Bất động sản 2012 qua góc nhìn doanh nghiệp

Ông Ngô Quang Phúc – Giám Đốc KD&TT Công ty CP Kinh Doanh Địa ốc Him Lam: “Tâm lý vẫn là một rào cản lớn”

Trong năm 2012, thị trường bất động sản có thể sẽ khởi sắc hơn nhưng vẫn phải đối mặt với những khó khăn nhất định mà một trong những rào cản lớn là yếu tố tâm lý của người mua chờ đợi giảm giá. Tâm lý này tạo sức ép lớn đối với chủ đầu tư vì khách hàng càng chờ đợi thì thanh khoản của chủ đầu tư sẽ càng bị giảm sút và chi phí đầu tư càng tăng lên.

Ngoài ra yếu tố tín dụng cũng quan trọng không kém. Thông thường, khi mua căn hộ chung cư người dân có khả năng chi trả được 50% mà thôi. Ví dụ, thu nhập của 2 vợ chồng khoảng 20 triệu đồng/tháng hoàn toàn có thể mua được căn hộ có giá trị từ 1 tỷ - 1,2 tỷ với số tiền trả trước là 500 triệu và số tiền còn lại khách hàng có thể vay ngân hàng ừ 10 – 15 năm thay vì phải trả tiền thuê nhà hàng tháng. Vấn đề ở đây là hệ thống ngân hàng không chỉ hỗ trợ tín dụng cho chủ đầu tư dự án mà còn là người có nhu cầu thực có khả năng chi trả với lãi suất hợp lý. Các ngân hàng thương mại khi tập trung vào thị trường bán lẻ thì đối tượng khách hàng này không nên bỏ qua.

Năm 2012, các doanh nghiệp bất động sản nào đã có sự chuẩn bị kỹ càng về yếu tố dự báo, nghiên cứu nhu cầu của người dân trước đó, cung ra thị trường những sản phẩm tốt về vị trí, chất lượng và đúng phân khúc (những người có nhu cầu thực về nhà ở và có khả năng thanh toán) thì doanh nghiệp đó sẽ có thể kinh doanh tốt trong năm nay. Hơn nữa trong thị trường khó khăn và cạnh tranh này, thương hiệu, uy tín và tiềm lực tài chính của chủ đầu tư cực kỳ quan trọng và khách hàng sẽ khó khăn hơn trước khi đưa ra quyết định của mình.

Ông Ngô Đình Thế Thảo - Giám đốc Kinh doanh & Marketing Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh: “Cần hơn những chính sách thiết thực”

Năm 2011 các doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều ‘sóng gió”, trong đó khó khăn lớn nhất của thị trường là nguồn vốn đầu tư do chính sách thắt chặt tín dụng.

Bước sang năm 2012, thị trường bất động sản tiếp tục gặp những khó khăn tồn đọng từ năm trước, nhất là trong việc tiêu thụ hàng hóa bởi nhiều người tiêu dùng đang bị “nhiễu” thông tin và tin tưởng rằng giá bất động sản còn giảm nữa. Tuy nhiên, giá bất động sản (căn hộ) trên thực tế không thể giảm được nữa bởi nhiều doanh nghiệp đang bán lỗ sản phẩm của mình.

Theo tôi, vấn đề hiện nay là giải quyết bài toán nhà thu nhập thấp, nhưng thấp là bao nhiêu? Một căn hộ có giá 12 triệu/m2 nhưng có diện tích 100m2 thì có gọi là nhà thu nhập thấp hay không? Các quy định về mật độ dân cư đã vô tình làm cho diện tích căn hộ lớn, do vậy giá của một căn hộ đẩy lên quá cao, nếu nhà nước điều chỉnh lại mật độ phù hợp thực tế hơn, căn hộ có diện tích nhỏ hơn, giá căn hộ sẽ thấp hơn và như vậy sẽ gần với túi tiền người dân hơn.

Chẳng hạn, chủ đầu tư căn cứ vào nhu cầu nhà ở hiện tại mà điều chỉnh diện tích cũng như đơn giá bán căn hộ cho phù hợp. Thực tế, rất nhiều người chỉ cần căn hộ có diện tích khoảng 50m2. Thế nhưng, loại căn hộ này rất ít bởi chính sách quy hoạch hạn chế nhà ở có diện tích nhỏ. Do vậy, nếu Nhà nước điều chỉnh tăng mật độ dân số trong dự án căn hộ sẽ thúc đẩy nhu cầu và tạo điều kiện cho doanh nghiệp địa ốc tự cứu mình.

Đồng thời, Nhà nước nên cho phép các doanh nghiệp được đầu tư xây dựng những căn hộ nhỏ, các dự án đang xây dựng dở dang phải điều chỉnh diện tích căn hộ và tìm cách hạ giá thành, để người có nhu cầu có thể tiếp cận được mà không phải phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng.

Năm 2012 sẽ là một năm khó khăn, và chủ đầu tư nào có được các giải pháp tài chính phù hợp với như cầu ở của khách hàng sẽ chiếm được lợi thế cạnh tranh trên thị trường.

Ông Ngô Đình Hãn - Giám đốc kinh doanh hệ thống sàn giao dịch bất động sản ACB (ACBRS): Thị trường vẫn còn “điểm sáng”

Năm 2012, khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản vẫn là nguồn vốn để vận hành và triển khai các dự án. Hiện tại, hầu hết các doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn “truyền thống” là từ vốn chủ sở hữu và vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, vốn chủ sở hữu là có hạn và đang bị hạn chế, còn vốn huy động từ khách hàng cũng yếu đi do tâm lý chờ đợi thị trường ấm lên.

Mặc dù năm 2012 là năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản nhưng vẫn được kỳ vọng là năm “chuyển mình” để thị trường tăng trưởng trở lại. Bởi bất động sản vẫn là kênh được đại đa số khách hàng lựa chọn để đầu tư, bảo toàn vốn, hoặc mua làm tài sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản cho nhu cầu thiết yếu, tạo ra giá trị gia tăng như dự án đất nền vị trí tốt giá hợp lý, căn hộ giá trung bình, nhà đất nội thành, nhà đất lẻ khu dân cư… Dự báo khoảng quý IV, nếu nền kinh tế vĩ mô ổn định, lãi suất giảm, chính sách cho bất động sản được hỗ trợ tốt hơn sẽ là điểm khởi đầu cho chu kỳ phục hồi mới.

Do đó, tùy vào nguồn lực của doanh nghiệp, tình hình thực tế và nhu cầu thị trường mà các doanh nghiệp sẽ đưa ra chiến lược phù hợp cho mình để vượt qua khó khăn, tạo tiền đề cho sự phát triển trong tương lai.