Bất động sản phục hồi, loạt doanh nghiệp được dự báo tăng mạnh lợi nhuận năm 2026

Tuy vậy, VCBS cho rằng sự phục hồi của thị trường sẽ không diễn ra đồng đều mà có sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp. Những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và dự án sẵn sàng triển khai được kỳ vọng sẽ có lợi thế lớn hơn trong chu kỳ mới.

Thị trường bất động sản được dự báo bước vào chu kỳ phục hồi, tạo dư địa tăng trưởng lợi nhuận cho nhiều doanh nghiệp trong năm 2026.

Nguồn cung căn hộ tăng tại các đô thị lớn

Theo VCBS, trong năm 2026 nguồn cung căn hộ, đặc biệt ở phân khúc trung cấp, dự kiến tăng đáng kể tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM.

Tại thị trường phía Bắc, giá bán được dự báo có xu hướng đi ngang sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2025. Thanh khoản có thể cải thiện nhưng chủ yếu tập trung ở những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng tốt và vị trí gắn với các tuyến hạ tầng giao thông trọng điểm.

Trong khi đó, thị trường phía Nam được dự báo duy trì xu hướng tăng giá nhẹ nhờ nhu cầu nhà ở thực vẫn ở mức cao và dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển từ phía Bắc. Phân khúc trung cấp tiếp tục đóng vai trò chủ đạo do phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người mua nhà.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng cũng sẽ tạo áp lực cạnh tranh lớn giữa các chủ đầu tư, đặc biệt khi nhiều doanh nghiệp cần đẩy nhanh bán hàng để cải thiện dòng tiền.

Tín dụng bất động sản được kiểm soát

Theo định hướng điều hành, tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản dự kiến duy trì ở mức 24–25% tổng dư nợ nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu. Tín dụng cho lĩnh vực này vẫn tăng trưởng nhưng sẽ được kiểm soát chặt để tránh tình trạng tăng nóng.

Ngoài ra, Bộ Tài chính cũng đang đề xuất siết tỷ lệ cho vay đối với bất động sản thứ hai, động thái có thể làm giảm nhu cầu đầu tư mang tính đầu cơ trên thị trường.

Lãi suất cao làm giảm sức hấp dẫn của đầu cơ

Theo VCBS, áp lực lãi suất đang trở thành yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới quyết định mua nhà.

Trong một kịch bản giả định, nếu một hộ gia đình mua căn hộ trị giá khoảng 6 tỷ đồng tại Hà Nội, vay ngân hàng 50% giá trị, khoản lãi phải trả sau thời gian ưu đãi có thể lên tới 22,5 triệu đồng mỗi tháng với lãi suất 9%.

Nếu lãi suất tăng lên 12%, chi phí lãi vay hàng tháng có thể lên tới 30 triệu đồng, chưa bao gồm tiền gốc. Điều này khiến hoạt động đầu cơ trở nên kém hấp dẫn hơn, đặc biệt trong bối cảnh mặt bằng giá nhà đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua.

Chính sách mới hướng tới minh bạch hóa thị trường

Song song với việc kiểm soát tín dụng, các chính sách mới cũng được triển khai nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản.

Một thay đổi đáng chú ý là Nghị định 357/2025/NĐ-CP, theo đó mỗi bất động sản sẽ có một mã định danh điện tử riêng từ ngày 1/3/2026. Hệ thống này lưu trữ thông tin về thửa đất, lịch sử giao dịch, hồ sơ pháp lý và tình trạng sở hữu.

Theo VCBS, việc chuẩn hóa dữ liệu có thể giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, nâng cao hiệu quả quản lý thuế và tăng tính minh bạch của thị trường môi giới.

Áp lực trái phiếu vẫn là rủi ro lớn

Một yếu tố rủi ro đáng chú ý khác là áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt trong nhóm bất động sản.

Theo dữ liệu từ FiinPro-X được VCBS tổng hợp, lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2026 tập trung nhiều vào quý II và quý IV, trong đó doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn.

Trong bối cảnh điều kiện phát hành trái phiếu và tiếp cận tín dụng đều bị kiểm soát chặt hơn, các doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính cao hoặc danh mục dự án thanh khoản kém có thể đối mặt với rủi ro tái cấp vốn lớn hơn.

Hạ tầng và đô thị vệ tinh dẫn dắt chu kỳ mới

Theo VCBS, hạ tầng giao thông và các đại đô thị sẽ đóng vai trò quan trọng trong chu kỳ phát triển mới của thị trường.

Một số dự án quy mô lớn đang thu hút sự chú ý như Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ, Sun Mega City tại Hà Nam và Vinhomes Apollo Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh. Những dự án này góp phần định hình xu hướng phát triển đô thị quy mô lớn tại các khu vực ven đô.

Bên cạnh đó, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit Oriented Development – TOD) được kỳ vọng trở thành động lực tăng giá mới khi các tuyến metro và đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM được đẩy nhanh triển khai.

Nhiều doanh nghiệp được dự báo tăng trưởng lợi nhuận

Trong bối cảnh thị trường dần phục hồi, VCBS dự báo một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết có thể ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2026 nhờ các dự án đã mở bán trước đó.

Khang Điền: Tăng trưởng nhờ dự án tại TP.HCM

KDH được đánh giá có triển vọng tích cực nhờ tập trung phát triển dự án tại TPHCM.

Năm 2025, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu 4.674 tỷ đồng, tăng 43% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.634 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi nhờ bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại dự án Gladia.

VCBS dự báo năm 2026 doanh thu của Khang Điền có thể đạt 6.768 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế khoảng 1.840 tỷ đồng.

Nam Long Group: Doanh số bán hàng tăng mạnh

Đối với NLG, năm 2025 doanh nghiệp ghi nhận doanh thu 5.645 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 946 tỷ đồng.

Doanh số bán hàng đạt gần 11.900 tỷ đồng, tạo nền tảng cho tăng trưởng trong các năm tiếp theo. VCBS dự báo năm 2026 doanh thu của Nam Long có thể đạt 6.503 tỷ đồng, còn lợi nhuận sau thuế khoảng 1.273 tỷ đồng.

Các dự án đóng góp chính gồm Waterpoint, Mizuki Park, Izumi City, Central Lake và An Zen Residence.

Hà Đô Group: Lợi nhuận từ bất động sản và năng lượng

HDG hoạt động trong hai lĩnh vực chính là bất động sản và năng lượng.

Năm 2025, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu khoảng 2.786 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 944 tỷ đồng. VCBS dự báo lợi nhuận năm 2026 có thể đạt 1.212 tỷ đồng, tăng khoảng 28%, nhờ sự phục hồi của dự án Charm Villas cùng hiệu quả từ các nhà máy điện.

Hodeco: Hưởng lợi từ hạ tầng tại Vũng Tàu

HDC được kỳ vọng tăng trưởng nhờ các dự án tại Vũng Tàu.

Trong giai đoạn 2026–2030, hoạt động bán hàng của doanh nghiệp có thể cải thiện nhờ các dự án như The Light City, Ecohome và Biệt thự Đồi Ngọc Tước 2. Dự án The Light City dự kiến mở bán khoảng 200 sản phẩm trong năm 2026 với giá khoảng 57 triệu đồng/m².

Định giá ngành vẫn ở mức hấp dẫn

Theo VCBS, sau giai đoạn tăng mạnh của thị trường chứng khoán, định giá cổ phiếu bất động sản đã điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chỉ số P/B của nhiều doanh nghiệp vẫn thấp hơn trung bình 5 năm, tạo dư địa tăng trưởng cho những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững và dự án triển khai thuận lợi.

Tuy vậy, các chuyên gia cho rằng sự phân hóa trong ngành bất động sản sẽ ngày càng rõ rệt, khi dòng tiền của nhà đầu tư có xu hướng tập trung vào những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và khả năng bán hàng tốt.

>>> Xem thêm Lãi suất vay mua nhà