Bất động sản: Manh nha cuộc "lột xác"

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam

Phóng viên Đầu tư Bất động sản trao đổi thêm về quan điểm này.

Điều gì khiến ông tin rằng sẽ có một cuộc cách mạng trên thị trường BĐS năm 2013?

Năm 2013, thị trường BĐS Việt Nam sẽ chứng kiến rất nhiều sự thay đổi. Thứ nhất là việc tham gia hoạt động của các quỹ tín thác BĐS (REITs) trong năm nay khi hành lang pháp lý và kiến thức thẩm định chuyên sâu từ các chuyên gia luật, thuế và dịch vụ BĐS dần được hoàn thiện.

Thứ hai là việc tăng đột biến các thương vụ M&A diễn ra ngay từ đầu năm. Nguyên nhân chính là do sự biến chuyển trong tư duy của các chủ đầu tư người Việt, tăng trưởng giá trị vốn mạnh mẽ tại một vài thành phố châu Á lớn như Hồng Kông và Singapore trong vài năm qua đi kèm với tình trạng một số mảng BĐS đã gần chạm đáy. Chúng tôi không nghi ngờ khi dự đoán các giao dịch dưới 100 triệu USD ngày càng trở nên phổ biến tại Việt Nam, mà chủ yếu do các nhà đầu tư tới từ châu Á có kế hoạch mở rộng và thâm nhập vào thị trường.

Thứ ba là sự sụt giảm nghiêm trọng của số lượng chủ đầu tư niêm yết. Năm 2013 sẽ chỉ còn khoảng 1/2 số lượng chủ đầu tư niêm yết so với hiện nay và tiếp tục giảm thêm 1/2 nữa trong năm 2014 trước khi quay đầu tăng trở lại. Thị trường sẽ không còn chỗ cho những chủ đầu tư vận trên mình y phục đại giáp sáng choang như hiệp sĩ, mà chỉ còn cho những người chịu khó xắn tay áo lên và tự tìm hướng đi cho mình.

Cụ thể với từng phân khúc thì theo ông, đâu sẽ là khó khăn lớn nhất đối với chủ đầu tư các căn hộ để bán và họ nên làm gì để giải quyết những khó khăn đó?

Vốn và sự suy giảm niềm tin của khách hàng là những thách thức lớn nhất mà tất cả các doanh nghiệp kinh doanh căn hộ đều phải đối mặt trong năm 2013. Dù hiện tại, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã đồng loạt thông báo sẽ đưa ra nhiều giải pháp nhằm phá băng thị trường, nhưng có nhiều khả năng những giải pháp này sẽ khó được thực thi ngay. Thêm vào đó là dù lãi suất giảm, ngân hàng nới điều kiện cho vay mà niềm tin của khách hàng không được nâng lên thì không loại trừ khả năng thị trường sẽ tiếp tục trì trệ như năm 2012. Vì vậy, việc các nhà đầu tư nên làm trong thời điểm này là tìm cách vực dậy uy tín của mình với khách hàng bằng việc đưa ra mức giá hợp lý với sản phẩm, cùng với tiến độ thi công đúng cam kết và xây dựng chính sách hậu mãi hợp lý. Với tất cả những nỗ lực đó, chúng tôi tin rằng, tỷ lệ người mua đầu tiên tham gia vào thị trường trong năm 2013 sẽ cao hơn, đặc biệt với những dự án ở phân khúc bình dân. Tuy nhiên, hiện tượng mua ồ ạt được kỳ vọng sẽ không diễn ra.

Phân khúc văn phòng liệu có chạm đáy trong năm 2013 không, thưa ông?

Không ai dám trả lời một cách chắc chắn cho câu hỏi này. Với thị trường Hà Nội, giá sẽ tiếp tục đi xuống, TP. HCM thì niềm tin về sự ổn định có vẻ chắc chắn hơn. Trong năm 2012, diện tích thực thuê văn phòng hạng A và B sụt giảm gần 50%. Tuy nhiên, với điều kiện kinh tế dự đoán sẽ được cải thiện cả ở Việt Nam và các nước trong khu vực, dự đoán diện tích thực thuê sẽ tăng trưởng trong năm 2013, tập trung chủ yếu vào thị trường văn phòng hạng B.

Còn phân khúc bán lẻ liệu có sự thay đổi đáng chú ý nào không?

Mặc dù lượng khách đi mua sắm thực thay vì dạo chơi trong các khu trung tâm mua sắm lớn được dự đoán sẽ tăng lên, nhưng có thể nói năm 2013 sẽ là năm vất vả nhất đối với tất cả các chủ đầu tư khi tỷ lệ trống trên toàn thị trường tiếp tục tăng cao. Chủ đầu tư mặt bằng bán lẻ tại các khu vực nằm ngoài trung tâm còn phải lo lắng hơn vì nguồn cung vẫn tiếp tục tăng và các dự án bán lẻ vẫn phải vất vả để định vị và đáp ứng nhu cầu thị trường. Điểm sáng duy nhất được dự đoán đến từ sự ổn định trong giá thuê của các trung tâm mua sắm trong khu trung tâm, do các nhà bán lẻ tìm cách mở rộng thị trường sẽ cạnh tranh để có các vị trí tốt nhất.