Bất động sản: Thiếu minh bạch làm “méo mó” thị trường

Nhiều chủ đầu tư "ém nhẹm" thông tin về dự án đã góp phần làm cho thị trường bất động sản thêm "méo mó". Ảnh: Nguồn internet

“Méo mó” thị trường

Có thể nói bài học cơn sốt giá đất Ba Vì trong năm qua vẫn chưa thấm vào đâu cho những người dân chỉ biết đầu tư theo đám đông.

Chính tâm lý đầu tư theo đám đông vô hình đã đẩy giá bất động sản tăng cao. Mặt khác, sự thiếu minh bạch về thông tin trên thị trường càng tạo ra mảnh đất màu mỡ cho hoạt động đầu cơ, mà những người hưởng lợi nhiều nhất là những người có đặc quyền về thông tin hoặc dựa vào mối quan hệ.

Thêm vào đó là tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản đã làm cho thông tin về thị trường này không phản ảnh đúng thực tế. Từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh bất động sản nhiều hơn.

Mặt khác, để tối đa hóa lợi nhuận của mình, hầu hết những thông tin về các dự án bất động sản tại Việt Nam đều được các doanh nghiệp ém chặt, điều này dẫn tới tình trạng giao dịch ngầm các sản phẩm theo kiểu trao tay diễn ra ngày một lớn. Và việc các chủ đầu tư công bố thông tin về dự án chỉ mang tính thủ tục.

Như vậy, những người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở thì không dễ gì tiếp cận trực tiếp được những thông tin chính xác nhất về dự án.

Ngoài ra, cơ chế chính sách về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư vẫn còn những vấn đề bất cập. Hệ thống cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông kết nối giữa các đô thị hiện có với các đô thị mới, khu dân cư nhà ở còn yếu kém, làm giảm sức hút và quy mô của thị trường này.

Bản chất thị trường bất động sản nước ta đang chứa đựng một lượng giao dịch ngầm rất lớn, điều này cũng đủ nói lên thị trường thiếu công khai minh bạch. Giao dịch chính là các tầng nấc chắn giữa chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng. Có người nói có khi đến 7 tầng, qua mỗi tầng thì giá bán lại tăng lên 5 - 7% nên qua 7 tầng giá tăng lên 50 % là chuyện dễ hiểu.

Đây là những giao dịch trên cơ sở lòng tin, không có hợp đồng, tất cả những điều này cũng là thể hiện sự thiếu minh bạch. Với một lượng giao dịch ngầm lớn như vậy sẽ làm cho nhà nước thất thu ngân sách vì không thu được thuế.

Sự thiếu minh bạch còn thể hiện cả ở thị trường sơ cấp, cơ chế lựa chọn nhà đầu tư để được giao đất thông qua hình thức đấu thầu đã được thực hiện nhưng còn kém hiệu quả.

Chính từ sự thiếu minh bạch này đã tạo ra "mảnh đất mầu mỡ" cho giới đầu cơ lộng hành, đẩy giá bất động sản lên quá cao so với thu nhập của người dân, khiến thị trường luôn trong trạng thái phập phồng, bất ổn.

Các sàn giao dịch bất động sản chỉ phản ánh một phần rất nhỏ của thị trường và nó không mang tính điển hình. Các dự án được mua đi bán lại khi thông tin vẫn chưa được nắm vững đã nâng cao rủi ro khi hoạt động trong lĩnh vực này. Theo đó, chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng thấp đi, lòng tin của người dân đối với các thông tin do chủ đầu tư cung cấp cũng đang đi xuống. Điều này cũng gây ảnh hưởng không nhỏ tới các nhà đầu tư.

Theo ý kiến nhiều chuyên gia, nhận thức về bản chất, vai trò và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế còn hạn chế, hệ thống quản lý từ Trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ.

Khung pháp lý của thị trường bất động sản dù từng bước được hoàn thiện bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần hoàn thiện, sửa đổi, bổ sung.

Tính minh bạch của thị trường bất động sản trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch, mua bán chuyển nhượng, cho thuê vẫn còn nhiều hạn chế.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển còn mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. Công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm đối với hoạt động thị trường này, nhất là hoạt động giao dịch còn bị buông lỏng. Khiếm khuyết này được thể hiện trong tất cả các khâu, từ đầu tư, tạo lập bất động sản đến giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê. Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn lậu thuế còn khá phổ biến.

Người dân rất khó có thể tiếp cận thông tin về dự án và thường phải mua lại nhà với mức chênh lệch cao. Những dự án chào bán công khai thường là nhà cao cấp do chủ đầu tư nước ngoài thực hiện. Hoạt động của các nhà đầu tư thứ cấp khiến cho thị trường bất động càng trở nên rối rắm với các chiêu đẩy giá, găm hàng.

Những dấu hiệu lạc quan của cổ phiếu bất động sản cũng là dấu hiệu tốt cho thị trường nhà đất. Chính vì vậy, về lâu dài bất động sản vẫn được xem là một thị trường đầy tiềm năng. Ảnh: Nguồn internet

Dấu hiệu lạc quan

Thời gian qua, do tác động từ thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản cũng trở nên trầm lắng. Theo đó, việc tăng lãi suất, giá cả và yếu tố đầu vào tăng đã dẫn đến nhiều công ty bất động sản gặp khó khăn. Thêm vào đó, thị trường nhà đất đang có dấu hiệu trầm lắng lại phải đối mặt với nạn lướt sóng, giảm dòng vốn nên khó khăn càng chồng chất.

Mặc dù thị trường vẫn còn nhiều khó khăn nhưng nếu so sánh với các kênh đầu tư khác thì nhà đất vẫn là một trong những kênh có nhiều sức hút vốn nhất. Nhiều nhà đầu tư có nguồn vốn nhàn rỗi vẫn tiếp tục lựa chọn thị trường này làm kênh đầu tư tin cậy.

Thêm vào đó, trong giai đoạn trầm lắng nhất của thị trường thì những phân khúc trung bình, bán lẻ vẫn được các chủ đầu tư chú ý. Hiện tại những phân khúc này vẫn tiếp tục phát huy sức hút của mình dù thị trường nhà đất vẫn còn chưa hồi phục hoàn toàn. Nhiều công ty bất động sản đang dần hướng đến phân khúc này thông qua hàng loạt các dự án lớn được chào bán và đang trong giai đoạn đầu tư.

Những dấu hiệu lạc quan của cổ phiếu bất động sản cũng là dấu hiệu tốt cho thị trường nhà đất. Điều đó cho thấy nhà đầu tư có thể hy vọng vào một tương lai tốt đẹp hơn của thị trường nhà đất trong thời gian tới. Chính vì vậy, về lâu dài bất động sản vẫn được xem là một thị trường đầy tiềm năng.

Theo phân tích CafeLand, để nâng cao chỉ số minh bạch thị trường, trước tiên cần nâng cao lòng tin của người dân đối với các dự án bất động sản thông qua việc công bố đầy đủ, chính xác thông tin về các dự án.

Cần tạo kênh thông tin dự báo thị trường một cách chính thức để hạn chế dần kiểu kinh doanh cảm tính, tâm lý đám đông, đón đầu.

Mấu chốt của sự phát triển thị trường bất động sản là tính minh bạch. Do đó, cần có những đổi mới, bổ sung và hoàn thiện cả về cơ chế chính sách cũng như phương thức quản lý, điều hành của cơ quan chính quyền các cấp, tạo điều kiện hơn nữa để các nhà đầu tư tham gia vào thị trường một cách bình đẳng.

Cần điều tiết mối quan hệ cung – cầu về nhà đất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng hệ thống thuế bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai, tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản.

Theo đó, hệ thống pháp luật cần bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư, hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất.

Chính việc minh bạch hóa thị trường cũng là cơ sở tối quan trọng để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.