VnDirect: Thị trường bất động sản nhà ở sẽ nóng trở lại trong năm 2021 do lãi suất giảm

rằng lãi suất vay mua nhà sẽ tiếp tục thấp trong 2021.

Kể từ sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát vào tháng 1/2020, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ba lần cắt giảm các lãi suất điều hành (vào tháng 3, 5 và 10 năm 2020) nhằm giúp nền kinh tế vực dậy. Việc này đã giúp giảm áp lực chi phí dự phòng cho các ngân hàng và giảm chi phí lãi vay cho khách hàng. Do đó, các ngân hàng đã đưa ra các gói kích thích như miễn/giảm lãi và giảm lãi suất cho vay nhằm thúc đẩy nhu cầu vốn của người mua nhà do ảnh hưởng của đại dịch cùng việc thiếu nguồn cung nhà ở.

Tính đến tháng 11/2020, lãi suất vay mua nhà điều chỉnh từ các ngân hàng trong nước đã giảm 1,8 điểm % xuống 9,5%, mức thấp nhất trong 10 năm.

“Trong bối cảnh áp lực lạm phát đang hạ nhiệt, chúng tôi kỳ vọng NHNN sẽ duy trì các chính sách tiền tệ hợp lí trong năm 2021. Mặc dù chúng tôi không kỳ vọng NHNN sẽ giảm thêm lãi suất điều hành, chúng tôi cho rằng NHNN cũng sẽ không tăng thêm trong năm 2021 nhằm mục đích tiếp tục hỗ trợ nền kinh tế bằng cách duy trì các chính sách tiền tệ nới lỏng. Theo đó, chúng tôi cho rằng lãi suất vay mua nhà sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp trong năm 2021 nhằm kích cầu mảng bất động sản”, theo VnDirect.

Hình 105: Lãi suất vay thế chấp trung bình suy giảm trong 9T20 do lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại thấp

Hình 106: Lãi suất huy động kỳ hạn 6T/trên 6T giảm 100-210 điểm cơ bản từ tháng 3/2020

Nguồn cung mới sẽ tăng vọt

VnDirect cho rằng nguồn cung mới sẽ tăng vọt sau khi các nút thắt pháp lý được nới lỏng. Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 sẽ giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021. Với việc khôi phục các dự án đang chậm tiến độ từ năm 2020 do dịch Covid19, VnDirect dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM trong năm 2021 sẽ ghi nhận mức tăng 10-15% so với cùng kỳ, đạt 17.000 căn hộ. VnDirect cũng kỳ vọng việc sửa đổi Luật đất đai năm 2020 sẽ được thông qua vào năm 2021 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2022, từ đó dẫn tới nguồn cung căn hộ mới phục hồi về mức năm 2017- 2018 trong các năm tới.

Một số dự án chào bán đáng chú ý tại TP HCM có thể kể đến như: i) Saigon Sport City (hơn 4.300 căn) tại Quận 2; ii) Vinhomes Grand Park (hơn 45.000 căn) tại Quận 9, trong đó giai đoạn đầu 10.000 căn hộ đã được tung ra vào quý 3/2019 và 3.502 trong giai đoạn tiếp theo vào quý 3/2020; iii) Empire City (còn khoảng 1.500 căn hộ) tại Quận 2; iv) Grand Manhattan (967 căn) tại Quận 1; v) Spirit of Saigon (214 căn).

Hầu hết các dự án sẽ ra mắt vào năm 2021 đã được cấp phép từ Bộ Xây dựng từ năm 2020 nhưng bị hoãn sang năm 2021. “Chúng tôi kỳ vọng phân khúc nhà cao cấp sẽ được chứng kiến các mức giá mới từ dự án Spirit of Saigon từ 20.000 – 25.000 USD/m2 và dự án Empire City từ 12.000-14.000 USD/m2, theo ước tính của thị trường, nhờ tọa lạc ở các vị trí đắc địa”, theo VnDirect.

Không giống TP HCM, thị trường căn hộ Hà Nội hầu hết do các chủ đầu tư trong nước phát triển, chủ yếu ở phân khúc trung cấp. Trong bối cảnh thị trường cạnh tranh hiện nay, VnDirect cho rằng sẽ giá bán căn hộ sơ cấp sẽ không thay đổi đáng kể trong năm 2021, đồng thời dự phóng giá bán tăng trưởng ổn định 3-4% svck.

VnDirect kỳ vọng nguồn cung căn hộ mới sẽ tăng 50-60% trong năm 2021, đạt 23.000 căn, chủ yếu là các căn hộ ở phía Tây và phía Đông Hà Nội nhờ nguồn cung ổn định từ các dự án lớn của Vinhomes (Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park), dự án Sunshine Empire (khoảng 2.200 căn), dự án Gamuda City (2.000 căn), dự án The Matrix One (1.500 căn) và dự án Lancaster Luminaire (126 căn).

Hình 110: Căn hộ Hà Nội – VnDirect kỳ vọng nguồn cung mới tăng mạnh trong 2021 nhờ vào sự đóng góp của các đại dự án của Vinhomes

Hình 111: Giá bán căn hộ Hà Nội (USD/m2) – VnDirect dự báo giá bán sẽ tăng ổn định 3-4% svck do sự cạnh tranh trong phân khúc trung cấp tại thị trường Hà Nội

Giá bán có xu hướng tiếp tục tăng trong 2021

VnDirect cho rằng trong năm 2021, xu hướng tăng giá bán sẽ tiếp tục duy trì nhờ nhu cầu nhà ở tăng do 1) thúc đẩy phát triển các cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp đến thị trường BĐS và 2) lãi suất vay mua nhà giảm giúp hỗ trợ quyết định mua nhà. Ngoài ra, theo quan sát của chúng tôi, thị trường BĐS Việt Nam có chu kỳ 7 năm và BĐS năm 2021 có thể bước chu kỳ tăng cao trong bối cảnh 1) vấn đề pháp lý có dấu hiệu tích cực từ việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 và 2) kỳ vọng GDP năm 2021 đạt tăng trưởng 7,1%.