CafeLand - KTS. Danielle Labbé, Tiến sĩ ngành Quy hoạch đô thị trường Đại học British Columbia cho rằng, hầu hết các khu đô thị mới (KĐTM) tập trung dọc theo các đường giao thông chính và sự phát triển này thường là đồng thời với việc xây dựng các tuyến đường đảm bảo khả năng đi lại của người dân.

Xu hướng mở rộng đô thị ra vùng ven

KTS. Danielle Labbé, trong một cuộc trò chuyện về chủ đề "Khu đô thị mới ở Hà Nội: Tương tác không gian và vấn đề về lãnh thổ" mới đây đã có bài chia sẻ về một cuộc khảo sát mang tính hệ thống liên quan đến tất cả các KĐTM ở Hà Nội. Theo giới thiệu, cuộc khảo sát do một nhóm các nhà nghiên cứu Việt Nam và Canada thực hiện năm 2016 đã cho ra kết quả là những khoảng cách lý tưởng mà các KĐTM muốn hiện thực hóa và hiện trạng của những dự án này tại Hà Nội.

Theo bà, những năm gần đây, ở Hà Nội và các khu vực lân cận mọc lên rất nhiều KĐTM. Trong đó, một số đã đi vào hoạt động, một số dừng lại ở khâu thiết kế hoặc giải tỏa mặt bằng. Thực tế cũng đã có khá nhiều nghiên cứu về các đô thị này nhưng KTS. Danielle Labbé cho rằng, các nghiên cứu đó chỉ tập trung vào từng dự án riêng lẻ, chứ chưa đưa ra được cái nhìn tổng quan về mang tính “hiện tượng”. 

Buổi chia sẻ của nhóm các nhà nghiên cứu Việt Nam và Canada về đô thị mới Hà Nội. 

“Tôi và nhóm nghiên cứu cho rằng đô thị mới là chủ đề rất quan trọng trong quá trình đô thị hoá. Đó không chỉ là suy nghĩ của riêng chúng tôi, thời gian gần đây nhiều nghiên cứu cũng nói đến nhưng chủ yếu về các đô thị nhỏ như Ciputra, Trung Hòa- Nhân Chính… chứ không có nghiên cứu nào về đô thị mới nói chung”, KTS. Danielle Labbé nhận định.

Bà Danielle Labbé cho biết, trên khắp Đông Nam Á, việc xây dựng KĐTM không phải là một hiện tượng mới. Nó đề cập đến các tòa nhà đô thị đã xây dựng ven các thành phố lớn trong khu vực kể từ năm 1960, thường được gọi là thị trấn mới, hay thành phố vệ tinh. 

Riêng tại Việt Nam, khái niệm KĐTM bắt nguồn từ cuối thập niên 1990. Đến năm 1994, khi KĐTM Linh Đàm (nằm ở phía Nam Hà Nội) được phê duyệt, đây được coi là một trong những KĐTM đầu tiên ở Hà Nội thời đô thị hóa. Kể từ đó, 252 dự án KĐTM khác cũng dần được xác nhận. 

Tuy nhiên, vị KTS này cho rằng, con số này có thể lớn hơn và thậm chí có những dự án không còn tồn tại. Đa số dự án nằm trong bán kính 20km cách trung tâm thành phố, có khoảng 48 dự án nằm cách xa thành phố. Đặc biệt, cứ 3 dự án thì có 2 dự án thuộc về các huyện nông thôn. Nhóm nghiên cứu nhận nhận thấy việc mở rộng thành phố không chỉ về địa hình mà còn cả về chính trị.

Đánh giá về tốc độ phê duyệt các đô thị mới tại Hà Nội, nhóm nghiên cứu này thể hiện sự bất ngờ.

Cụ thể, giai đoạn 1994 – 2003, được coi là giai đoạn khai sinh ra mô hình đô thị mới mới chỉ có có 23 dự án ra đời và phần lớn các dự án tập trung nội đô, chỉ có dự án Hòa Lạc, dự án quốc gia nằm ở ngoại thành. 

Nhưng đến giai đoạn 2004 – 2008, Hà Nội nở rộ các dự án đô thị mới khi có đến 75% dự án được phê duyệt nằm trong địa giới tỉnh Hà Tây (cũ). Nguyên nhân được nhóm nghiên cứu này lý giải là do sau khi sửa đổi Luật Đất đai, việc thu hồi đất, lấy đất dễ dàng hơn trước. 

Tuy nhiên, từ cuối 2009 – 2015, giai đoạn kinh tế suy thoái, bong bóng bất động sản bị vỡ nên số lượng dự án được phê duyệt đã giảm đi rất nhiều. 

KTS. Danielle Labbé cho rằng, theo khung pháp lý thì các dự án có diện tích hơn 20ha mới được gọi là đô thị mới nhưng thực tế có rất nhiều dự án chỉ hơn 10ha và rất ít dự án lớn hơn 200ha. Những dự án này nếu được phê duyệt từ cấp trung ương đòi hỏi quy trình phức tạp, vốn lớn. 

Nhận xét về vị trí của các KĐTM, KTS Danielle Labbé cho hay: “Hầu hết các KĐTM tập trung dọc theo các đường giao thông chính và sự phát triển này thường là đồng thời với việc xây dựng các tuyến đường đảm bảo khả năng đi lại của người dân. Hiện nay, phần lớn các KĐT được mở rộng, tập trung ở phía tây sông Hồng. Xu hướng này có thể được giải thích, bởi số lượng những cây cầu trước đó còn hạn chế nhưng cho đến những năm 2000 nhu cầu liên kết giữa trung tâm lịch sử của Hà Nội với phía Đông được nâng cao dẫn đến sự xuất hiện của hàng loạt cây cầu bắc qua sông Hồng”.

Hiệu ứng nguy hiểm từ việc phát triển đô thị ồ ạt

Theo KTS Danielle Labbé, nhiều nước châu Á phải đối mặt với những khó khăn trong việc kiểm soát đô thị hóa. Việc mở rộng đô thị với tốc độ nhanh chóng cũng khiến Hà Nội nằm trong tình trạng đó. 

Việc phát triển đô thị một cách ồ ạt có thể dẫn đến những hiệu ứng nguy hiểm.

Kể từ những năm 1990, Chính phủ đã bắt đầu chính sách mở rộng các khu đô thị bằng cách lập kế hoạch và thực hiện xây dựng các KĐTM.

Tuy nhiên, vị này cho rằng, sau khi xây dựng xong, các đô thị mới sẽ giao lại cho chính quyền địa phương nên cũng sẽ xảy ra một số vấn đề nghiêm trọng. “Các huyện ở nông thôn không được chuẩn bị, không có kinh nghiệm và nhân lực để xử lý các vấn đề như dân số, ngân sách, giải quyết các vấn đề rác thải, kết nối cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở các đô thị mới. Bên cạnh đó, phát triển đô thị mới cũng đi theo là phát triển giao thông, đường chính”, KTS Danielle Labbé ví dụ.

Đó là chưa kể việc phát triển ồ ạt các dự án đô thị mới cũng dẫn đến tình trạng xuất hiện các khu đô thị “ma”, dự án treo do năng lực nhà đầu tư hạn chế, nguồn vốn thiếu…

“Những dự án đang treo này có quy mô lớn trên 100ha, ban đầu những tưởng doanh nghiệp đang “bình tĩnh” triển khai nhưng nếu nhìn thời gian sẽ thấy các dự án này đã treo quá lâu rồi. Chúng ta hình dung, nếu các dự án đang treo được hoàn thành, đưa vào sử dụng chắc chắn sẽ có khoảng 8 triệu người sinh sống ở đây, nâng tổng số dân đô thị mới lên đến 33 triệu người”, KTS. Danielle Labbé nhấn mạnh.

Thế nhưng, trên thực tế, một số mới chỉ giải tỏa mặt bằng và có tới 60% số dự án chưa có “chuyển động”.

“Đó là vấn đề kinh khủng bởi sau khi thu hồi đất, người nông dân không có đất để canh tác. Trong khi đó, một phần lớn diện tích đất của Hà Nội chủ yếu để phát triển nông nghiệp nhưng chúng ta lại bỏ không. Đó là một sự lãng phí lớn và vô cùng bất cập”, KTS. Danielle Labbé đánh giá.

Đại diện nhóm nghiên cứu cho rằng, tình trạng đó, cộng với sự gia tăng của các đô thị mới, đã mang lại một hình ảnh tương phản về bộ mặt đô thị của Hà Nội. Đó không phải là một thành phố “mơ ước” của các nhà hoạch định chính sách, mà là các hiệu ứng nguy hiểm khi Hà Nội vẫn phát triển đô thị một cách ồ ạt, thiếu đồng bộ. Điều này có thể ảnh hưởng đến cả quá trình phát triển sau này của Thủ đô.

Tâm An
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.