Bất động sản công nghiệp miền Bắc: "Cú nén" lò xo và cuộc đua tỷ đô vào các thủ phủ mới

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu dịch chuyển, miền Bắc Việt Nam đang tự định vị mình không chỉ là một công xưởng sản xuất đơn thuần mà còn là trung tâm logistics chiến lược của khu vực.

Sự trỗi dậy của những "vùng xanh" mới trên bản đồ công nghiệp

Nhìn vào những con số thống kê cuối năm 2025, điều gây ấn tượng mạnh nhất chính là sự bùng nổ của quỹ đất công nghiệp. Tổng nguồn cung tích lũy đã chạm mốc xấp xỉ 23.990 ha, một con số cho thấy quy mô khổng lồ của nền sản xuất khu vực phía Bắc. Chỉ tính riêng trong quý cuối năm, thị trường đã "nạp" thêm khoảng 640 ha từ các dự án trọng điểm như KCN Phúc Sơn (125 ha), KCN Quế Võ 2 – Giai đoạn 2 (277,64 ha) và đặc biệt là sự xuất hiện của Đồng Văn V (237 ha) tại Ninh Bình.

Sự tăng trưởng đột phá 42,8% so với cùng kỳ năm ngoái không chỉ đến từ việc xây dựng mới mà còn do một bước đi chiến lược về địa giới hành chính. Việc sáp nhập và định nghĩa lại các tỉnh trong vùng nghiên cứu đã giúp mở rộng không gian phát triển, tạo ra một hệ sinh thái kết nối chặt chẽ hơn.

Những thủ phủ truyền thống như Hải Phòng (5.796 ha) và Bắc Ninh (5.452 ha) vẫn giữ vững ngôi vương, nhưng áp lực từ các khu vực vệ tinh như Phú Thọ và Ninh Bình đang tạo ra một cuộc đua hấp dẫn về giá cả và chính sách thu hút đầu tư.

Miền Bắc Việt Nam đang tự định vị mình không chỉ là một công xưởng sản xuất đơn thuần mà còn là trung tâm logistics chiến lược của khu vực.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng nhanh hơn tốc độ hấp thụ đã khiến tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng giảm nhẹ xuống mức 65,74%. Mặc dù vậy, đây không phải là dấu hiệu của sự suy giảm nhu cầu. Ngược lại, nó cho thấy thị trường đang có một "khoảng nghỉ" cần thiết để hấp thụ lượng quỹ đất khổng lồ vừa được khai mở. Trong khi Hà Nội vẫn duy trì trạng thái "cháy hàng" với tỷ lệ lấp đầy 100%, các nhà đầu tư đang dần chuyển hướng sang Quảng Ninh hay Phú Thọ - nơi dư địa còn lớn và chi phí tối ưu hơn rất nhiều.

Cuộc chơi chọn lọc: Khi hạ tầng và pháp lý lên ngôi

Một trong những điểm thay đổi lớn nhất trong tư duy của các doanh nghiệp FDI hiện nay chính là sự "kén chọn". Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield, các nhà đầu tư không còn chỉ nhìn vào giá thuê rẻ. Họ đang tìm kiếm những địa phương có tầm nhìn dài hạn 5-10 năm, nơi mà hạ tầng giao thông và khung pháp lý phải thực sự minh bạch và đồng bộ.

Sự tăng trưởng nhẹ của giá thuê đất công nghiệp lên mức 135 USD/m2 cho thấy niềm tin của thị trường. Các doanh nghiệp sẵn sàng chi trả cao hơn để đổi lấy sự đảm bảo về kết nối. Những dự án hạ tầng chiến lược như sân bay quốc tế Gia Bình hay việc mở rộng cao tốc Bắc - Nam đang trở thành những "thỏi nam châm" thực sự, biến những vùng đất vốn yên tĩnh trở thành những đại công trường công nghiệp hiện đại. Sự sẵn sàng của hạ tầng giờ đây quan trọng ngang ngửa với diện tích đất, bởi nó quyết định trực tiếp đến chi phí logistics và tốc độ đưa sản phẩm ra thị trường.

Nhà xưởng xây sẵn (RBF): "Vũ khí" thu hút dòng vốn FDI công nghệ cao

Nếu đất công nghiệp là nền tảng, thì nhà xưởng xây sẵn (RBF) chính là "mũi tên" bắn trúng nhu cầu của các tập đoàn điện tử và công nghệ cao. Với tổng nguồn cung đạt hơn 5,2 triệu m2, tăng hơn 22% so với năm ngoái, thị trường RBF đang cho thấy sức sống mãnh liệt. Hải Phòng hiện đang thống trị phân khúc này với gần 45% thị phần, biến thành phố cảng thành một hệ sinh thái nhà xưởng chuyên nghiệp hàng đầu cả nước.

Điểm đáng chú ý nhất trong quý 4/2025 là tỷ lệ hấp thụ thuần của RBF đạt gần 190.000 m2, tăng tới 47,6% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng đạt mức 86% là một minh chứng hùng hồn cho thấy các doanh nghiệp sản xuất linh kiện điện tử, thiết bị công nghệ cao đang ưu tiên các giải pháp nhà xưởng có sẵn để có thể bắt tay vào sản xuất ngay lập tức. Các khu vực như Hưng Yên, Ninh Bình đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trên 90%, cho thấy làn sóng dịch chuyển ra khỏi các trung tâm quá tải như Hà Nội đang diễn ra vô cùng hiệu quả.

Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang đứng trước những vận hội mới đầy hứa hẹn.

Mặc dù nguồn cung tương lai dự kiến sẽ bổ sung thêm 1 triệu m2 sàn cho thuê từ nay đến năm 2029, nhưng giá thuê vẫn duy trì ổn định ở mức 5 USD/m2/tháng. Điều này tạo ra một môi trường đầu tư dễ dự báo, giúp các doanh nghiệp FDI yên tâm lên kế hoạch tài chính dài hạn. Xu hướng chuyển dịch sang sản xuất xanh (ESG) cũng đang bắt đầu bén rễ, khi các chủ đầu tư nhà xưởng mới đang nỗ lực áp dụng các tiêu chuẩn xây dựng bền vững để chiều lòng các đối tác khó tính từ châu Âu và Mỹ.

Logistics và nhà kho xây sẵn: Mắt xích vàng trong chuỗi cung ứng toàn cầu

Không kém phần sôi động, thị trường nhà kho xây sẵn (RBW) đã ghi nhận một bước nhảy vọt về tỷ lệ lấp đầy, đạt mức 83,03%. Trong một quý, tỷ lệ này đã tăng thêm 6 điểm phần trăm, phản ánh nhu cầu lưu kho cực lớn phục vụ cho mùa cao điểm sản xuất và tiêu dùng cuối năm.

Bắc Ninh hiện là "trái tim" của thị trường nhà kho miền Bắc khi chiếm tới gần 44% thị phần với hơn 1,56 triệu m2. Dù tỷ lệ lấp đầy tại đây chỉ đạt gần 70%, thấp hơn mức trung bình chung, nhưng giới chuyên gia nhận định đây là "quỹ đất chiến lược". Với vị trí nằm sát các khu công nghiệp điện tử lớn, Bắc Ninh sẽ là nơi đón đầu các nhu cầu lưu trữ quy mô khổng lồ của các tập đoàn đa quốc gia. Trong khi đó, Hải Phòng với lợi thế cảng biển nước sâu đang vận hành nhà kho với hiệu suất cực cao, đạt hơn 94%.

Bản đồ các khu công nghiệp miền Bắc thời điểm trước sáp nhập.

Sự gia tăng giá thuê nhà kho lên mức 4,9 USD/m2/tháng (tăng 6,5%) cho thấy phân khúc này đang có biên độ lợi nhuận tốt và sức cầu bền bỉ. Các dự án mới tại Hải Phòng như CORE5 Vietnam giai đoạn 2 hay KCN Vietnam An Phát đang định hình lại tiêu chuẩn của nhà kho hiện đại: không chỉ là nơi chứa hàng, mà phải là những trung tâm phân phối thông minh, kết nối trực tiếp với hệ thống cảng và sân bay.

Tầm nhìn 2026-2029: Kỷ nguyên của Khu thương mại tự do và ESG

Nhìn về tương lai, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang đứng trước những vận hội mới đầy hứa hẹn. Giai đoạn 2026-2029 sẽ là thời điểm các dự án hạ tầng lớn "về đích". Sân bay Gia Bình không chỉ là một dự án giao thông, nó là biểu tượng cho sự sẵn sàng của miền Bắc trong việc tham gia vào chuỗi sản xuất chip bán dẫn và các mặt hàng giá trị cao vốn đòi hỏi vận chuyển bằng đường hàng không.

Bên cạnh đó, mô hình Khu thương mại tự do (FTZ) đang được kỳ vọng sẽ tạo ra bước đột phá về mặt chính sách. Nếu được triển khai hiệu quả gắn liền với hệ thống cảng nước sâu, FTZ sẽ biến miền Bắc thành một "vùng đệm" kinh tế tự do, thu hút các dòng vốn FDI chất lượng cao nhất.

Sự kết hợp giữa hạ tầng vượt trội, chính sách thông thoáng sau sáp nhập tỉnh và cam kết mạnh mẽ về phát triển xanh sẽ là bộ ba quyền lực giúp bất động sản công nghiệp miền Bắc giữ vững vị thế. Thị trường không còn phát triển theo chiều rộng mà đang chuyển mình mạnh mẽ sang chiều sâu, nơi chất lượng nhà xưởng, tính kết nối logistics và sự minh bạch pháp lý trở thành những giá trị cốt lõi.

Với lộ trình rõ ràng, miền Bắc đang tự tin khẳng định mình là một mắt xích không thể thay thế trên bản đồ logistics và sản xuất toàn cầu trong thập kỷ tới.