VAMC tác động thế nào đến bất động sản?

Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình cho biết VAMC trong năm này sẽ xử lý 40.000 - 70.000 tỷ đồng nợ xấu. Ảnh: N.Khôi

VAMC không thực sự xử lý nợ xấu mà là bơm tiền

Theo Ngân hàng nhà nước (NHNN), VAMC được thành lập nhằm mục đích xử lý nợ xấu và thúc đẩy tăng trưởng tín dụng. Cụ thể, VAMC có 2 phương án mua nợ xấu. Phương án 1: VAMC mua nợ xấu theo giá thị trường dựa trên cơ chế thỏa thuận với tổ chức tín dụng (TCTD). Phương án 2: VAMC phát hành trái phiếu đặc biệt có mệnh giá đúng bằng nợ gốc còn lại sau khi đã trích lập dự phòng để mua nợ của TCTD.

Để xử lý nợ xấu sau khi mua về, VAMC có thể bán lại nợ trên thị trường thứ cấp, thanh lý tài sản đảm bảo hoặc tham gia tái cấu trúc doanh nghiệp bằng cách chuyển nợ thành vốn cổ phần, bảo lãnh cho doanh nghiệp vay thêm để tái sản xuất kinh doanh để trả được nợ trong tương lai… Như vậy, VAMC đã thực hiện mọi chức năng như một công ty xử lý nợ thông thường trên thế giới.

Tuy nhiên, trên thực tế để xử lý được nợ trong lúc này không phải là một công việc đơn giản. Để bán được nợ trên thị trường cần có một quá trình định giá phức tạp, cần có một môi trường pháp lý thuận lợi hỗ trợ việc xử lý nợ. Để bán tài sản thế chấp thì cần phải có hệ thống tòa án phân xử việc tranh chấp tài sản thế chấp…. Còn để tái cấu trúc doanh nghiệp thì VAMC cần có đội ngũ nhân sự mạnh để tham gia toàn bộ quá trình này. Rõ ràng, VAMC trong ngắn hạn sẽ không thể làm được công việc xử lý nợ xấu.

Chắc chắn là những người làm đề án VAMC hiểu được điều này nên việc đưa ra phương án mua bán nợ xấu theo Phương án 1 ở trên chỉ nhằm “lấy lệ”. Trên thực tế VAMC sẽ khó thực hiện việc mua bán nợ theo phương án này vì không có nguồn vốn và cũng không thể xử lý được nợ. Phương án mua nợ khả dĩ nhất mà VAMC thực hiện chính là Phương án 2. Nợ xấu này sau khi mua lại thì VAMC cũng không xử lý mà chủ yếu là ủy quyền lại cho TCTD tự xử lý nợ.

Như vậy, mấu chốt trong hoạt động của VAMC là dùng trái phiếu đặc biệt để hoán đổi nợ xấu của ngân hàng. Ngân hàng lấy trái phiếu đặc biệt thế chấp vay nợ từ NHNN để giải quyết vấn đề thanh khoản, cấp tín dụng cho nền kinh tế. Nợ xấu tạm thời được làm sạch khỏi bảng cân đối kế toán và xử lý dần trong các năm tiếp theo. Với cách này TCTD vừa được cấp vốn vừa không phải trích lập dự phòng một cách đột ngột ảnh hưởng tức thời đến kết quả kinh doanh. Đối với doanh nghiệp thì tạm thời không phải chịu sức ép trả nợ lại có thể được vay vốn mới để tái sản xuất.

Bất động sản sẽ ra sao?

Khi trả lời phỏng vấn Vietnamnet, Phó Thủ tướng Vũ Đăng Ninh cho rằng trái phiếu đặc biệt do VAMC phát hành được đảm bảo bằng nợ tài sản thế chấp là bất động sản. Điều này cho thấy, VAMC xử lý các món nợ chủ yếu liên quan đến bất động sản. Phó Thủ tướng cũng cho biết “bán nợ xấu lúc này rẻ như bèo”.

Như vậy, rõ ràng mục đích thành lập VAMC chủ yếu là “khoanh nợ” liên quan đến bất động sản. Điều này đồng nghĩa với làn sóng bán tài sản thế chấp là bất động sản để xử lý nợ xấu tạm thời chưa đáng lo ngại và bất động sản cũng giảm được nguy cơ sụp đổ. Điều quan trọng hơn qua đây cho thấy các nhà làm chính sách đang hướng tới việc cứu bất động sản nơi có nhiều “đại gia” đang bị sa lấy. Điều này càng được khẳng định khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ thị trường bất động sản sắp được triển khai.

Trong phát biểu trước Quốc hội vào cuối tuần qua, Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình cho biết VAMC trong năm này sẽ xử lý 40.000 - 70.000 tỷ đồng nợ xấu. Điều này đồng nghĩa với việc VAMC sẽ phát hành lượng trái phiếu đặc biệt trị giá tương đương 40.000 -70.000 tỷ đồng và cũng rất có thể NHNN sẽ bơm ra một lượng tiền tương tự để tái cấp vốn cho các TCTD. Với chính sách này thì tiền sẽ được tung ra nền kinh tế khá nhiều. Chắc chắn, trong số đó sẽ có một phần không nhỏ được đổ vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, liệu VAMC và gói 30.000 tỷ có thể cứu được thị trường bất động sản hay không? “Bắt mạch” bất động sản cho thấy thị trường này đang mắc chứng bệnh “nan y” do một thời gian dài phát triển một cách lệch lạc, thiếu bền vững. Phần nhiều, doanh nghiệp bất động sản thiếu năng lực chuyên môn làm ăn theo kiểu “tay không bắt giặc” do vậy bị sa lầy là điều hoàn toàn dễ hiểu. Giá bất động sản thì tăng cao bởi làn sóng đầu cơ quá mức và việc ngân hàng bơm vốn cho thị trường một cách thiếu kiểm soát. Yếu tố để thị trường phát triển một cách bền vững là giá thành phải phù hợp với thu nhập người dân cho đến nay vẫn còn một khoảng cách quá dài.

Như vậy, nếu VAMC bơm tiền mạnh ra thị trường thì bất động sản có thể được hâm nóng phần nào. Tuy nhiên, thị trường vẫn khó tăng một cách bền vững. Quá trình đóng băng có thể còn kéo dài trong một vài năm tới. Bên cạnh đó còn cần có một sự tái cấu trúc thực sự thì thị trường mới có thể phát triển một cách lành mạnh được.