Hòa vốn trong đầu tư bất động sản: Tốt hay Xấu?

Bất động sản là một khoản đầu tư dài hạn. Không giống như các loại hình đầu tư khác, bạn chỉ nên chấp nhận hòa vốn trong đầu tư vào bất động sản trong ngắn hạn hoặc tối đa là trung hạn.

Dưới đây là lý do giải thích tại sao các nhà đầu tư bất động sản chỉ nên chấp nhận hòa vốn trong ngắn hạn mà không phải dài hạn.

Hòa vốn có nghĩa là gì?

Nói một cách đơn giản, hòa vốn trong đầu tư bất động sản có nghĩa là số tiền thu nhập mà tài sản của bạn tạo ra bằng với số tiền mà bạn đã chi tiêu để sở hữu và duy trì tài sản này. Nói cách khác, hòa vốn là khi dòng tiền của bạn bằng 0.

Những con số chính mà bạn sẽ cần phải xem xét ở đây là:

- Thu nhập cho thuê

- Chi phí hoạt động: thuế, bảo hiểm, quản lý tài sản, bảo trì,....

- Khoản thanh toán thế chấp

Nếu thu nhập cho thuê của bạn chỉ đủ để trang trải chi phí hoạt động và thanh toán khoản vay, bạn sẽ hòa vốn.

Tỷ lệ hòa vốn là gì?

Khi nói về mức hòa vốn trong đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư cần phải xem xét về tỷ lệ hòa vốn. Tỷ lệ hòa vốn là một công cụ phân tích giúp bạn quyết định có nên đầu tư vào một bất động sản cụ thể hay không. Cụ thể:

Tỷ lệ hòa vốn = (Tổng chi phí hoạt động + Tổng khoản thanh toán thế chấp)/Tổng thu nhập từ cho thuê bất động sản

Hãy cẩn thận khi tính toán vì bạn nên tính đến các khoản khấu trừ mà bạn có thể được hưởng liên quan đến tiền lãi, khấu hao, bảo hiểm, sửa chữa, vật tư, đi lại, nhân viên và phí pháp lý,... Tất cả các khoản khấu trừ đều quan trọng vì chúng có thể tạo ra sự khác biệt giữa thua lỗ và hòa vốn.

Hãy xem xét một ví dụ:

Tổng chi phí hoạt động = 120 triệu đồng

Tổng khoản thanh toán thế chấp = 12 x 38 triệu đồng = 456 triệu đồng

Tổng thu nhập từ cho thuê bất động sản = 12 x 60 triệu đồng = 720 triệu đồng

Tỷ lệ hòa vốn = (120 triệu đồng + 456 triệu đồng)/720 triệu đồng = 80%

Điều này có nghĩa là bất động sản của bạn cần có tỷ lệ lấp đầy là 80% để hòa vốn. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy là tỷ lệ diện tích bất động sản được cho thuê trên tổng diện tích bất động sản và được tính theo tỷ lệ phần trăm (%). Một khi đã tính toán ra được con số này, bạn có thể đưa ra quyết định dễ dàng hơn. Nếu bạn tự tin có thể thuê tài sản với tỷ lệ đó hoặc hơn thế nữa, thì nên đầu tư vào đó. Ngược lại, nếu bạn cho rằng không thể đáp ứng tỷ lệ này thì tốt hơn hết không nên đầu tư vào tài sản này.

Điều gì sẽ xảy ra nếu đầu tư vào một bất động sản không thể hòa vốn?

Thông thường, bạn không nên mua bất động sản khi không có khả năng trang trải chi phí, bởi vì bạn chắc chắn sẽ thua lỗ. Đó không phải là điều bạn mong muốn khi đầu tư vào bất động sản hay bất kỳ tài sản nào khác.

Mặt khác, bạn có thể đầu tư vào một bất động sản và chấp nhận hòa vốn nhưng chỉ trong thời gian ngắn. Lý do là vì:

1. Giá thuê sẽ tăng theo thời gian

Trong hầu hết các trường hợp, giá thuê sẽ tăng theo thời gian. Do sự gia tăng dân số, lạm phát và tăng trưởng kinh tế, giá thuê sẽ tăng lên trong trung và dài hạn, đôi khi ngay cả trong ngắn hạn. Chi phí hoạt động cũng sẽ tăng nhưng chắc chắn là sẽ thấp hơn nhiều so với giá thuê. Mặt khác, khoản thanh toán thế chấp sẽ không đổi cho đến khi bạn trả hết nợ.

Điều này có nghĩa là cho thuê bất động sản đó sẽ mang lại cho bạn thu nhập ngày càng nhiều hơn trong khi chi phí gần như không thay đổi. Vì vậy, ngay cả khi bất động sản của bạn ban đầu chỉ hòa vốn, nhưng nó sẽ có thể sớm mang lại lợi nhuận.

2. Giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian

Khi dân số ngày càng tăng và thị trường ngày càng sôi động hơn, các bất động sản sẽ tăng giá trị. Ngoài ra, có rất nhiều yếu tố khác như đất đai, vị trí, kế hoạch phát triển địa phương, nền kinh tế quốc gia, lãi suất,... có thể tác động đến giá trị của bất động sản, nhưng nhìn chung thì gần như chắc chắn rằng giá bất động sản sẽ tăng trong trung và dài hạn. Vì vậy, đây là lý do giải thích tại sao bạn có thể mua một bất động sản ban đầu chỉ hòa vốn. Khi giá trị tài sản của bạn tăng lên, bạn sẽ có thể bán nó để thu được lợi nhuận đáng kể.

Tóm lại, cần hiểu rằng một bất động sản ban đầu chỉ hòa vốn không hoàn toàn là một khoản đầu tư tồi tệ. Bạn có thể đầu tư vào bất động sản cho thuê hòa vốn trong thời gian ngắn miễn là bất động sản đó sẽ tạo ra thu nhập trong trung hạn và dài hạn. Tuy nhiên, nếu có thể, tốt hơn hết là bạn nên mua một bất động sản có thể mang lại lợi nhuận ngay từ đầu.