6 chỉ số tài chính cần hiểu rõ trước khi mua bất động sản để cho thuê

COVID-19 đã nêu bật tầm quan trọng của việc sở hữu một căn nhà. Khi lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức thấp, động lực mua nhà trở nên hấp dẫn nhất trong các loại hình đầu tư. Dưới đây là một số tỷ lệ tài chính mà nhà đầu tư hay người mua nhà đều cần nắm vững.

Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (Loan-to-Value - LTV)

Tỷ lệ khoản vay trên giá trị là một trong những thông số quan trọng nhất được ngân hàng và bên cho vay sử dụng để xác định số tiền và khả năng đủ điều kiện vay mua nhà. Đó là tỷ lệ phần trăm của chi phí tài sản mà người cho vay đồng ý hỗ trợ vốn. Người cho vay sử dụng tỷ lệ LTV để đánh giá trọng số rủi ro của đơn xin vay. Hiện tại, LTV cho các khoản vay mua nhà tại Việt Nam tối đa thường ở mức 70% giá trị tài sản. Số tiền còn lại người mua nhà sẽ phải thanh toán trước.

Tỷ lệ nợ trên thu nhập (Debt to Income - DTI)

Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là chỉ số được sử dụng để đánh giá rủi ro tín dụng của người đi vay. Người cho vay sẽ tính tỷ lệ DTI là tổng của tất cả các khoản trả góp hàng tháng (Equated monthly installment – EMI) và hóa đơn tín dụng theo tỷ lệ thu nhập hàng tháng của người vay.

Thông thường, DTI được khuyến nghị ở mức 40-50%, để bạn còn đủ tiền để đáp ứng các chi phí sinh hoạt hàng ngày của bản thân và gia đình.

Giá trị tài sản ròng của gia đình

Để đánh giá rủi ro tín dụng tổng thể, người cho vay sẽ xác định tổng thu nhập của tất cả những người cùng nộp đơn vay mua nhà và các thành viên trong gia đình. Ngoài thu nhập kinh doanh hoặc tiền lương hàng tháng của bạn, người cho vay cũng sẽ xem xét thu nhập của những người cùng nộp đơn khác, kê khai tài sản và giấy chứng nhận giá trị tài sản ròng của gia đình để tính đủ điều kiện cho vay mua nhà. Do đó, bằng cách kết hợp cổ phiếu, quỹ tương hỗ, tài khoản hưu trí, bảo hiểm nhân thọ, ô tô, bất động sản, thu nhập cho thuê, thu nhập bổ sung… bạn có thể nâng cao số tiền cho vay mua nhà.

Thu nhập ròng

Người cho vay tính tổng thu nhập ròng và nhân thu nhập đã kê khai của người nộp đơn với "Hệ số thu nhập" để đạt được số tiền tối đa có thể cho vay. Tuy nhiên, đây không được coi là tiêu chí cuối cùng để đủ điều kiện cho vay. Vì “hệ số thu nhập” sẽ khác nhau giữa những người cho vay khác nhau, và các yếu tố khác như thu nhập, các khoản chi bắt buộc trên thu nhập cố định, và sự ổn định việc làm cũng ảnh hưởng đến quyết định của ngân hàng.

Lợi tức cho thuê

Đây là một số liệu quan trọng nếu bạn mua một bất động sản để đầu tư và quan tâm đến thu nhập cho thuê. Bạn có thể so sánh lợi suất cho thuê của các loại hình bất động sản khác nhau và sẽ thấy không có một khoản đầu tư nào chỉ toàn thuận lợi. Để tính tổng lợi nhuận cho thuê, hãy chia thu nhập cho thuê hàng năm cho giá trị tài sản.

Tỷ lệ vốn hóa

Một tỷ lệ quan trọng khác để so sánh các bất động sản là tỷ lệ vốn hóa. Để tính toán tỷ lệ này, trước tiên bạn sẽ khấu trừ tất cả các chi phí hoạt động từ tiền thuê hàng năm và sau đó chia nó cho tổng giá trị tài sản. Các chi phí có thể bao gồm chi phí sửa chữa, thuế, phí đại lý… Với sự trợ giúp của tỷ lệ vốn hóa, bạn có thể so sánh lợi tức đầu tư của bất động sản một cách hiệu quả hơn.