Phí bảo trì chung cư: Tiền dân đóng góp, Nhà nước không được đụng vào

Luật Nhà ở năm 2005 quy định, quản lý và giữ 2% phí bảo trì chung cư thuộc về BQT. Ban này được bầu ra từ hội nghị chung cư, được sự công nhận hợp pháp của chính quyền địa phương. Việc sử dụng kinh phí này phải được sự thống nhất của cư dân.

Mặc dù quy định như thế nhưng trên thực tế nhiều chủ đầu tư không chịu “buông” ra, chẳng hạn tại chung cư Orient Apartment, quận 4, TPHCM, cư dân đấu tranh với chủ đầu tư là Công ty cổ phần Thủy sản số 4, gần 4 năm qua nhưng chủ đầu tư vẫn “ôm” 7,8 tỷ đồng phí bảo trì (tạm tính đến tháng 11-2013). Còn tại chung cư Ehome 2, quận 9, trong khi BQT yêu cầu chuyển số tiền này thì chủ đầu tư nhất quyết không giao với lý do sợ… mất.

Mới đây cư dân sống tại một loạt các dự án như Keangnam, Sky City, Golden West Lake, hay The Manor đã gửi đơn kiến nghị tập thể lên Ủy ban nhân dân TP.Hà Nội yêu cầu can thiệp, buộc chủ đầu tư phải hoàn trả lại phí bảo trì cho người dân.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lí nhà và thị trường bất động sản cho rằng: “Hiện nay ban quản trị (BQT) quản lý kinh phí bảo trì 2% rất lớn, có những khu nhà mà kinh phí bảo trì lên đến 200 tỷ. Đây là số tiền rất lớn mà chủ đầu tư và BQT đều muốn nắm giữ, vì thế đã xảy ra rất nhiều tranh chấp trong thời gian qua”.

Nhận thấy đây là lỗ hổng lớn nên điều 105, khoản 2 Luật Nhà ở sửa đổi có quy định: Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm lập một tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại đang hoạt động trên địa bàn để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung…

“Tuy nhiên, dự thảo này đã vướng phải rất nhiều ý kiến phản đối vì đây là tiền của dân đóng góp, Nhà nước không được đụng vào. Vậy giờ ai sẽ quản lý quỹ này? nếu chuyển giao cho BQT thì sợ câu kết với nhau chi tiêu sai mục đích”…, ông Khởi nói.

Theo ông Nguyễn Tiến Dũng – TGĐ Công ty Cổ phần Sài Gòn Triển vọng (SaVisTa), công ty chuyên quản lý bất động sản Việt Nam cho rằng: “Quy định cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện quản lý nhà chung cư là ôm đồm việc cho các cơ quan Nhà nước, dễ phát sinh nhiều vấn đề không hay. Nếu cơ quan quản lý Nhà nước nắm tất cả các tài khoản của các khu chung cư thì số tiền này rất nhiều. Vì thế, theo tôi để an toàn nên để BQT và chủ đầu tư cùng đứng tên trong tài khoản. Khi đến họp hội nghị chung cư sẽ thông qua những danh mục cần chi phí và cứ thế chủ tài khoản có nghĩa vụ giải ngân theo danh mục hội nghị nhà chung cư”.

Ông Dũng cũng kiến nghị thêm, điều 100, khoản 4 là các văn bản do Ban quản trị nhà chung cư ký phát hành phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư. Đây là điều không khả thi, vì một BQT có khoảng 5 người và nhiều nhất 12 người 1 văn bản ra có 12 chữ ký là điều rất khó và điều này không nhất thiết. Vì theo luật quy định quyết định của BQT phải đạt 60% tỷ lệ đồng tình vì thế để đạt 100% đồng tình là điều khó khả thi. Theo ông Dũng chỉ cần trưởng ban ký đại diện và kèm theo biên bản họp là đủ.

Đa số các luật sư tham gia dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi đồng tình quan điểm cần đưa ra quy chế cụ thể về BQT, vì hiện nay quyền hạn của BQT rất lớn, tuy nhiên cơ chế quản lý không có gì hết, không có tư cách pháp nhân. Những vi phạm mà cơ quan nhà nước phạt về PCCC, vệ sinh môi trường thì không biết phạt ai. Chẳng nhẽ phạt toàn bộ hộ dân, vì thế cần phải có cơ sở pháp lý rõ ràng.

Liên quan đến các quy định về quản lí sử dụng nhà chung cư, nhiều ý kiến cũng cho rằng nên kết hợp quản lí nhà chung cư thành dịch vụ quản lí BĐS tạo khung pháp lí cho ngành dịch vụ. Đồng thời cần có quy định riêng về kinh phí bảo trì nhà ở vì hiện nay đang có sự nhập nhằng giữa kinh phí bảo trì và kinh phí quản lí vận hành chung cư…

Thực tế cho thấy phí bảo trì là vấn đề hết sức quan trọng, nhạy cảm, do đó việc sửa đổi lần này cần lấy ý kiến rộng rãi, đặc biệt là những người cư ngụ tại chung cư, tránh tình trạng luật thiếu thực tế. Những những ý kiến đóng góp của doanh nghiệp và các chuyên gia sẽ cân nhắc điều chỉnh trước khi trình Quốc hội tại kỳ họp vào tháng 5 tới. Dự kiến hai dự luật này sẽ được Quốc hội thông qua vào kỳ họp tháng 11/2014.