Bất động sản Hà Nội chưa bộc lộ hết khó khăn

Giá cho thuê mặt bằng văn phòng, trung tâm thương mại vẫn đang giảm

Trao đổi với phóng viên ĐTCK, ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Việt Nam thận trọng đánh giá: “Thị trường bất động sản Hà Nội vẫn đang trong xu hướng giảm, nhưng đã bắt đầu xuất hiện tín hiệu tích cực”.

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2013 do Savills Việt Nam vừa công bố giữa tuần này, 5/6 phân khúc thị trường có nguồn cung tăng, trong khi tỷ lệ hấp thụ bình quân lại giảm, duy nhất chỉ có phân khúc căn hộ để bán là có tín hiệu khởi sắc hơn quý II/2013 cũng như cùng kỳ năm ngoái.

Cụ thể, với phân khúc mặt bằng bán lẻ, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết, tổng nguồn cung tăng 18% theo quý và 25% theo năm. Trong khi đó, công suất thuê trung bình của toàn thị trường tiếp tục xu hướng giảm từ quý II/2012 và đạt 85% trong quý này, giảm 2 điểm phần trăm theo quý và 5 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình đạt 1.200.000 VND/m2/tháng, giảm 2% theo quý.

“Việc khai trương của một trung tâm thương mại lớn với giá thuê rẻ hơn và các chính sách tiền thuê linh hoạt khiến các trung tâm bán lẻ khác phải giảm giá theo, kể cả các trung tâm bán lẻ ở các quận trung tâm”, bà Hằng lý giải.

Tổng nguồn cung diện tích văn phòng cho thuê cũng tăng 10% theo quý và tăng 22% theo năm. Ở phân khúc này, bà Hằng phân tích, mặc dù công suất trung bình không đổi so với quý trước, nhưng vẫn giảm hơn 5 điểm phần trăm theo năm xuống 74%. Trong khi đó, giá thuê tiếp tục xu hướng giảm trong 8 quý liên tiếp xuống còn 406.000 VND/m2/tháng, giảm mạnh 10% theo năm.

Tại phân khúc khách sạn, Savills không ghi nhận được sự tăng nguồn cung nào trong quý này. Công suất trung bình toàn thị trường ở mức 53%, giảm 1 điểm phần trăm theo quý và tăng 3 điểm phần trăm theo năm. Khối khách sạn 5 sao có hoạt động tốt nhất, đạt công suất 54% và mức giá bình quân 2,2 triệu VND/phòng/đêm.

Tương tự như vậy, phân khúc căn hộ cho thuê có công suất trung bình của toàn thị trường giảm nhẹ trong quý này, xuống khoảng 87%, giảm 1 điểm phần trăm theo quý nhưng vẫn cao hơn 4,2 điểm phần trăm theo năm.

“Đây là quý đầu tiên công suất thuê giảm sau 5 quý tăng liên tiếp, do có một dự án mới tham gia vào thị trường với công suất thuê thấp”, bà Hằng nói và cho biết, giá thuê trung bình vẫn đang trong xu hướng giảm từ quý III/2012. Giá thuê đạt 543.000 VND/m2/ tháng, giảm 2,3% theo quý và 6,6% theo năm.

Phân khúc biệt thự/nhà liền kề được đánh giá là vẫn trầm lắng. Nhiều dự án thuộc Vùng 2, đặc biệt tại Mê Linh và Hoài Đức, gần như đóng băng. Giá chào bình quân của toàn thị trường giảm 7% ở hạng mục biệt thự và 8% ở hạng mục liền kề so với quý trước. Giá chào thứ cấp trung bình tại Vùng 1 dao động từ 20 đến 140 triệu VND/m2, trong khi giá chào thứ cấp trung bình tại Vùng 2 đạt mức cao nhất 48 triệu VND/m2 tại quận Hà Đông.

Tín hiệu duy nhất khả quan là tại phân khúc căn hộ để bán. Trong quý này, có 5 dự án mới thuộc quận Thanh Xuân, Hoàng Mai, Cầu Giấy đã cung cấp hơn 1.500 căn hộ cho thị trường, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt xấp xỉ 10.000 căn, giảm 14% so với quý trước. Điểm đặc biệt là tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường đạt 9%, tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước, do tình trạng hoạt động tốt của các dự án có tiến độ thi công tốt, giá chào bán thấp hơn và nhiều chương trình khuyến mại.

“Hạng C tiếp tục là sản phẩm chính của thị trường với tỷ lệ hấp thụ đạt 15%, tăng 5 điểm phần trăm so với quý trước. Theo sau đó là hạng B với 4% và hạng A với 3%”, bà Hằng nhận xét.

Ông Trung thừa nhận, quý III/2013, thị trường bất động sản Hà Nội có nhiều dấu hiệu khả quan khi lượng người mua để ở khá ổn định, thậm chí các hợp đồng đi vào thực hiện được trong quý III thực sự tăng lên, 9% so với 7% của quý II. Việc tăng đó cơ bản nằm ở nhóm người mua ở thực.

“Đối với các dự án nhà ở hiện nay, người mua cũng đã nghiên cứu rất kỹ, từ vị trí, thiết kế, chất lượng cho đến giá cả. Sau một thời gian dài tìm hiểu, đến nay, đa phần khách hàng mới ‘chốt’. Tuy nhiên, giao dịch cũng chỉ tăng 2%, chưa đủ để kết luận thị trường đã khởi sắc”, ông Trung nói và cho rằng, từ nay đến cuối năm là một khoảng thời gian quá ngắn để có thể làm thay đối được cục diện của thị trường.

“Tôi vẫn cho rằng, phải đến hết quý II/2014, thị trường bất động sản mới bộc lộ được hết những khó khăn, yếu kém của mình, và có đi lên được hay không còn phụ thuộc rất lớn vào sự phục hồi sức khỏe của nền kinh tế”, ông Trung nhấn mạnh.