3 'lằn đỏ' của Trung Quốc tạo ra sự cân bằng mong manh trên thị trường bất động sản

Các nhà quản lý Trung Quốc vào tháng 8 đã thắt chặt các điều kiện cấp vốn cho 12 nhà phát triển bất động sản lớn, đặt giới hạn về số nợ mà họ có thể nắm giữ liên quan đến tiền mặt, giá trị tài sản của họ và tỷ lệ vốn chủ sở hữu trong doanh nghiệp của họ - được mệnh danh là “ba lằn đỏ” - three red lines.

Tuần trước, tờ báo tài chính đại lục the 21 Century Business Herald đưa tin các nhà chức trách đã yêu cầu các ngân hàng lớn giữ tỷ lệ cho vay bất động sản dưới 30% của tất cả các khoản vay mới, trích dẫn từ các nguồn chưa xác định.

Doanh số bán bất động sản đã tăng mạnh trong năm nay, giúp nền kinh tế phục hồi sau đại dịch covid-19. Nhưng nó cũng làm dấy lên cảnh báo đối với các quan chức hàng đầu của Đảng Cộng sản, những người lo ngại đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản có thể làm tăng giá nhà hơn nữa.

Vào tháng 7, Bộ Chính trị - cơ quan ra quyết định hàng đầu của đảng - nhấn mạnh câu thần chú của Chủ tịch Tập Cận Bình rằng nhà ở là "để ở, không phải để đầu cơ".

Với những nỗ lực thống trị trong việc tài trợ bất động sản, các nhà phân tích kỳ vọng việc bán đất của chính quyền địa phương cho các nhà phát triển sẽ yếu đi trong những tháng tới, điều này có thể gây tổn hại đến tài chính khu vực và đè nặng lên nền kinh tế rộng lớn hơn.

“Chúng tôi không nghĩ rằng Bắc Kinh muốn giết chết lĩnh vực bất động sản. Xét cho cùng, nền kinh tế vẫn đang chạy dưới mức tăng trưởng theo xu hướng của nó”, Macquarie Group cho biết trong một báo cáo vào tháng trước.

“Nhưng nó phát đi một tín hiệu mạnh mẽ rằng Bắc Kinh muốn hạ nhiệt lĩnh vực này để tiết kiệm đạn cho tương lai. Như vậy, đầu tư bất động sản có thể sớm đạt đỉnh”.

Zhang Ming, một nhà nghiên cứu của Viện Kinh tế và Chính trị Thế giới tại Học viện Khoa học Xã hội Trung Quốc (CASS), cho biết vào tháng 8, chính quyền trung ương không muốn thấy giá bất động sản giảm mạnh vì nó có thể gây ra rủi ro cho các ngân hàng thương mại, của cải tư nhân và chính quyền địa phương.

Theo nghiên cứu của Kate Jaquet, nhà quản lý danh mục đầu tư tại Seafarer Capital Partners có trụ sở tại Hoa Kỳ, việc bán đất là một phần không thể thiếu trong hoạt động tài chính của chính phủ Trung Quốc ở mọi cấp trong thập kỷ qua.

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu của nhà nước và việc bán đất và quyền sử dụng đã tăng đều đặn kể từ năm 2010, chiếm 38,6% doanh thu của chính phủ trung ương Trung Quốc năm ngoái, so với 35,5% năm 2018 và 30,2% trong 2017, Seafarer Capital Partners cho biết.

“Một lời giải thích hợp lý về việc tại sao các nhà chức trách Trung Quốc lại cho phép phần niêm yết của lĩnh vực này tăng lên đáng kể, trái với cam kết đã nêu của họ là giảm đòn bẩy trong hệ thống tài chính, đó là sự sắp xếp này có lợi cho tình hình tài chính của trung ương. và các chính quyền địa phương” bà Jaquet nói trong báo cáo tháng 6.

Nicholas Borst, phó chủ tịch kiêm giám đốc nghiên cứu về Trung Quốc tại Seafarer Capital Partners, cho biết bất chấp việc Bắc Kinh thúc đẩy các chính quyền địa phương tăng cường sử dụng trái phiếu địa phương để cấp vốn, các nền kinh tế khu vực vẫn dựa vào việc bán đất cho một phần doanh thu đáng kể.

Ông Borst nói với South China Morning Post: “Điều này tạo ra một tình thế tiến thoái lưỡng nan khi chính quyền trung ương muốn giảm thiểu rủi ro trên thị trường bất động sản, nhưng lo ngại rằng hành động quá mạnh tay có thể gây thiệt hại cho tài chính của chính quyền địa phương.”

Trên thực tế, chính quyền trung ương đã trao cho chính quyền các tỉnh quyền tự chủ lớn hơn trong việc chuyển đổi đất đai trong năm nay nhằm thúc đẩy việc bán đất.

Tiền thu được từ việc bán đất của chính quyền địa phương tăng 5,2% trong nửa đầu năm 2020, so với mức giảm 1% so với cùng kỳ năm ngoái, thúc đẩy chính sách đất đai linh hoạt hơn của Hội đồng Nhà nước được đưa ra vào tháng 3 - thời điểm cao điểm của đại dịch ở Trung Quốc, theo một báo cáo của Moody's được công bố vào tháng 9.

Chính quyền địa phương thường mua đất từ nông dân với giá hạ thấp và bán lại đất để phát triển bất động sản và công nghiệp, nhưng thị trường bất động sản thường tạo ra doanh thu cao hơn so với công nghiệp.

Trong giai đoạn suy thoái của thị trường bất động sản từ năm 2014-2015, chính quyền địa phương đã chứng kiến sự sụt giảm doanh thu bán đất gần 25%, phản ánh mối tương quan chặt chẽ giữa hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản và doanh thu buôn bán.

Các chính quyền địa phương đang phải đối mặt với căng thẳng tài chính ngày càng tăng trong năm nay, nhờ nguồn thu thuế giảm do điều kiện kinh tế yếu hơn và lệnh từ Bắc Kinh cắt giảm thuế kinh doanh để giúp phục hồi.

Trong khi nền kinh tế phục hồi trong những tháng gần đây, thu thuế và thu ngoài thuế giữa các chính quyền địa phương giảm 7,9% trong sáu tháng đầu năm nay, thấp hơn nhiều so với mục tiêu chính thức là -3,5% cho năm 2020 và tăng trưởng 3,3% trong cùng kỳ năm ngoái, Moody's cho biết.

Ni Pengfei, giám đốc Trung tâm Thành phố và Năng lực cạnh tranh tại CASS, tin rằng các biện pháp hạn chế tài trợ bất động sản mới nhất là nhằm giảm nợ ở các thành phố và lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào thị trường bất động sản.

“[Ba lằn đỏ] nhắm mục tiêu đến các thành phố nhất định, các nhà phát triển nhất định, các tổ chức tài chính nhất định và các tổ chức có liên quan,” ông Ni cho biết trong một bài đăng trên blog vào tháng trước.

“Các mục tiêu ngày càng chính xác hơn. Tác động đến lĩnh vực bất động sản vẫn chưa được nhìn thấy nhưng nếu họ thực hiện một cách ổn định và phù hợp, nó có thể có ý nghĩa, giúp chuyển vốn vào nền kinh tế cho mục đích phát triển.”