Họ phải sống trong những khu nhà chật chội, nguy cơ lây nhiễm bệnh cao. Thu nhập của họ bấp bênh và không trụ nổi cuộc sống ở đô thị. Thực trạng này cho thấy việc giải bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp, tạo môi trường thuận lợi cho họ làm việc đang trở nên cần thiết hơn bao giờ hết.

TP.HCM là hạt nhân của Nam Bộ. Việc phát triển mạnh các hoạt động kinh tế tại đây luôn tạo ra nhiều cơ hội việc làm, khiến lượng người nhập cư vào thành phố ngày càng tăng, bình quân khoảng 130.000 người mỗi năm. Hai cuộc điều tra tổng dân số năm 1989 và 1999 đã cho thấy người nhập cư vào TP.HCM đến từ mọi vùng miền đất nước, đặc biệt dòng người nhập cư từ miền Bắc vào thành phố chiếm tỷ lệ không nhỏ. Cụ thể, tỷ lệ này từ 19,3% ở những năm 80 đã tăng lên 27,4% trong những năm 90.

Sự vươn lên với việc hình thành và phát triển các khu công nghiệp ở Bình Dương đã không ngừng thu hút nguồn lực khiến tốc độ nhập cư vào TP.HCM ít đột biến hơn trong những năm 2000. Tuy nhiên, nơi đây vẫn được xem là vùng đất hứa của lao động trẻ và là thỏi nam châm hút nguồn nhân lực đa dạng không chỉ về ngành nghề, độ tuổi mà còn ở các phân khúc khác nhau trên thị trường lao động.

Nếu quá trình nhập cư vào TPHCM nói riêng và Đông Nam Bộ nói chung dù có cao cũng phải trải qua vài chục năm, thì chỉ trong vòng mười ngày gỡ bỏ giãn cách xã hội, cả nước đã chứng kiến hiện tượng người dân tháo chạy khỏi thành phố. Dịch bệnh bùng phát đã hé mở sự thật về cuộc sống của những người có thu nhập thấp tại các đô thị lớn đang ở mức dưới chuẩn, nhất là việc đảm bảo cho họ có một không gian cư trú phù hợp để sinh sống.

Nhìn về tương lai, chiến lược phục hồi nền kinh tế trong năm 2022 có thành công hay không phụ thuộc rất lớn vào việc các hoạt động kinh tế, đặc biệt là sản xuất kinh doanh tại các khu công nghiệp sớm đi vào hoạt động và mở rộng quy mô. Việc thu hút lực lượng lao động quay trở lại thành phố để đi vào các nhà máy, xưởng sản xuất mang tính chất quyết định sự thành công của các ngành nghề trong thời kỳ hậu Covid.

Tuy nhiên, vấn đề cần đặt ra trước tiên là việc đảm bảo điều kiện sống cơ bản cho người lao động tại các thành phố lớn như TPHCM. Và một lần nữa, câu chuyện nhà ở cho người có thu nhập thấp lại được đề cập. Giữa năm 2013, gói kích cầu 30.000 tỉ đồng đã được ban hành, nằm trong chương trình kích thích kinh tế diện rộng của Chính phủ với thời hạn cho vay tối đa 15 năm. Các khoản vay trong chính sách này nhằm mục đích khuyến khích các doanh nghiệp và ngân hàng tập trung cung cấp nhà ở cho những người có thu nhập trung bình và thấp.

Tuy nhiên, khái niệm “nhà ở xã hội” và “người có thu nhập thấp” cũng đã được đưa ra tranh luận gay gắt. Những quy định về việc thực hiện các chính sách bị cho là đang đánh đố khả năng tiếp cận đối tượng người vay mà gói kích cầu muốn hướng đến. Dù đứng dưới áp lực đốc thúc giải ngân của NHNN, các NHTM khá chật vật trong việc phát vay theo đúng quy định. Kết thúc chương trình, gói vay xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp được cho là đã đem lại lợi ích cho hộ gia đình trung lưu nhiều hơn là đối tượng thu nhập thấp.

Từ năm 2016 đến nay, nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn là một vấn đề bỏ ngõ và thị trường bất động sản ngày càng nóng lên khi tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp với sự gia nhập cực kỳ nhộn nhịp của người giàu và giới đầu cơ. Hầu hết người lao động có thu nhập thấp vẫn phải cư ngụ trong những căn nhà thuê chật chội ở những khu dân cư có điều kiện sống dưới chuẩn với mức chi phí chiếm tỷ trọng cao trong tổng thu nhập hàng tháng. Những bạn trẻ mới ra trường với đồng lương ít ỏi và khả năng tích lũy thấp vẫn xem việc sở hữu một không gian cư trú riêng cho bản thân mình là một giấc mơ khó đạt được.

Bối cảnh hậu Covid đang mở ra nhiều thách thức khó khăn hơn cho TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung khi một lần nữa phải đối diện với bài toán xây dựng nhà ở xã hội cho tầng lớp yếu thế. Nguồn ngân sách hiện nay đang cần tập trung cho rất nhiều vấn đề chính sách là hệ lụy của một năm bị ảnh hưởng nặng nề của đại dịch. Việc thành phố bị giãn cách nghiêm ngặt trong một thời gian dài khiến các hoạt động sản xuất kinh doanh ngưng trệ. Người lao động không có thu nhập trong giai đoạn bị buộc tạm nghỉ việc đã phải chi tiêu dựa trên khoản tiền tích lũy và trợ cấp nên mức độ an toàn tài chính của họ bị sụt giảm nghiêm trọng.

Bên cạnh những đặc điểm mới xuất hiện, bản chất thị trường nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp cũng mang những nét đặc thù riêng biệt so với các phân khúc sản phẩm bất động sản khác. Do đó, việc giải bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp cũng phức tạp hơn và đòi hỏi những chính sách mời từ phía Chính phủ.

Theo thông tin được cung cấp bởi Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), suất sinh lợi của doanh nghiệp khi làm nhà ở xã hội chỉ là 10%, thấp hơn rất nhiều so với nhà ở thương mại là 50%. Tại những thời điểm sốt đất, các công ty nhỏ cũng có thể đạt được lợi suất là 100%. Như vậy có thể thấy, khi các doanh nghiệp quyết định tham gia cung ứng nhà ở xã hội là họ đã phải chấp nhận đánh đổi lợi nhuận với vai trò đóng góp an sinh xã hội. Tuy nhiên, các cổ đông công ty sẽ khó lòng đồng thuận với sự lựa chọn này vì ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của họ. Nhìn chung, sứ mệnh chính của các doanh nghiệp vẫn nên là hoạt động hiệu quả và tạo ra nhiều lợi tức cho các cổ đông.

Việc nhà nước hỗ trợ nguồn vốn ưu đãi cho các doanh nghiệp là một giải pháp có thể kích thích các tổ chức tham gia cung ứng sản phẩm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, những dòng vốn gắn liền với chính sách ưu đãi sẽ khiến doanh nghiệp đối diện với những quy trình thủ tục phức tạp, thời gian được duyệt hồ sơ cho các dự án thường bị kéo dài, phải trải qua các cuộc thanh tra, giám sát trước và sau khi xây dựng công trình.

Rõ ràng nếu xét đến mục tiêu lợi nhuận hay những chính sách ưu đãi về nguồn vốn giá rẻ của nhà nước thì các doanh nghiệp sẽ không có nhiều động cơ để tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội. Đó là lý do khiến nguồn vốn vay ưu đãi cho doanh nghiệp gắn với nhà ở cho người có thu nhập thấp luôn khó được hấp thu và cung bất động sản của thị trường này không cao dù nhà nước có ra sức kêu gọi và thúc đẩy.

Khi nhìn về phía người mua trên thị trường nhà ở xã hội, khái niệm “người có thu nhập thấp” là yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của chính sách thúc đẩy thị trường. Theo Luật Nhà ở 2014, người có thu nhập thấp ở khu vực đô thị phải đáp ứng 3 điều kiện chính gồm: chưa sở hữu nhà ở; có đăng ký thường trú hoặc tạm trú trên 1 năm ở đô thị và phải thuộc diện không nộp thuế thu nhập thường xuyên. Trên thực tế, các ngân hàng cũng căn cứ vào 3 tiêu chí này để giải ngân các gói vay hỗ trợ nhà ở xã hội, nhưng sẽ quy định rõ thu nhập của người vay phải từ 9 triệu đồng/tháng trở xuống.

Những người mang đặc điểm như quy định trên sẽ ít có nhu cầu mua nhà ở. Việc trang trải chi phí sinh hoạt tại các đô thị chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng thu nhập của họ. Áp lực vừa duy trì được cuộc sống hiện tại, lại vừa đủ khả năng thanh toán nguồn vốn vay theo kế hoạch trả nợ của ngân hàng khiến khách hàng mục tiêu của thị trường nhà ở xã hội chùn bước trước cơ hội tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ. Trong khi đó, để các NHTM có thể đáp ứng các chỉ tiêu khối lượng và tiến độ giải ngân do NHNN giao, nguồn vốn hỗ trợ thường có khuynh hướng được phát vay đến các nhóm đối tượng khác thông qua “lách luật”.

Việc xây dựng chính sách hỗ trợ nguồn vốn cho người có thu nhập thấp mua nhà ở xã hội nên bám sát vào những khó khăn đến từ đặc điểm của thị trường này và bối cảnh sau đại dịch Covid-19 để việc triển khai được nhanh chóng, đem lợi ích đến đúng đối tượng và tạo được những tác động lan tỏa tích cực cho toàn xã hội.

Thời gian thẩm định trước khi cấp phép và cung ứng vốn vay ưu đãi cho các doanh nghiệp có thể được rút ngắn và thủ tục cũng có thể gọn gàng hơn nếu chính sách chủ động lựa chọn, chỉ định những doanh nghiệp lớn, có thương hiệu, uy tín và năng lực tham gia cung ứng nhà ở xã hội. Để thu hút được nhóm các doanh nghiệp này, chính sách ưu đãi cần phải thật hấp dẫn. Ngoài việc giải ngân nguồn vốn vay hỗ trợ, nhà nước có thể áp dụng thêm chính sách giảm thuế hoặc tạo môi trường pháp lý thuận lợi để các doanh nghiệp có thể thực hiện việc cung ứng nhà ở nhanh chóng. Sự tham gia của các doanh nghiệp lớn uy tín cũng có tác dụng giúp dư luận có thêm niềm tin và ủng hộ chính sách hơn.

Để nguồn vốn kích cầu thực sự tiếp cận được người lao động có thu nhập thấp, đặc biệt trong bối cảnh hậu Covid, thì mức lãi suất phải đủ hấp dẫn nhằm kéo giá mua nhà tiệm cận với mức giá kỳ vọng của người vay. Thời gian vay vốn cũng nên được kéo dài để giảm bớt áp lực trả nợ hàng tháng, giúp người lao động vừa có thể trang trải được chi phí sinh hoạt vừa đảm bảo được lịch trả nợ đã cam kết.

Ngoài ra, để tránh việc “lách luật” khiến nguồn vốn chảy vào các đối tượng không phải người có thu nhập thấp, bản chất của nhà ở xã hội nên được quy định chặt chẽ hơn, tránh nhóm người có mục đích mua nhà giá rẻ để đầu cơ trục lợi. Ngoài quy định về diện tích tối đa hay chứng nhận về mặt pháp lý, Nhà nước có thể ràng buộc nhà ở xã hội sau khi được mua từ nguồn vốn hỗ trợ sẽ không được chuyển nhượng cho bên thứ ba hoặc phải đảm bảo kiểm soát được mục đích sử dụng tài sản này là phù hợp với nhu cầu của người lao động có thu nhập thấp.

Nhìn chung, chính sách thúc đẩy nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp là một bài toán khó, đặc biệt trong bối cảnh sau đại dịch. Tuy nhiên, nếu chương trình kích cầu này được thiết kế gắn liền với đặc điểm và những thách thức đặc thù của thị trường cộng với quyết tâm thực hiện từ chính quyền đô thị, thì việc phát triển nhà ở xã hội sẽ là một trong những chìa khóa quan trọng giúp phục hồi nền kinh tế, cải thiện chất lượng đời sống xã hội của người dân, nhất là với nhóm người lao động yếu thế tại các đô thị lớn.