Bất động sản phục hồi bền vững

Đây là một biến động vui, một niềm tin của cộng đồng DN và toàn xã hội đối với thị trường. Và năm 2015 này sẽ là năm đột phá của thị trường.

TS Nguyễn Trí Hiếu

Khi thị trường bất động sản đóng băng cũng là lúc chúng ta có điều kiện ngồi lại, nhìn nhận lại, kể cả các cơ quan nhà nước, và các DN. Cơ quan nhà nước thì phải xem lại những cơ chế chính sách, hệ thống văn bản pháp luật, cũng như các chương trình kế hoạch của mình xem nó có phù hợp không, nếu không phù hợp thì phải điều chỉnh như thế nào cho hợp lý.

Và thực tế đã cho thấy rõ ràng trong những năm trầm lắng đó, cơ quan nhà nước đặc biệt là Bộ Xây dựng đã có những điều kiện để rà soát lại những văn bản, điều chỉnh và đề xuất với Chính phủ, đề xuất với Quốc hội thay thế một loạt các văn bản quy phạm pháp luật cho phù hợp với thị trường.

Còn về phía cộng đồng DN cũng đã điều chỉnh các chiến lược kinh doanh. Chúng ta thấy rất rõ chiến lược kinh doanh của năm 2014 đã đáp ứng cung cấp những hàng hóa phù hợp với nhu cầu thực của thị trường và có khả năng thanh toán của đại đa số người dân.

Chính điều đó đã tháo gỡ những khó khăn rất lớn cho DN và bản thân người mua cũng phải thông minh hơn, cẩn trọng hơn trong việc đầu tư tiền của mình vào một loại hình BĐS còn nhiều tốn kém.

Một trong những chính sách tác động lớn đến thị trường BĐS năm vừa qua là Luật Đất đai (1/7/2014). Đây là một trong những bộ luật rất quan trọng tác động trực tiếp đến thị trường BĐS. Tiếp theo đó, ngày 25/11/2014, Quốc hội thông qua 2 sắc luật, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi. Đây là những đạo luật có nhiều đột phá, nhiều đổi mới, chắc chắn sẽ có tác động tích cực tới thị trường.

Thứ nhất, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi giúp cho việc đầu tư có kế hoạch hơn, đầu tư phải đáp ứng đúng nhu cầu của người dân, không đầu tư một cách tràn lan.

Thứ hai, phát triển nhà ở phải thực hiện quan điểm của nhà nước là xây dựng một nền kinh tế thị trường. Rõ ràng nhà ở trong thời gian trước đây, những năm đầu thế kỷ 21 việc đầu tư thiên về thị trường, rồi sau đó chúng ta lại thiên về đầu tư nhà ở cao cấp, ít quan tâm đến nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp.

Thứ ba, việc mở rộng kinh doanh BĐS cho người nước ngoài nhằm thu hút hơn nữa các nguồn lực đầu tư nước ngoài, như vậy rõ ràng là tính cạnh tranh của DN sẽ mạnh hơn, các DN nước ngoài sẽ tham gia tích cực hơn, thị trường đông đảo hơn.

Thứ tư, tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân Việt Nam định cư tại nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, tất nhiên chỉ mua trong những dự án, mua hạn chế để không tập trung những người nước ngoài quá nhiều. Đây là một trong những quyết định rất mạnh mẽ của Quốc hội.

Thứ năm, để bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai thì các DN bán nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh, đây là một quyết định mới và là một quyết định rất quan trọng đối với chủ đầu tư, và nó cũng có những tác động rất tốt cho thị trường.

Năm 2015 này sẽ là năm đột phá của thị trường bất động sản

Nếu như năm 2011 chúng ta bán nhà hình thành trong tương lai rất khó vì người dân không dám bỏ tiền, và chỉ nhìn vào những dự án đã sắp hoàn thiện thì nay, khi người dân thấy rằng tiền bỏ ra được bảo vệ, việc họ xuống tiền mua nhà cũng sẽ được đẩy mạnh hơn.

Thứ sáu là bỏ quy định bán qua sàn. Theo quan điểm của tôi, chúng ta không ép việc giao dịch BĐS qua sàn nhưng nếu các sàn thực hiện tốt, họ vẫn có thể tồn tại tốt, hơn nữa, mặc dù không bắt buộc phải qua sàn nhưng các quy định sẽ chặt chẽ hơn.

Ở góc độ tài chính, BĐS trong những năm trước rơi vào trạng thái đóng băng, tuy nhiên, hiện nay chúng ta đang nhận thấy một sự phục hồi rõ nét. Thị trường BĐS trong năm vừa qua là lĩnh vực đầu tiên có sự phục hồi cho nền kinh tế.

Cụ thể, hiện tại, trần lãi suất tiền gửi cho đến 6 tháng là 5,5% đến 6%, kéo xuống từ mức gấp đôi 12,14% từ cách đây 2 hoặc 3 năm. Như vậy, thị trường BĐS sẽ đi về đâu với lãi suất trong năm tới?

Theo dự báo của tôi, ít nhất lãi suất sẽ giảm thêm 0,5% hoặc kéo xuống 1%, nếu chỉ số lạm phát ở mức 3-4%, vì nếu lạm phát là 4%, thì khi lãi suất kéo xuống 4,5% chúng ta vẫn có lãi suất thượng dương, đó là cái ngân hàng mong muốn, vì ngân hàng chỉ lo lãi suất thượng âm, khi đó người dân sẽ rút tiền ở ngân hàng đi đầu tư các kênh khác, nhưng tôi cho rằng lạm phát ở mức thấp nên lãi suất sẽ còn kéo xuống mức thấp nữa.

Nếu điều này xảy ra thì lãi suất cho vay sẽ được hạ xuống và có thể giảm nhanh hơn cả lãi suất huy động, giảm khoảng 1-2%. Điều này sẽ rất có lợi cho thị trường BĐS.Dự báo về tín dụng trong năm 2015, tín dụng sẽ tăng 10% và tín dụng BĐS sẽ tăng mạnh trong năm nay với mức 20%, đây là một con số hết sức khả quan và có lợi rất lớn cho thị trường.

Từ thực tế trên, thị trường BĐS Việt Nam đã qua đáy và bắt đầu đi lên. Cùng với Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, năm 2015, thị trường sẽ ấm hơn và giao dịch nhiều hơn, kể cả phân khúc nhà giá thấp, giá trung bình và giá cao.

Song hành cùng những tác động mạnh mẽ của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, việc Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giảm lãi suất huy động trong năm 2015 sẽ góp phần tạo sức nóng, đánh tan tảng băng BĐS bằng đà phục hồi bền vững. Có thể, thị trường BĐS sẽ là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn nhất năm 2015.

Thực tế đã chứng minh. Báo cáo của Tập đoàn CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), một trong những tập đoàn đa quốc gia hoạt động trong lĩnh vực BĐS, thị trường BĐS đang trên đà phục hồi mạnh mẽ, giao dịch BĐS tăng trưởng liên tục. Đặc biệt, trong tháng 11/2014, gần 10.000 giao dịch thành công qua sàn Hà Nội và 8.850 giao dịch thành công qua sàn TP.HCM…

Hiện cả nước có 4.015 dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đã được quy hoạch và cấp phép đầu tư, tổng diện tích đất theo quy hoạch là 102.228 ha. Nguồn cầu thị trường BĐS năm 2015 sẽ tập trung vào các phân khúc nhà giá thấp (giá dưới 1,5 tỷ đồng). Thị trường BĐS năm 2015 sẽ tiếp tục sôi động ở phân khúc nhà giá thấp với giá trên dưới 1 tỷ đồng.

TS NGUYỄN TRÍ HIẾU