Những tín hiệu gần đây về mặt quản lý, điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, đang là dấu hiệu tốt nhưng chưa đủ mạnh để tác động tích cực đến thị trường bất động sản.
Yếu tố bình ổn trong thời gian khá dài của tỉ giá, lãi suất cho vay ổn định và có xu hướng giảm sau khi có sự can thiệp của Nhà nước là duy trì mức lãi suất trần 14%, điều này đã và đang tạo được một mặt bằng lãi suất mới thấp hơn so với trước đây. Ngoài ra đầu tháng 10 NHNN cũng đã có động thái mới với sự thể hiện rất rõ quyết tâm hạ mặt bằng lãi suất cho vay xuống bằng Thông tư 30.
Động thái tích cực từ quản lý vĩ mô với lãi suất trần 14% và thông tư 30 vào tháng 10 đang là một dấu hiệu tích cực cho thị trường bất động sản trong quý 4 năm 2011 và năm 2012.
Ông Trần Như Trung nêu rõ, mặc dù những tín hiệu về vĩ mô cho thấy đang có dấu hiệu khả quan hơn, và thị trường dường như đang dần trở lại có tính thanh khoản hơn so với trước đó. Tuy nhiên, ngay trong một hai quý tới thị trường vẫn khó có thể có sự lạc quan.
Ông Trần Như Trung cho biết, thị trường bất động sản có gam màu vừa sáng vừa tối xen kẽ. Vĩ mô ổn định hơn mới chuyển biến tích cực hơn, còn hiện nay bất động sản không tự quyết định được. Thị trường phụ thuộc nhiều vào biến động của kinh tế vĩ mô, phụ thuộc nhiều vào khả năng chủ đầu tư có thực sự thay đổi hay không. Mặc dù có những dấu hiệu tốt, nhưng không có nghĩa tin tưởng ngay vào màu hồng trong một hai quý tới. Các năm sau lạm phát giảm, chỉ số vĩ mô tốt hơn thì thị trường mới có hi vọng phục hồi trở lại.
Theo khảo sát của Savills Việt Nam đối với 50 mẫu được điều tra. Mặc dù số lượng điều tra mẫu còn hạn chế, tuy nhiên, phần nào đã phản ánh được thực tế thị trường hiện nay. Kết quả cho thấy, thị trường hiện nay có 3 vấn đề chính.
Ông Trần Như Trung cho rằng, hiện chúng ta đang làm những cái mà người dân không cần. Đó là sự lệch lạc về cung cầu, theo điều tra kết quả nghiên cứu của Savills nhu cầu về nhà ở của người dân chủ yếu là mảng nhà ở trung bình, tuy nhiên, nguồn cung của các chủ đầu tư đưa ra thị trường gần đây, bất động sản cao cấp lại chiếm phần lớn. Chính vì thế, vấn đề giải quyết là chúng ta nên làm những cái mà người dân cần, chứ không làm những cái mà người dân không cần.
Theo ông Trần Như Trung, hiện có nhiều chủ đầu tư dự án gặp khó khăn về vốn đầu tư, nhiều dự án trong tình trạng buộc phải ngưng trệ... Điều đó có phần từ việc chưa lường hết tác động của chính sách để có điều chỉnh thích ứng, cũng có lý do từ việc, một thời gian trước đó, các chủ đầu tư chạy đua “ôm đất dự án”, cứ có đất là được, không kịp tính đến hiệu quả của lô đất ấy sẽ thế nào?
Và còn một lý do quan trọng nữa, việc một thời gian dài thị trường thuộc về người bán khiến cho cung cách kinh doanh của nhiều chủ đầu tư có phần thiếu minh bạch, không tôn trọng đúng mức người mua. Vậy nên, khi thị trường chuyển “vai” sang người mua có quyền lựa chọn thì nhiều chủ đầu tư gặp khó bởi người mua đã mất lòng tin với người bán, ví dụ như tiến độ bàn giao sản phẩm thường bị trì hoãn… Đến bây giờ nhiều chủ đầu tư phải tính đến việc cần làm gì khi thị trường có thể mất 3 - 4 năm nữa mới có thể ấm lên được.
Ông Trần Như Trung khuyến nghị, các nhà đầu tư cần phải hướng đến người sử dụng cuối cùng. Cho đến lúc này và giai đoạn sau nữa, điều này vẫn cần phải được coi như mục tiêu số một khi phát triển dự án bất động sản. Nhưng muốn phát triển lâu dài trên thị trường bất động sản, buộc lòng các chủ đầu tư phải thực hiện 3 điều cốt yếu sau:
Thứ nhất, nhà đầu tư phải cho thấy sản phẩm của mình có lợi thế cạnh tranh gì, gia tăng được những tiện ích gì đối với người sử dụng. Luôn luôn phải chú trọng cung cấp thông tin ra thị trường một cách minh bạch, cụ thể. Ví dụ như, dự án có bãi đỗ xe tiện lợi thế nào, có những khu sinh hoạt thể dục thể thao chung ra sao...
Thứ hai, thẩm định giá kỹ càng. Cần phải cân nhắc kỹ hơn, chủ đầu tư có thể chơi được cuộc chơi như thế nào? Cần lưu ý, phải điều chỉnh lại kỳ vọng lợi nhuận cho hợp lý. Hãy tập làm quen với việc, lợi nhuận sẽ ở mức vừa phải hơn. Điều này không dễ với đa số nhà đầu tư vốn đã quen với việc cứ đầu tư vào bất động sản là thu lợi nhuận lớn.
Thứ ba, đảm bảo cam kết tiến độ giao bất động sản. Trước kia, nhiều chủ đầu tư đã khiến người mua mất lòng tin khi không tuân thủ được cam kết về tiến độ thi công.
Theo ông Trần Như Trung, lượng vốn trong dân hiện còn rất lớn, những người có nhu cầu thật sự cũng vẫn phải mua bất động sản. Họ chưa mua vì vẫn muốn kỳ vọng giá thấp hơn. Tuy nhiên, như đã nói, hiện lòng tin của người mua đang bị thử thách. Muốn người mua đến với mình, chủ đầu tư cần phải lấy lại lòng tin của người mua. Và chỉ có thể đạt được điều đó khi chủ đầu tư chứng minh được cơ chế “win – win” với nhà đầu tư của mình.
Thị trường lúc này “dư kỳ vọng lợi nhuận” chứ không phải dư cung. Các chủ đầu tư trông đợi ổn định kinh tế vĩ mô, dòng tiền nhiều hơn, thanh khoản tốt hơn. Nhưng thực tế, thanh khoản chỉ cải thiện được khi chủ đầu tư thực hiện được 3 yêu cầu đã được đề cập phía trên nhằm khôi phục lòng tin với người mua.
Lúc này các chủ đầu tư cần bình tĩnh cơ cấu lại sản phẩm, cơ cấu hạng mục của dự án. Thông thường những dự án bất động sản thường có vòng đời 50-100 năm, vì vậy dòng tiền, cơ cấu lợi nhuận biến đổi theo thời gian, các chủ đầu tư cần tìm ra đâu là tỷ lệ phát triển bền vững theo thời gian. Nếu chủ đầu tư đủ tiềm lực tài chính, có quyết tâm thực hiện 3 điểm mấu chốt khôi phục lòng tin cho thị trường thì có thể đầu tư tiếp tục để đón đầu sự ấm lên của thị trường.
Theo Minh Giang (Tầm nhìn)
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Chia sẻ bài viết
Góp ý
