6 tháng đầu năm 2015: Thời của đầu cơ và… tin đồn

Tầm trung ở 19-22 triệu đồng/m2, cao hơn thì 24-27,5 triệu đồng/m2, người đăng ký mua đợt đầu công bố hàng dự án đều tấp nập. Ngay dự án tăng giá khởi điểm hơn 4 triệu đồng, khách mua cũng “mua hết sạch”.

Sống mòn vào quá khứ

Phía Tây đón nhận một lượng lớn các nhà đầu tư quay lại, đặt kỳ vọng lợi nhuận vào một số dự án nhà ở được tái khởi động. Không ít chuyên gia đầu ngành dự cảm kịch bản đầu tư theo phong trào, mua suất đầu cơ, găm hàng thổi giá năm 2010 đang manh nha tái hiện. Nhưng ở góc nhìn thị trường, gia tăng dòng tiền chảy vào địa ốc (dù là đầu cơ hay mua để ở) cho thấy kênh BĐS vẫn rất hấp dẫn và hứa hẹn “ăn nên làm ra” trong năm 2015.

Trong hệ quy chiếu lợi nhuận từ kinh doanh BĐS, không phải dự án nào cũng may mắn được “tái sinh” (bằng nhiều phương thức như thay tên đổi chủ, M&A, chuyển nhượng một phần và ngân hàng hỗ trợ vốn). Còn vô khối trường hợp DN chưa thể “dứt điểm” dự án của mình để chuẩn bị cho công cuộc tái thiết năm 2015.

HUD là một trường hợp như vậy. Sau khi xử lý thành công NewSkyLine Văn Quán với những sản phẩm căn hộ cao cấp có giá từ 21 triệu đồng/m2 (cuối quý III/2014), Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà & đô thị đang xúc tiến tạo thanh khoản cho chung cư cao cấp Green Life Tower.

Điểm nhấn của dự án gồm 2 tòa tháp căn hộ 25 tầng này được cho là vị trí địa lý và hạ tầng kiểu mẫu. Nằm lọt thỏm trong bán đảo Linh Đàm – nơi ghi dấu của HUD thông qua KĐT kiểu mẫu đầu tiên ở Hà Nội, lại xây dựng, thiết kế theo ý tưởng xanh và đủ mọi vật liệu, nội thất hàng đầu, GreenLife Tower giữa năm 2014 được đại diện HUD khẳng định đã bán được 50% tổng số căn hộ, với giá bán từ 20,5-23,6 triệu đồng/m2.

Tháng 7/2014, Chánh văn phòng HUD mạnh dạn tuyên bố: “HUD đang đẩy nhanh tiến độ thi công công trình như đã cam kết với khách hàng đã mua căn hộ GreenLife Tower là hoàn thành và bàn giao căn hộ vào quý I/2015”.

Thị trường 6 tháng đầu năm nay, phải chăng là thiên thời cho BĐS?

Lúc này, giữa tháng 1/2015, theo chủ đầu tư, các căn hộ tại đây sẽ hoàn thành bàn giao cho khách vào quý II/2015 (!) và giá chỉ từ 21,5 triệu đồng/m2. Phương thức hỗ trợ cho vay người mua nhà vẫn giữ nguyên (BIDV hỗ trợ vay tới 70% giá trị căn hộ trong 15 năm).

Chậm tiến độ cam kết và chấp nhận giảm giá bán, dự án ở chính “sân nhà” của HUD (KĐT kiểu mẫu đang xuống cấp lem nhem – PV) được tiên lượng sẽ còn giảm tiếp. Nhất là kế hoạch CPH các tổng công ty, DN 100% vốn Nhà nước trực thuộc Bộ Xây dựng được Bộ này chỉ đạo thực hiện gói gọn trong năm nay. Hiện, Bộ Xây dựng đang xác định giá trị DN các tổng công ty, trong đó có HUD, trước khi trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt phương án CPH.

Vắng bóng nhu cầu thực?

Chỉ 50% người tiêu dùng kỳ vọng nền kinh tế sẽ ở trạng thái tốt trong 12 tháng kế tiếp (năm 2015). Đồng thời, sự tự tin về điều kiện kinh tế cả nước trong 5 năm tới cũng giảm. Đó là chỉ số niềm tin tiêu dùng Việt Nam trong tháng 12 do Ngân hàng ANZ công bố mới đây.

Trong quý III/2014, Savills đánh giá chỉ số giá nhà ở tại Hà Nội đã nhích lên. Tổng kết 12 tháng qua, Bộ Xây dựng cho biết: ở một số dự án vị trí tốt (đã hoàn thành hoặc sắp đưa vào sử dụng), giá nhà tăng nhẹ khoảng 1-2%.
Thống kê mới đây, vốn FDI rót vào BĐS đã tăng trở lại, bất chấp thị trường nội địa vẫn chưa hết “bội thực” những đại dự án BĐS tỷ đô từ 3-4 năm trước.

Đáng chú ý, 6 tháng đầu năm 2014, 10% trong tổng số 5,7 tỷ đô la Mỹ vốn FDI đã được giải ngân, tập trung vào các dự án trung tâm thương mại, resort, nhà thương mại…dù BĐS mới chỉ thoát cơn bạo bệnh và đang nỗ lực cân đối rổ hàng hóa.
Người có nhu cầu nhà ở bức thiết vẫn chiếm phần đa trong tỷ lệ sức cầu thực. Tuy nhiên, biểu hiện thị trường gần đây lại cho thấy sản phẩm cao cấp (tạm coi có mức giá từ 22 triệu đồng/m2 trở lên) liên tục “cháy” khách hàng đăng ký mua, giữ suất.

Rẻ “đột xuất”, chỉ có Diamond Blue ở Triều Khúc giá khởi điểm 18,5 triệu đồng/m2 (gồm VAT) được HT Land, Tâm Việt Land chuyền tay nhau tung hứng với chiêu mở bán nhỏ giọt. Đây là cách tạo tâm lý “hàng hiếm” để hút lực đầu cơ… ăn xổi (giữ suất và sang tên ngay khi có lợi nhuận) – ông Minh, đại diện một nhóm các nhà đầu tư chuyên “đánh lẻ” dự án này bình luận.
Người đăng ký mua để ở, hay để kinh doanh kiếm lời ngắn hạn, chỉ đơn vị phân phối giàu kinh nghiệm mới nắm rõ. Theo lãnh đạo CenGroup, mới đây, đã có tỷ lệ khách hàng không nhỏ chỉ đặt vấn đề giá lên trên hết… Đã có hiện tượng đầu cơ tái xuất thị trường.

Thị trường 6 tháng đầu năm nay, phải chăng là thiên thời cho BĐS đầu cơ “ăn nhanh” và đầu tư cổ phiếu tiềm năng của DN lọt rổ VN30? Từ 1/7, quy định “phải có bảo lãnh từ ngân hàng, phải có trả lời của cơ quan nhà nước đã đủ điều kiện bán nhà chưa” mới có hiệu lực áp dụng cho việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.