Bán đất lúa non: Thiệt đơn thiệt kép?

1001 lý do phải bán đất

Để có quỹ đất làm dự án chủ đầu tư phải mất rất nhiều thời gian, công sức lo mọi thủ tục pháp lý cho dự án thậm chí nhiều khi giải phóng xong mặt bằng chủ đầu tư cạn vốn do vậy nhiều ông chủ đã buộc phải bán dự án khi đang còn “lúa non”.

Chủ tịch HĐQT công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) ông Phan Ngọc Diệp cho biết, do phải trả tiền đất cho thành phố nên công ty Sudico buộc phải bán lúa non một phần diện tích dự án Nam An Khánh. Tuy nhiên, sắp tới Sudico sẽ không bán dự án khi còn “lúa non” nữa mà chỉ bán sau khi đã hoàn thiện sản phẩm.

“Chúng tôi sẽ tiến hành làm hạ tầng, làm nhà mẫu sau đó sẽ giới thiệu và trực tiếp phân phối cho khách hàng. Giá bán của chúng tôi được xác định trên cơ sở phù hợp với giá trị thực tế nhằm bám sát với giá đất theo thị trường. Với phương thức mới này, lợi nhuận sẽ thu được gấp nhiều lần so với việc bán đất”. ông Diệp nói.

Không chỉ vì thiếu vốn, nhiều doanh nghiệp làm ăn thua lỗ rơi vào cảnh nợ nần cũng buộc phải “xẻ” đất để bán sớm mặc dù vẫn biết giá đất đang lên từng ngày. Chủ đầu tư một dự án lớn thuộc Bộ Quốc phòng chia sẻ, lý do mà công ty phải bán lúa non là vì tình trạng nợ nần của đơn vị quá nặng nề trước kia, nên buộc phải bán sớm để trang trải.

“Hôm nay bán đất giá có thể là đắt nhưng ngày mai lại là rẻ, thực ra mà nói thì chủ đầu tư nào khi có dự án đều muốn theo đuổi đến cùng chứ chẳng dại gì mà bán lúa non nhưng nhiều khi gặp tình huống bất khả kháng buộc phải bán đi ” vị này chia sẻ.

Ngoài ra, do không đủ năng lực nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng buộc phải chia sẻ dự án dưới hình thức liên doanh liên kết trong đó, bên A có đất bên B có tiền cùng nhau hợp tác đầu tư, cùng phân chia lợi nhuận theo thoả thuận. Mặc dù không trái quy định pháp luật nhưng không thể loại trừ khả năng chủ đầu tư lợi dụng hình thức này để trục lợi.

Cần chế tài xử lý

GS. TS Đặng Hùng Võ – nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường cho rằng, lâu nay nhiều doanh nghiệp nhà nước nắm giữ khu đất vàng đã sử dụng nhiều hình thức bán đất lúa non để thu lợi. Phổ biến dưới dạng cho thuê đất dài hạn với tiền thuê đất thấp phù hợp với giá nhà nước thế nhưng để thuê được mảnh đất đó trên thị trường tiền thuê rất cao và khoản chênh lệch là không chứng minh được.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bán đất dưới dạng liên doanh liên kết, doanh nghiệp cùng nhau xác định giá đưa vào liên doanh là bao nhiêu giá này cũng theo nhà nước quy định. Thế còn giá thực tế mà bên chủ trì việc sử dụng sau này sẽ phải trả cho bên có đất một khoản là bao nhiêu cũng khó mà xác định được.

Tuy nhiên, căn cứ vào quy luật thị trường, bên có đất họ luôn nắm được chính xác giá đất thực tế và chắc chắn họ sẽ đòi đối tác giá trị tương đương giá thị trường nhưng họ vẫn có thể chính thức hoá bằng giá theo nhà nước quy định. Thực chất các doanh nghiệp này không sai luật nhưng nó sẽ gây thất thoát cho ngân sách nhà nước.

Vì vậy, nhà nước cần phải rà soát thật kỹ việc sử dụng các quỹ đất dự án xem các ông chủ thực sự đang chuyển đổi như thế nào trong thời gian vừa qua và đưa ra các biện pháp xử lý cụ thể.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia kinh tế khuyến nghị để tránh tình trạng bán "lúa non" dự án, trước khi cấp phép dự án, các cơ quan quản lý cần phải kiểm tra năng lực thực sự của chủ đầu tư và phải có quy trình kiểm tra chặt chẽ trong việc phê duyệt và chuyển mục đích của các dự án đã phê duyệt theo hướng khuyến khích doanh nghiệp đúng như chính sách của nhà nước.