Bao giờ bài toán Nhà ở xã hội có lời giải?

Người mua như… leo cột mỡ

Huyền Trang làm việc tại Khu công nghiệp Thăng Long (Hà Nội) đến nay đã hơn mười năm. Chị Trang cho biết mong muốn lớn nhất của một công nhân như chị là có thể mua được một căn NOXH. Nhưng với mức lương 8 triệu đồng, chị Trang rất khó tích góp để mua hay thuê NOXH. Đó là chưa kể điều kiện được xét duyệt mua NOXH cũng không đơn giản.

Nhiều người ví von điều kiện đề người dân có thể tiếp cận, mua được NOXH giống như trò chơi dân gian “leo cột mỡ” mà có lần chương trình hài kịch Táo Quân của Đài Truyền hình Việt Nam (VTV) đã nhắc tới. Đây là tình trạng chung của nhiều người lao động, công nhân có thu nhập thấp đang sống và làm việc tại các thành phố lớn.

Theo thống kê của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 16,8 triệu công nhân, hàng năm trực tiếp sản xuất, tạo ra trên 60% tổng sản phẩm trong nước và đóng góp 70% ngân sách Nhà nước. Đây là lực lượng có đóng góp lớn cho xã hội, nhưng có đến 70% người lao động trong các khu công nghiệp đang phải ở thuê trong những ngôi nhà chật hẹp, thiếu tiện nghi và mất an ninh…

Giá nhà ở tại Việt Nam tăng liên tục trong 5 năm qua, hiện đã cao gấp 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người. Riêng tại TPHCM, giá nhà đang cao gấp 30 lần thu nhập bình quân của một hộ gia đình. Giá chung cư ở phân khúc dưới 30 triệu đồng/ m2 vô cùng khan hiếm. Ngay cả khi căn hộ có mức giá trung bình 15 triệu đồng/m2 cũng nằm ngoài khả năng chi trả của nhiều người lao động.

Chị Trang cho biết lương của hai vợ chồng chị khoảng 20 triệu đồng/tháng. Số tiền này chỉ vừa đủ trả tiền thuê nhà, chi phí sinh hoạt, tiền ăn học cho 2 đứa con, không đủ để trả lãi và gốc hàng tháng nếu mua nhà. Cũng giống như bao người khác, chị Trang không làm thủ tục xác minh mình là người thu nhập thấp – đối tượng được mua NOXH.

Chị Trang cho biết đã tìm hiểu một số dự án NOXH tại Hà Nội, nhưng hầu hết các dự án đều có mức giá từ 15-20 triệu đồng/m2 . Một căn hộ rộng 50-60m2 cũng có giá lên đến 900 triệu đồng, mức giá này không phù hợp với điều kiện kinh tế gia đình chị.

Nguyễn Ngọc (35 tuổi) cũng làm việc lâu năm tại khu công nghiệp Thăng Long, nhưng mức lương của anh khá hơn chị Trang, khoảng 10 triệu đồng/tháng. Mặc dù chi tiêu tiết kiệm, cố gắng tăng ca để có thêm thu nhập, nhưng anh Ngọc nhẩm tính phải mất 25 năm nữa anh mới đủ tiền mua một căn NOXH.

Người đủ điều kiện thu nhập thấp thì phải cân đối tài chính, còn cơ quan chức năng cũng vướng nhiều thủ tục phức tạp, nhất là phải xác minh đối tượng không nộp thuế thu nhập thường xuyên hay xác nhận đối tượng chưa có nhà ở.

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, các đối tượng để được mua, thuê, thuê mua NOXH không phân biệt hình thức hỗ trợ phải đảm bảo đủ 3 điều kiện là nhà ở, cư trú và thu nhập. Trong Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023, mặc dù điều kiện cư trú đã được bãi bỏ, điều kiện về thu nhập đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội cũng được thay đổi, nhưng việc mua NOXH vẫn là bài toán khó đối với nhiều người.

Một dự án nhà ở công nhân đang xây dựng lại TP.Thủ Đức.

Chủ đầu tư không “mặn mà”

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quá trình thực hiện dự án nhà ở xã hội kéo dài, doanh nghiệp không chắc chắn khoản chi phí nào sẽ được ghi nhận là hợp lý, hợp lệ và khoản phí nào sẽ không được quyết toán. Bên cạnh đó, cơ chế pháp luật liên quan đến NOXH rất phức tạp. Việc xin cấp phép xây dựng dự án NOXH mất nhiều thời gian hơn dự án nhà ở thương mại. Để có được giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phát triển NOXH phải mất ít nhất 2 năm hoàn thành thủ tục.

Quy định hiện hành cho phép các dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất, nhưng trước đó, dự án phải trải qua bước định giá đất - bước này vẫn còn nhiều vướng mắc liên quan đến phương pháp định giá. Chủ đầu tư cũng không được giảm trừ mà vẫn phải nộp tiền M3 (giá trị nộp ngân sách Nhà nước bằng tiền do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành).

Bên cạnh đó, chủ đầu tư vẫn phải tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng. Khoản tiền này sau đó sẽ được đối trừ vào dự án khác hoặc được bù vào giá đất. Sau 2 năm làm thủ tục đầu tư, dự án NOXH mất khoảng 2 năm nữa để xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng.

Sau đó, chủ đầu tư phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích NOXH để cho thuê và chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. VARS cho rằng, quá trình này kéo dài lên đến 9 năm, sau đó dự án mới được kiểm toán và chỉ khi kiểm toán xong, doanh nghiệp mới được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%. Chưa hết, việc tiếp cận nguồn vốn cũng là một trở ngại lớn.

Hầu hết các dự án bất động sản được đầu tư xây dựng tại Việt Nam, thì vốn chủ sở hữu chiếm khoảng 20-30% huy động từ khách hàng và có đến 50% phải chờ vào các tổ chức tín dụng. Có trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn khi tiếp cận với các khoản vay do không có tài sản thế chấp. Nguyên nhân là do khu đất phát triển dự án NOXH bị định giá 0 đồng vì ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất.

Những quy định này đang khiến các chủ đầu tư dự án không còn “mặn mà” với NOXH.

10 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khởi công trong năm 2023 - Thiết kế Quân Nguyễn.

Lời giải đúng, nhưng đã đủ?

Trong Hiến pháp năm 2013 đã hiến định quyền có nơi ở hợp pháp của công dân và trách nhiệm của Nhà nước là có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở. Luật Nhà ở 2014 coi NOXH là loại nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở. Quy định về hình thức, đối tượng, điều kiện để thụ hưởng chính sách tiếp cận nhà ở.

Trong văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị ban hành về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, Nghị quyết số 29-NQ/ TW ngày 17/11/2022 tại Hội nghị lần thứ VI Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, rồi đến Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản… thì NOXH vẫn được xem là nhiệm vụ trọng tâm, cần được định hướng và phát triển.

Thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các bộ, ngành triển khai các gói hỗ trợ để thúc đẩy phát triển NOXH, nhà ở công nhân khu công nghiệp. Điển hình có thể kể đến gói tín dụng 15 nghìn tỉ đồng, cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua NOXH, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách về NOXH.

Hay gói cho vay hỗ trợ lãi suất 2%/năm trong từ năm 2022 đến 2023 thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để đầu tư xây dựng các dự án NOXH, nhà cho công nhân mua, thuê và thuê mua, cải tạo chung cư cũ.

Chương trình tín dụng 120 nghìn tỉ đồng với lãi suất vay ưu đãi cho NOXH áp dụng đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm, đối với người mua nhà là 8,2%/năm. Tuy nhiên, theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, thời gian qua đã có 18/63 tỉnh, thành công bố dự án tham gia chương trình gói tín dụng 120 nghìn tỉ đồng với 53 dự án. Đến nay chỉ có 105 tỉ đồng cho 3 dự án ở 3 tỉnh/thành được giải ngân.

Theo Bộ Xây dựng, các chính sách phát triển NOXH được triển khai suốt thời gian qua cũng chỉ thu về được kết quả “khiêm tốn”. Điều đó có nghĩa là mô hình phát triển NOXH đang vận hành tại nước ta có những góc khuất, hạn chế nhất định.

Hy vọng trong thời gian tới khi các Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã và được thông qua, áp dụng vào thực tế sẽ tạo được sự đồng bộ trong hệ thống chính sách liên quan đến phát triển nhà ở nói chung và phát triển NOXH nói riêng.

Đồng thời, cần nghiên cứu thêm kinh nghiệm từ mô hình phát triển NOXH của các nước trong khu vực, cũng như trên thế giới. Điển hình như Singapore, đây được xem là quốc gia thành công trong phát triển NOXH với giá cả phù hợp với túi tiền của người dân. Đến nay, Singapore có trên 90% người dân sở hữu nhà, trong đó có tới 83% số người được sở hữu nhà ở giá thấp.

Hay Trung Quốc đã thực hiện chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc phát triển nhà ở: Yêu cầu tất cả các cư dân ở đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà ở. Người chủ tuyển dụng cũng phải đóng góp một tỷ lệ tương ứng vào tài khoản của người lao động hàng tháng.

Một quốc gia khác cũng rất thành công trong phát triển NOXH là Hàn Quốc, tại đây việc bồi thường khi thu hồi đất phải do chủ dự án thực hiện và được tiến hành trước khi triển khai dự án. Hình thức bồi thường cũng đa dạng bằng tiền mặt; trái phiếu do chủ đầu tư phát hành, hay bằng đất ở một vị trí khác hoặc là NOXH theo sự đồng thuận của người dân. Quan trọng là việc thực hiện bồi thường này sẽ áp dụng cho từng cá nhân.