Làm thế nào để trở thành một nhà đầu tư bất động sản thành công?

1. Tư duy phong phú (Abundance mindset)

Một nhà đầu tư bất động sản không được có tư duy hạn hẹp. Những người thành công đều có một tư duy phong phú, và có thể làm mọi thứ xảy ra. Họ cũng sẵn sàng chia sẻ thông tin và những gì họ đã học và không xem các nhà đầu tư khác là đối thủ cạnh tranh của mình.

Ở Việt Nam, mọi thông tin thu thập được hoặc chốt giao dịch làm ăn hầu như có thể xảy ra trên bàn nhậu. Lúc này là lúc mọi người cùng nhau chia sẻ những thông tin mình có được, việc này giúp người khác cũng trở nên cởi mở thân thiện hơn, ngược lại họ cũng chia sẻ lại những gì mình có và vô tình chung chúng ta có thể kiếm cho mình thông tin quý giá nào đó chẳng hạn như miếng đất ABC đang có người bán rẻ do phá sản, hoặc dự án XYZ sắp được thực thi nên giá đất gần đó có thể tăng mạnh,…

2. Đừng sợ bắt đầu

Hãy cẩn thận những người bạn nhận lời khuyên từ họ. Chỉ xin lời khuyên từ những người đang làm những gì bạn muốn làm. Họ sẽ có câu trả lời thật lòng nhất và họ sẽ không làm bạn hoang mang bằng cách gieo rắc vào đầu bạn những nỗi sợ phi lý về việc bắt đầu đầu tư. Hãy đừng để cho nỗi sợ ngăn cản bạn bắt đầu.

Hẳn khi bạn xin lời khuyên từ đồng nghiệp hoặc bạn bè, có thể họ sợ bạn sẽ thành công vượt qua họ, đó là tâm lý chung của mọi người, trong đó có người Việt Nam. Họ sẽ đưa ra những lời khuyên đại loại như “Nguy hiểm lắm”, “Lỡ thất bại thì sao” và bạn sẽ bị những lời này làm nhụt chí. Còn khi bạn xin lời khuyên từ gia đình, họ có thể thực sự sợ bạn thất bại vì đầu tư bất động sản cần cả quá trình và vốn bỏ ra không hề nhỏ với những người mức lương tầm trung trở xuống. Vợ hoặc ba mẹ bạn liệu có thể mạo hiểm như vậy? Tốt nhất hãy xin lời khuyên từ một chuyên gia trong bất động sản và hãy gạt bỏ tất cả lời nói vô lý có thể chùn bước bạn.

3. Mua nhiều tài sản

Mua nhiều tài sản thực sự ít rủi ro hơn. Bạn sẽ có nhiều nguồn thu hơn và có nhiều tài sản tạo thu nhập thông qua tăng trưởng vốn chủ sở hữu.

Bằng cách đó, bạn có thêm bất động sản tồn kho để bán hoặc cho thuê. Hãy nhớ rằng, rèn luyện đôi mắt của bạn thật tinh tường, để có thể nhận ra những gì bạn có thể có được trong “trò chơi” dài hạn. Đừng dồn hết tiền cho một căn nhà giá trị hàng chục tỷ đồng nhưng giá trị chỉ có thể tăng vài trăm triệu, hãy chia ra mua nhiều căn với trị giá mỗi căn vài tỷ nhưng giá trị tăng có thể lên gấp 2, 3 lần.

4. Biết rõ số tiền bạn có thể chi trả

Rất nhiều nhà đầu tư mới vô nghề đánh giá thấp chi phí bảo trì và doanh thu là bao nhiêu. Hãy chắc chắn rằng bạn có ngân sách cho việc đó. Sau đó, bạn sẽ biết mình thực sự có kiếm được lợi nhuận bao nhiêu từ việc đầu tư.

Riêng tại Việt Nam, khi mua chung cư bạn phải trả 2% giá mua cho chi phí bảo trì, như vậy khi mua giá nhà càng cao bạn càng phải trả nhiều tiền cho chi phí bảo trì, ngoài ra còn các chi phí khác như chi phí dịch vụ quản lý, chi phí trả lãi vay ngân hàng… Rõ ràng trước khi mua những dạng nhà phải đóng phí như vậy, bạn phải cân nhắc xem khi trừ hết các chi phí này, lợi nhuận đem lại có đủ lớn so với những gì bỏ ra.

5. Chọn loại tài sản thích hợp

Đừng mua nhà ngẫu nhiên mà không cân nhắc. Chọn một loại tài sản bất động sản thích hợp với bạn, và gắn bó với nó. Nếu bạn là một dân văn phòng, bạn hiểu rõ nhu cầu thuê văn phòng, bạn hãy đầu tư vào văn phòng cho thuê. Nếu bạn muốn mua nhà để xây nhà trọ, hãy lựa một căn không cần quá khang trang về nội thất hay kết cấu khang trang bắt mắt, hãy mua những căn đơn giản ưu tiên diện tích rộng để có thể xây nhiều phòng cho thuê càng tốt.

Các nhà đầu tư bất động sản thành công biết những gì họ giỏi và họ không ngừng cải thiện điều đó. Hãy đặt ra kỷ luật nghiêm khắc với bản thân khi chọn căn nhà hợp với mình và gắn bó với nó. Đặc biệt đây là khi chúng ta nói đến việc mua tài sản có giá trị lớn, giá trị càng lớn phải càng nghiêm khắc. Làm như vậy cũng sẽ giúp bạn tạo được tên tuổi cho chính mình, bạn cũng sẽ sớm có được những kiến thức chuyên môn riêng cho mình với lĩnh vực bất động sản thông qua kinh nghiệm.

6. Mua tài sản có thể cho thuê

Bạn có thể giảm rủi ro cho mình bằng cách mua các loại tài sản có thể cho thuê được. Hiện nay có 8 loại hình đầu tư bất động sản dễ thấy nhất là: căn hộ chung cư, nhà phố, đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, hoa viên nghĩa trang, Shophouse và Officetel (nhà phố thương mại), phòng trọ cho thuê, đầu tư nhà xưởng. Hãy cân nhắc với số tiền mình có bạn có thể mua với tài sản nào và liệu khi chưa bán được thì có người thuê hay không.

Ta thấy rõ nhất trường hợp đầu tư đất nền tuy đầu tư vốn ít hơn, thanh khoản tốt hơn nhà phố nhưng đó là trường hợp đất nằm ở vị trí thuận lợi. Nếu vị trí không đẹp thì thường khó bán, phải “chôn” vốn lâu, như vậy ta sẽ làm gì với miếng đất khi mà không ai mua? Thay vào đó bạn có thể mua một căn nhà phố thiết kế đơn giản, rồi chia phòng cho thuê, và số tiền đó sẽ dùng để trả lãi ngân hàng hàng tháng.

7. Mua vì lợi nhuận hay vì đánh giá cao?

Nếu bạn mua bất động sản vì nguồn thu vào nhiều hơn chi phí bỏ ra, thì cách này được đảm bảo hơn và có thể mở rộng bằng cách dùng lợi nhuận mua thêm nhiều bất động sản hơn nữa. Mua vì đánh giá cao thì chẳng khác gì là một canh bạc. Bạn đánh giá cao loại tài sản đó, nhưng bạn không chắc người khác có cùng suy nghĩ như mình. Và nếu như việc bạn đánh giá tài sản đó cao hơn giá trị thực, đó cũng là một rủi ro rất lớn.

Ngoài ra mua vì lợi nhuận bạn có thể biết chính xác gì trị để bán hoặc cho thuê. Nó cũng có khả năng tăng giá trị nhiều hơn khi qua một thời gian.

8. Sàng lọc người thuê nhà

Hãy nhớ rằng, người thuê nhà của bạn sẽ sử dụng tài sản có giá trị lên. Vì vậy, bạn sẽ muốn đảm bảo rằng bạn có được một người nào đó hoàn toàn phù hợp. Kiểm tra kỹ lưỡng người thuê nhà không giúp bảo vệ tài sản tránh bị hư hại do ý thức kém của một số người thuê, mà còn giúp trị giá cho thuê tăng lên. Đó là do xuất phát tâm lý chung của người đi thuê là nơi nào càng “kén” trong việc lựa người thuê, chứng tỏ chỗ đó có giá trị và càng đáng để thuê.

9. Tăng vốn

Nếu bạn mua một ngôi nhà với giá 300 triệu VND 30 năm trước, hãy tưởng tượng bây giờ nó có giá trị là bao nhiêu. Nếu thật sự ngôi nhà này vào năm 2020 đã tăng trị giá lên 3 tỷ VND đồng, thì việc cho thuê căn nhà không thể nào với giá 300.000 VND mà ít nhất phải là 3 triệu VND trở lên.

Khi tài sản của bạn được đánh giá cao và bạn có thể tăng tiền thuê, điều này dẫn đến tăng lượng vốn lớn giúp bạn đầu tư thêm nhiều bất động sản khác. Tuy vậy, cách này khó áp dụng với trường hợp hợp đồng cho thuê dài hạn như 10 năm trở lên, vì vậy các chủ nhà cho thuê thường ưu tiên hợp đồng cho thuê 1-3 năm, và sau khi hết hợp đồng họ có thể tăng giá để phù hợp với thị trường.

10. Đòi tiền người thuê nhà

Với công nghệ trong tài chính càng phát triển, bạn nên để người thuê trả tiền thuê nhà của họ tự giác và thanh toán qua internet banking hoặc ví điện tử mỗi tháng. Bạn không nên cứ đầu tháng chạy qua đòi người thuê vì tiền thuê nhà. Tuy vậy rõ ràng việc này cần có những người thuê nhà văn minh và tự giác, bạn có thể giảm thiểu rủi ro cho mình bằng cách thêm điều khoản này vào hợp đồng thuê.

Việc để người thuê nhà tự giác thay vì đi đòi như vậy vừa giúp bạn tiết kiệm công sức, vừa khiến người đi thuê cảm thấy hoải mái hơn, họ sẽ quên đi cảm giác mình đang ở nhà thuê và có xu hướng ở lâu dài thay vì chuyển sang ở nơi khác.

Giống như những gì tôi đã nói trước đó, các nhà đầu tư bất động sản thành công không phải là người “keo kiệt” khi chia sẻ những bài học và lời khuyên mà họ đã thu thập được qua nhiều năm kinh nghiệm. Tôi hy vọng bạn đã học được một hoặc hai điều có ích cho mình qua bài viết này!