Bài toán mua nhà siêu lợi nhuận của giới siêu giàu: Tận dụng đặc quyền vay 100% giá trị căn nhà với lãi suất 1%, dùng tiền dư ra từ chi phí vay thấp để tái đầu tư tại các thiên đường thuế

Đặc quyền vay mua nhà giúp mang lại siêu lợi nhuận

Đầu năm nay, nhà môi giới thế chấp Paul Welch đã thu xếp tài chính cho một khách hàng người Singapore để mua một ngôi nhà ở London với giá 7 triệu bảng Anh. Điều thú vị là, vị khách hàng này không phải trả bất kỳ khoản thanh toán trước hay đặt cọc nào.

Welch cho biết: “Chúng tôi đã sử dụng các tài sản hiện có của khách hàng như cổ phiếu riêng lẻ và chính căn nhà để vay thế chấp với mức lãi suất 1%. Đây là mức lãi suất mà hầu hết người mua nhà tại Anh không bao giờ có thể mơ tới”.

Trong nhiều năm, những người siêu giàu, được tư vấn bởi một nhóm luật sư, kế toán và chủ ngân hàng đã vay thế chấp, thường lên tới mức 100% giá trị tài sản, để mua những ngôi nhà đắt nhất thế giới. Phần lớn hoj không phải trả trước hay đặt cọc cho căn nhà, mà chỉ trả lãi suất ở mức thấp kỷ lục. Các chủ ngân hàng tư nhân cho biết hầu hết khách hàng vẫn ưa chuộng các khoản vay lãi suất thả nổi, ngày càng nhiều người đang xem xét lãi suất cố định do họ dự đoán lãi suất sẽ tăng trong tương lai.

Họ cũng không bao giờ trả hết khoản vay trừ khi bán nhà. Khi ngôi nhà được chuyển quyền thừa kế, thế hệ tiếp theo của họ lại vay thế chấp một khoản tương đương theo cách làm của thế hệ trước. Số tiền mà họ tiết kiệm được qua hình thức vay thế chấp để sở hữu nhà sẽ được đem đi đầu tư khắp thế giới, tại các khu vực được hưởng ưu đãi lớn nhất về thuế và mang lại lợi nhuận cao nhất.

Với thu nhập ròng hàng năm trên 300.000 bảng Anh hoặc tài sản ròng hơn 3 triệu bảng Anh, khách hàng của Welch được hưởng nhiều lựa chọn hơn so với các khách hàng vay thế chấp khác ở Vương quốc Anh. Vay tiền và mua nhà ở London mang lại nhiều lợi ích. Nhiều người là cư dân phi cư trú (RND), có nghĩa là họ sống ở Anh nhưng khai báo nơi cư trú ở nước khác để không bị đánh thuế đối với số tiền kiếm được bên ngoài nước Anh.

Tại một số quốc gia như Pháp, phần giá trị căn nhà được thế chấp sẽ không phải chịu thuế, nên giới siêu giàu thường được luật sư tư vấn mua nhà hoàn toàn bằng tiền vay.

Mark Davies, cố vấn thuế tại London cho giới siêu giàu nói: “Vay thế chấp giúp tiền của bạn hoạt động ở hai nơi khác nhau để tạo ra của cải. Bạn sở hữu căn nhà có thể tăng giá trị và bạn cũng có tiền để đầu tư ra nước ngoài”.

Mối quan hệ win-win giữa giới siêu giàu và các ngân hàng tư nhân

Đối với một người thuộc tầng lớp siêu giàu, tổng giá trị của nhiều khoản vay mua nhà có thể lên tới hàng trăm triệu USD, và các ngân hàng tư nhân thường cho vay số tiền này. Họ thường hoàn tất cho vay nhanh hơn so với một ngân hàng thương mại lớn do linh hoạt về các điều khoản cho vay. Đây là lý do khiến cho giới siêu giàu có thể mua ngay lập tức căn nhà mà họ yêu thích, dù nó đắt thế nào và nằm ở đâu, từ miền Nam nước Pháp cho tới Caribe hay Miami.

Một số ngân hàng cao cấp của Vương quốc Anh hiện sẽ cho vay các khoản thế chấp lên đến 10 triệu bảng Anh với lãi suất và chi phí thấp nhất, nhưng người đi vay phải chứng minh thu nhập rõ ràng để cho thấy họ có đủ khả năng trả nợ.

Điều này không dễ dàng với tất cả giới siêu giàu, do họ sở hữu danh mục đầu tư lớn và không dựa vào các khoản thu nhập đều đặn như lương thưởng hàng tháng. Thu nhập bất thường của họ thường bị các tổ chức cho vay chính thống từ chối, khiến họ ưa chuộng các ngân hàng tư nhân, các tổ chức cho vay phi ngân hàng, hay các hiệp hội tín dụng.

Ở phía còn lại, ngân hàng tư nhân nhìn nhiều hơn vào bức tranh lớn, chẳng hạn như lợi nhuận của một tỷ phú trong doanh nghiệp, các khoản đầu tư cá nhân, danh mục đầu tư chứng khoản, hoặc thậm chí là các tác phẩm nghệ thuật có giá trị.

Những người cung cấp hoặc thu xếp tài chính cho giới siêu giàu thường theo đuổi khách hàng tiềm năng tại các hội chợ thương mại - nơi họ mua sắm du thuyền (Monaco Yacht Show) hoặc máy bay tư nhân (triển lãm kinh doanh hàng không châu Âu tại Geneva), hoặc tại các sự kiện giải trí (triển lãm siêu xe Salon Privé tại Blenheim Palace và Goodwood Revival ở Anh), và các câu lạc bô riêng (Paddock Club VIP tại các cuộc đua Công thức 1).

Các ngân hàng tư nhân cũng có thể tổ chức các sự kiện bên lề Diễn đàn Kinh tế Thế giới tại Davos với các diễn giả nổi tiếng để thu hút các khách hàng. Tại đây, các chuyên gia gồm luật sư, kế toán và cố vấn thuế sẽ cập nhật mọi dịch vụ mà các ngân hàng này có thể cung cấp cho trợ lý và nhân viên của khách hàng.

Davies nói: “Một tỷ phú có thể giới thiệu cho bạn một khách hàng là một tỷ phú khác. Họ cũng có thể quảng bá về các dịch vụ tại các ngân hàng thông qua những cuộc trò chuyện”.

Các khoản thế chấp dành cho giới siêu giàu thường khiến các ngân hàng tốn nhiều chi phí quản lý hơn so với những khoản vay của khách hàng bình thường. Một phần là do thu nhập của họ hiếm khi đến từ các nguồn điển hình như tiền lương, vì vậy cần có thời gian và công sức để tìm hiểu. Nhưng nếu họ biết được khách hàng đang có một mảng kinh doanh béo bở - chẳng hạn như quản lý danh mục cổ phiếu và trái phiếu hoặc bán cổ phiếu mới của đợt phát hành lần đầu ra công chúng - thì các chủ ngân hàng thường đưa ra các khoản vay rất hào phóng. Đôi khi, ngân hàng tư nhân làm bất kỳ điều gì để có được một khách hàng, bởi đây là cơ hội để mở ra những cánh cửa hợp tác khác trong tương lai.