Bao giờ “bom” sẽ nổ?

Dự kiến số BĐS tồn kho đang chiếm tới 45,84% tổng tài sản của các DN BĐS. Ảnh: Bình An

Nợ cao, tài chính căng thẳng

Gánh trên lưng những khoản nợ hàng nghìn tỉ đồng, ấy vậy mà doanh thu thấp đang khiến cho các DN BĐS lo lắng. Lũy kế 6 tháng CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) chỉ đạt 720 triệu đồng, giảm mạnh so với con số 8,6 tỉ đồng ở cùng kỳ năm 2011. Tổng doanh thu trong quý PDR đạt 16,9 tỉ đồng doanh thu, nhưng nếu nhìn vào biên bản giải trình thì có thể thấy đại gia BĐS này vẫn sống nhờ chủ yếu vào nguồn thu từ việc bán diện tích chỗ đậu xe và nguồn tiền giữ xe tại khu vực tầng hầm thuộc dự án The EverRich 1. Trong khi đó số nợ mà DN này đang gánh lên đến trên 2.000 tỉ đồng.

Một DN đang khá được quan tâm vì chuyện căng thẳng nợ và cạn tiền, đó là Quốc Cường Gia Lai (QCG). Theo BCTC quý II tổng nợ của Cty lên tới 2.980 tỉ đồng, trong đó nợ vay ngắn hạn là 90,86 tỉ đồng, nợ vay dài hạn là 971 tỉ đồng. Như vậy, nếu tính lãi suất trung bình chỉ 18%/năm, thì mỗi tháng Cty phải trả lãi vay lên đến 16 tỉ đồng. Con số này vượt xa mức doanh thu trung bình của Cty trong 6 tháng đầu năm. Hiệu quả kinh doanh QCG trong thời gian gần đây hết sức tệ hại, liên tục bị thua lỗ từ quý III/2011 đến quý I/2012. Riêng trong quý II/2012, doanh thu của Cty mẹ đạt 42,14 tỉ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ đạt vỏn vẹn 361 triệu đồng. Oằn lưng vì nợ nhưng tính cho đến quý II/2012, tình hình tài chính của Cty dường như chưa được cải thiện là mấy. Lượng tiền mặt đến cuối quý II chỉ còn vỏn vẹn 15,31 tỉ đồng, trong khi đó hàng tồn kho của Cty lên tới 2.846 tỉ đồng, tăng 246 tỉ đồng so với đầu năm.

Một đại gia khác cũng đang phải khốn đốn vì nợ và sự căng thẳng của sức ép tài chính, đó là CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB). Theo thuyết minh BCTC quý II/2012 của NBB, Cty có 300 tỉ đồng trái phiếu không chuyển đổi sẽ đáo hạn vào ngày 4.8. Ngoài ra, NBB còn khoản vay 200 tỉ đồng trái phiếu không chuyển đổi của VIB đáo hạn vào ngày 24.12. Ngoài khoản trái phiếu đến hạn thanh toán như trên, Cty cũng còn khoảng hơn 300 tỉ đồng là nợ ngắn hạn, chi phí phải trả/phải nộp khác. Trong khi hoạt động kinh doanh chủ yếu mang tính dài hạn, NBB đang có tới 80% nợ vay là nợ ngắn hạn.

Mới đây, Cty NBB đã công bố thông tin chuyển nhượng Dự án khu TTTM Hùng Vương I – Phan Thiết với giá 4,5 triệu USD, tương đương khoảng 96 tỉ đồng. Đây được xem là lối thoát ban đầu để đáp ứng nhu cầu thanh toán của gần 1/3 giá trị trái phiếu đáo hạn trong tháng 8, chưa bao gồm trái tức. Nhưng để thu xếp được hơn 200 tỉ đồng còn lại cho khoản vay này là điều không dễ dàng với NBB lúc này, khi mà lượng tiền thu được từ việc bán căn hộ lại được ghi nhận rất ít.

Nỗi lo từ đòn bẩy tài chính

Có thể thấy hiện nay, đa số các DN BĐS niêm yết trên hai sàn CK có tỉ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu cao hơn 1, thậm chí lên tới 2 hoặc 3. Điều này cho thấy tài sản của các DN được chủ yếu hình thành từ các khoản nợ và câu chuyện họ sẽ gặp khó khăn về thanh khoản khi không bán được hàng là dễ hiểu. Tỉ lệ này cao chỉ được xem là tốt khi thị trường sôi động, mãi lực tăng, bởi nó cho thấy DN đang sử dụng đòn bẩy tài chính để tạo lợi nhuận cao cho cổ đông. Ngược lại, ở thời điểm thị trường đi xuống, đây lại là một gánh nặng thực sự đối với DN.

Trong khi đó, số lượng hàng tồn kho của nhóm ngành này cũng đã tăng lên khá nhiều trong khoảng thời gian hơn hai năm qua, khi thị trường bắt đầu bước vào thời kỳ đóng băng, tiền và tương đương tiền liên tục bị giảm sút mạnh. Theo số liệu thống kê sơ bộ của hơn 60 DN niêm yết trên 2 sàn CK, lượng hàng tồn kho BĐS rơi vào khoảng hơn 83.804 tỉ đồng, tăng 6,69% so với cuối năm 2011.

Như vậy, số BĐS tồn kho đang chiếm tới 45,84% tổng tài sản của các DN này. BĐS tồn kho quá nhiều được xem như quả “bom nổ chậm”, nếu không có giải pháp xử lý kịp thời sẽ để lại nhiều hậu quả. Tình hình tiêu thụ chậm các sản phẩm BĐS để bán trong 3 năm trở lại đây (đặc biệt là căn hộ) làm cho tỉ lệ hàng tồn kho trên sổ sách của các DN ngày càng phình to. Cá biệt, ở một số DN, tỉ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản lên đến 70% - 90%.

Một điều đáng chú ý là 6 Cty lớn nhất của thị trường BĐS hiện nắm giữ 69,4% lượng tiền mặt, phần lớn DN còn lại nắm rất ít. Hiện tổng lượng tiền mặt cuối quý II/2012 không đủ để thực hiện chi trả cho khoản chi phí gồm lãi vay, thanh toán cho nhà thầu và các khoản khác. Điều này cho thấy phần lớn các DN không còn tiền mặt để hoạt động. Để có tiền thanh toán những khoản nợ, chắc chắn các DN phải đẩy nhanh việc thu hồi công nợ, giải phóng lượng hàng tồn kho, thanh lý các khoản đầu tư ngắn hạn ở những lĩnh vực trái ngành... Giả sử có doanh thu thì họ có thể đảm bảo được nguồn tiền để đáo nợ NH, nhưng nếu thị trường BĐS tiếp tục ảm đạm sẽ khiến cho DN không còn cơ hội. Nhận xét về tình cảnh của mình, một DN BĐS đã ví von “giờ đây chúng tôi chẳng khác một người lâm trọng bệnh, chỉ cần thêm một cơn gió lạ cũng có thể làm chúng tôi ngã qụy”.