Hỏi về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để thực hiện dự án, Công ty đã được Sở Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn một số văn bản đăng ký thực hiện dự án như sau:

- Văn bản chấp thuận về chủ trương đầu tư và giới thiệu địa điểm thực hiện dự án đầu tư do UBND cấp tỉnh ban hành;

- Quyết định chủ trương đầu tư do UBND cấp tỉnh cấp cho dự án theo các quy định của Luật Đầu tư năm 2015;

- Văn bản chấp thuận của UBND tỉnh cho công ty được “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất tại xã C, huyện B để thực hiện dự án xây dựng nhà máy sản xuất bao bì và các loại kính xây dựng”;

- Trích lục khu đất thực hiện dự án do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh C lập và ban hành;

- Do dự án được thực hiện vào khu vực đất trồng lúa, nên Công ty đã đăng ký và được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp chuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp – sản xuất kinh doanh;

- Quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của huyện B để đo đạc, kiểm đếm và xác minh nguồn gốc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hiện do UBND xã A quản lý thuộc phạm vi thực hiện dự án;

- Văn bản của UBND xã A cho phép Công ty được tiếp cận thông tin về người dân có đất nông nghiệp trong phạm vi thực hiện dự án;

- Biên bản thỏa thuận thành với toàn bộ đại diện các hộ dân có đất trong khu vực thực hiện dự án về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển nhượng được lập ngày 15/12/2017 (người tham gia ký kết thỏa thuận là người có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);

Nay, khi Công ty tiến hành thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với các hộ dân thì có một số tình huống về hành chính được các bên liên quan (bao gồm các cơ quan nhà nước và tổ chức làm nhiệm vụ công chứng, chứng thực) đưa ra, dẫn đến việc Công ty không thể hoàn thành thủ tục nhận chuyển nhượng được.

Công ty đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn các trường hợp như sau:

Tình huống 1: Nếu người dân có văn bản trình bày là “mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” thì người dân có được thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Công ty không? (giả thiết rằng, Giấy chứng nhận đã mất được xác định là được cơ quan có thẩm quyền cấp năm 2004).

Tình huống 2: Nếu người dân xuất trình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nội dung “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình ông X; Diện tích 2.000m2, tại các thửa đất: thửa số 1, tờ bản đồ số 2; thửa số 3 tờ bản đồ số 4; thửa số 5 tờ bản đồ số 6. Giấy chứng nhận được cấp năm 2004”;

Hộ gia đình ông X, tại thời điểm Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có 5 người, gồm: Ông X, vợ ông X và 3 người con. Gia đình ông X được giao đất từ năm 1993 theo Nghị định số 64/CP của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sử dụng đất nông nghiệp.

Vậy, những ai là người có quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với Công ty?

Tình huống 3: Trường hợp Công ty đã hoàn thành việc nhận chuyển nhượng 9.800m2, còn lại 200m2 không thể thực hiện được bởi một trong các lý do sau đây:

- Một trong số các thành viên trong hộ gia đình không đồng ý chuyển nhượng;

- Không có khả năng liên lạc được với thành viên còn lại trong gia đình mà người đó chưa được Tòa án tuyên là đã chết hoặc mất tích;

- Một trong số các thành viên trong gia đình đã chết, không để lại di chúc, không thể tiến hành khai nhận di sản thừa kế do phát sinh tranh chấp hoặc tòa án chưa thụ lý hoặc tòa án chưa giải quyết xong.

Vậy Công ty có được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với những phần đất mà Công ty đã nhận chuyển nhượng không? Nếu phần diện tích 200m2 nêu trên làm ảnh hưởng khiến không thể tiến hành xây dựng nhà máy theo quy hoạch mặt bằng, thì Công ty phải làm gì?

Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường có ý kiến như sau:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận

Tình huống 1: Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai thì một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó trường hợp người sử dụng đất mất Giấy chứng nhận thì cần thực hiện thủ tục để cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai để có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận bị mất nhằm tránh rủi ro cho doanh nghiệp sau khi hoàn tất thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh tranh chấp, khiếu kiện xảy ra.

Phải được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản

Tình huống 2: Theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 14 của Thông tư số 02/2015/TT- BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Do đó, trường hợp Giấy chứng nhận được cấp cho hộ gia đình, khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự thực hiện ký hợp đồng và chỉ được thực hiện ký hợp đồng khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự trên cơ sở tự do, tự nguyện

Tình huống 3: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.

Do đó, đối với vướng mắc nêu trên thì Công ty cần có nghiên cứu, khảo sát kỹ về địa bàn chuẩn bị thực hiện dự án đầu tư, xem xét đến các yếu tố có ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án để quyết định quy mô đầu tư, việc đầu tư cho phù hợp với quy định của pháp luật đồng thời tránh rủi ro cho doanh nghiệp.