 khoảng 200-350 triệu đồng, thu về lợi nhuận "siêu khủng".

Cứ như vậy, chỉ trong vòng vài năm, hàng loạt diện tích đất nông nghiệp ở các xã vùng ven TP Phan Thiết như Phong Nẫm, Thiện Nghiệp, Tiến Lợi được "hô biến" thành những khu dân cư người ở tấp nập.

Ồ ạt san lấp đìa tôm

Thị trường BĐS tại tỉnh Khánh Hòa được đánh giá là nằm trong tốp "hot" nhất của cả nước trong 3 năm qua. Cùng với việc thị trường BĐS phát triển mạnh, kéo theo đó là cả trăm sàn giao dịch, công ty BĐS và hàng ngàn nhà môi giới ra đời. Sau khi dự án BĐS tạm lắng, nhiều môi giới BĐS đã đổ về vùng ven kết hợp với một số "nậu" đất để bán đất nền phân lô với nhiều chiêu trò quảng cáo không đúng sự thật.

Theo ghi nhận tại đây, nhiều ô đìa rộng hàng ngàn mét vuông đã được đổ đất, san nền, mở đường và trồng lèo tèo một vài cây xanh, cắm cọc phân lô từ 80m2 đến hơn 100m2. Sau khi đất được chuyển đổi, phân lô, các chủ đất kết hợp với các sàn BĐS chào mời khách trên nhiều trang mạng xã hội. Để trấn an chúng tôi, người môi giới này khẳng định, hiện có thể tách sổ, nếu mua thì bây giờ chỉ đi công chứng, sang tên tầm hơn 10 ngày là xong. Người dân tại khu vực này cho biết, thời gian gần đây có rất nhiều người đến hỏi mua đất đìa. Thực tế, nơi đây có hơn 250 lô đất đìa đã được bán, đa phần khách Hà Nội, TPHCM, Đắk Lắk, còn dân địa phương thì chắc không ai dám mua loại đất này.

Đi tìm lời giải vì sao hàng trăm lô đất đìa tôm được bán ra nhanh chóng, trong khi thị trường BĐS đang "đuối nước", chúng tôi phát hiện tất cả đều có chiêu, trò. Với những thông tin mơ hồ về khu đất, nhưng các môi giới BĐS đã mượn các từ khóa như "Bãi Dài - Cam Ranh - nơi các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang hướng đến mạnh mẽ, với 45 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư; hay khu đất ngay trung tâm hành chính huyện Cam Lâm và sân bay quốc tế Cam Ranh, dự án kết nối trực tiếp quốc lộ 1A, cao tốc Bắc - Nam"… để đưa lên các trang mạng xã hội.

Trước các thông tin trên, nhiều người kỳ vọng đầu tư sinh lời cao, khá nhiều người ở Hà Nội, TPHCM không ngại bỏ tiền dù chưa một lần đến vị trí khu đất. Tuy nhiên, các lời giới thiệu không thực tế, bởi các lô đất này cách các dự án ở Bãi Dài, sân bay Cam Ranh từ 10-20km và cách sân bay quốc tế Cam Ranh khoảng 20km, thậm chí, cách xa đường chính và cách trung tâm TP Nha Trang vài chục cây số. Nghiêm trọng hơn, tất cả đất đìa tôm này đều nằm trong vùng chưa có quy hoạch 1/2.000 nên rất dễ phát sinh nhiều rủi ro, nhất là khi xin giấy phép xây dựng.