Nhiều rủi ro khi mua nhà đất qua vi bằng

Trường hợp 16 hộ dân tại phường Thạnh Xuân, quận 12, TP.HCM là một ví dụ điển hình. Họ đang lo lắng, gởi đơn kêu cứu tới cơ quan chức năng nhờ can thiệp vì những căn nhà mà họ đang ở bị chính quyền địa phương ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ phần xây trái phép, còn đất thì bị ngân hàng phát mãi. Nguyên do là những hộ này mua nhà đất bằng hợp đồng tay và chỉ lập vi bằng giao nhận tiền.

Hay trường hợp anh Hoàng ở huyện Hóc Môn, TP.HCM. Sau thời gian tìm mua nhà, anh mua được căn nhà nhà cao 2,5 tầng có diện tích 32m2. Ngôi nhà này cùng với ba căn khác được xây trên mảnh đất rộng 130m2. Vì diện tích nhỏ hơn quy định được tách thửa nên bốn căn chung một sổ đỏ.

Nhà không có giấy tờ riêng, không thể làm hợp đồng công chứng sang tên khi mua nên anh Hoàng cùng người bán ra văn phòng thừa phát lại trao tiền và lập vi bằng về việc giao dịch. Yên tâm vì có bản vi bằng của thừa phát lại trong tay, anh không quá để ý đến việc đưa tên vào sổ đỏ chung.

Niềm vui có nhà chẳng kéo dài lâu, anh bất ngờ nhận được thông báo toàn bộ khu đất bị ngân hàng siết nợ do chủ nhà thế chấp ngân hàng và không có khả năng thanh toán.

Trao đổi với CafeLand về vấn đề này, luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, cho biết vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc.

Theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại tại Điều 36 về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng, vi bằng không thay thế các văn bản công chứng, chứng thực hay các văn bản hành chính khác.

Đây được coi là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

“Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, tòa án nhân dân, viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được tòa án, viện kiểm sát nhân dân triệu tập”, luật sư Hảo chia sẻ thêm.

Theo Điều 37 về các trường hợp không được lập vi bằng như xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật; hay ghi nhận sự kiện, hành vi không do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến…

Căn cứ theo quy định trên có thể thấy những trường hợp không được lập vi bằng gồm hành vi chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, luật sư Hảo cho biết thêm, với các giao dịch liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Do đó, việc mua nhà phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực. Sau đó, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

“Việc lập vi bằng để mua nhà đất sẽ không có giá trị pháp lý để thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, luật sư Hảo cảnh báo.