Bao giờ bất động sản sẽ ấm trở lại?

Dự báo sang năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi.

Thị trường bất động sản vừa trải qua một năm đầy thăng trầm, với đầu năm đầy “hưng phấn” nhưng từ giữa và cuối năm lại chuyển sang trạng thái trầm lắng kéo dài.

Ông Đính cho rằng một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là bài toán dòng vốn.

Các doanh nghiệp phát triển bất động sản chỉ có sẵn khoảng 20% tiền mặt để giải phóng mặt bằng, còn lại 80% số tiền phát triển dự án phải đi vay. Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là hai kênh dẫn vốn quan trọng nhất.

Song, hai kênh này đang đồng loạt bị siết chặt gây ra hệ lụy là nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn tiến độ hoặc hoãn dự án trong thời gian dài vì thiếu vốn, dẫn tới thanh khoản kém và doanh thu sụt giảm.

Thậm chí, nhiều doanh nghiệp quá khó khăn đã buộc phải sa thải bớt lực lượng lao động. Thêm vào đó, đối tượng người mua bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, bị hạn chế nhu cầu vay do lãi suất ngân hàng tăng mạnh.

Lý do thứ hai, nền kinh tế thị trường trong và ngoài nước đang gặp phải những khó khăn nhất định. Điều này đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Lạm phát tăng cao gây áp lực lên giá đầu vào như chi phí tiếp cận tài chính, chi phí nguyên vật liệu... làm cho nhiều dự án phải ngừng hoạt động vì chưa giải quyết được bài toán dòng vốn.

Ngược lại, bất động sản không thể tăng giá vì không bán được hàng. Điều này gây ra sức ép lớn cho thị trường bất động sản trong bối cảnh như hiện nay.

Lý do thứ ba, những quy định pháp lý về Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các luật liên quan đến bất động sản còn chồng chéo, mâu thuẫn làm rào cản trong việc phê duyệt dự án, kể cả dự án nhà ở xã hội. Điều đó càng tạo sức ép, gây khó khăn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản.

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký liên tiếp hai Công điện số 1163 ngày 13.12.2022 về thị trường trái phiếu doanh nghiệp và Công điện số 1164 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Theo ông Đính, đây là tín hiệu tích cực đối với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Đây là cơ hội để các dự án bất động sản giải quyết được bài toán dòng vốn và xử lý các vấn đề vướng mắc về thủ tục pháp lý; thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng của các dự án và góp phần khôi phục sự sôi động của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Theo dữ liệu báo cáo của Tổng cục Thống kê, GDP 9 tháng năm 2022 tăng 8,83% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng cao nhất của 9 tháng trong giai đoạn 2011-2022. Các hoạt động sản xuất kinh doanh dần lấy lại đà tăng trưởng, chính sách phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội của Chính phủ đã phát huy hiệu quả.

Cùng với những động thái mới đây của Chính phủ, Chủ tịch VARS dự báo sang năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi. Song, sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022.

“Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ”, ông Đính kỳ vọng.

Bên cạnh đó, hiện nay đang trong quá trình sửa đổi luật liên quan tới bất động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này ngại xuống tiền. Do vậy, theo ông Đính, đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng thị trường sẽ có động lực để hồi phục mạnh mẽ.

Theo ông Đính, ngành bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc rất nhiều vào tín dụng, chủ yếu là huy động trước của người dân và gần đây là phát hành trái phiếu bắt đầu tư năm 2021.

“Dù thị trường trái phiếu gần đây có những trục trặc cũng như tỷ trọng vốn chưa nhiều, nhưng phát hành trái phiếu sẽ là một xu hướng để thay thế dần thị trường tín dụng. Do đó thị trường trái phiếu cần đẩy mạnh theo hướng lành mạnh và được kiểm soát tốt nhất có thể để hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản hiệu quả”, ông Đính kiến nghị.

Ngoài trái phiếu doanh nghiệp, lãnh đạo VARS cũng cho rằng cần phát triển các quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ nhà ở... để cung cấp vốn cho thị trường.

Đặc biệt, cần đơn giản hoá hơn các thủ tục đầu tư, thủ tục phê duyệt chủ đầu tư, thủ tục giao đất, thủ tục đền bù… Như việc phê duyệt giá đất hiện nay đang là một điểm nghẽn lớn mà nhiều địa phương gặp phải. Do đó rất cần những quy định cụ thể, rõ ràng để tạo cơ sở cho các địa phương xử lý.