Bất động sản 2012 – ưu thế thuộc về người mua

Một năm ảm đạm của thị trường đi qua, trong thời gian tới, các chuyên gia của công ty Tư vấn BĐS CBRE Việt Nam cho rằng, diễn biến thị trường sẽ phụ thuộc vào sự hồi phục của nền kinh tế. Các dự án bị chi phối bởi nhà đầu cơ sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm giá bán. Tuy nhiên, khi thị trường rơi vào trầm lắng như hiện nay thì cơ hội lại thuộc về những người có nhu cầu thực và thị trường về dài hạn vẫn có những triển vọng. Có ý kiến cho rằng, bất động sản tại khu vực phía Tây của Hà Nội có tương lai phát triển. Tại đây các nhà đầu tư nước ngoài, cũng như nhà đầu tư lớn trong nước có những dự án, công trình lớn về hạ tầng.

Nhưng đó là tiềm năng phát triển dài hạn. Hiện nay, nhìn chung bất động sản tại hai thành phố lớn có xu hướng giảm giá bán. Cụ thể, thị trường nhà đất Hà Nội tiếp tục xu hướng giảm giá chào bán thứ cấp. Khu vực giảm giá mạnh nhất được ghi nhận ở phía Tây với mức giảm từ 10 - 40% và ở phía Bắc là khu vực Mê Linh. So sánh với quý III.2011, 40% lượng nhà ở và đất nền trong các khu đô thị mới tại 14 quận được điều tra có giá chào bán thứ cấp giảm, trong khi 60% các dự án còn lại có giá ít thay đổi. Giá bán thứ cấp giảm tại tất cả các dự án, bao gồm cả dự án đã hoàn thiện và đang triển khai. Mức giảm trong khoảng từ vài triệu cho đến 10 triệu đồng/m2. So sánh thị trường ở hai thành phố lớn cũng có sự khác biệt, và để thị trường ngày một minh bạch thì các nhà đầu tư cần biết chia sẻ lợi nhuận của mình với người tiêu dùng. GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, vốn tại thị trường bất động sản Hà Nội chủ yếu do động viên từ người mua, từ tín dụng chỉ chiếm khoảng 1/3. Hơn nữa, tại TP Hồ Chí Minh, cung – cầu bất động sản đã được cân đối, còn tại Hà Nội thì nguồn cung vẫn nhỏ hơn nhu cầu.

Tuy nhiên, chuyên gia phân tích cao cấp của CBRE Nguyễn Bích Sơn cho rằng, thị trường đang thuộc về những người mua nhà để ở bởi thị trường đang chứng kiến những cơn giảm giá mạnh kèm theo nhiều khuyến mại mà chủ đầu tư đưa ra như bốc thăm may mắn, ưu đãi với khách hàng thanh toán sớm, đến giảm giá cho một số khách hàng cụ thể. Nhưng mức giảm giá ở hai thị trường có sự khác nhau. Tại Hà Nội đang có sự giằng co giữa hai xu hướng: chủ đầu tư chưa muốn giảm giá tiếp, còn người mua đang chờ đợi giá tiếp tục giảm. Tại các dự án mới triển khai thì kỳ vọng giá giữa người mua và người bán đã tiếp cận với nhau. Song, tại các công trình đã thiết lập giá bán thì mức giảm chỉ ở khoảng 5 đến 10%.

Một điểm khá thú vị của thị trường này là nguồn chi trả chính cho các khoản vay mua nhà là doanh thu từ các hoạt động kinh doanh độc lập của người vay thay vì lương. Nguồn chi trả này phụ thuộc chặt chẽ vào sức khỏe của nền kinh tế. Do vậy, tình hình kinh tế khó khăn là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự thiếu hụt vốn mua nhà hiện tại. Ngoài ra, chính sách thắt chặt tiền tệ cũng khiến người vay khó tiếp cận các hình thức tái cấp vốn hoặc đảo nợ. Những người kinh doanh bất động sản cũng không thể quay vòng vốn vì không thể thanh lý tài sản trước tình hình thị trường trầm lắng.

Nhiều chuyên gia cho rằng, những diễn biến hiện nay trên thị trường bất động sản sẽ lặp lại trong năm 2012. Đây cũng là năm đầy thách thức cho nền kinh tế, qua đó tác động tiêu cực đến thị trường căn hộ chung cư và là một năm khó khăn cho thị trường nhà ở. Trong khi đó, theo dự kiến, năm 2012 sẽ chào đón 22.000 căn hộ từ 60 dự án. Khối lượng giao dịch dự kiến giảm, khiến tỷ lệ bán hàng thành công của các dự án sẽ thấp. Tuy vậy, ở một góc độ khác, thị trường tiếp tục được coi là thuận lợi nhất cho người mua và doanh nghiệp có tiềm năng tài chính. Mặt khác, cũng là thời điểm để các doanh nghiệp bất động sản sớm cơ cấu lại sản phẩm và chấp nhận chia sẻ lợi ích hơn với người tiêu dùng.