Nóng: Truy trách nhiệm bồi thường nhà nước với người mua chung cư

Nhiều ý kiến truy trách nhiệm của Bộ Xây dựng, trách nhiệm bồi thường nhà nước về việc ban hành văn bản sai trái (Thông tư 16). Lợi ích thuộc về ai khi có cả triệu căn nhà “ôm” thêm cả cột, tường chung, hộp kỹ thuật như thế? Giải quyết, bồi thường hậu quả như thế nào đối với những hợp đồng đã ký?...

Đó là những vấn đề nóng tại phiên giải trình việc ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức chiều 25/2, mà trọng tâm “xoáy” vào Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

“Dội” trách nhiệm lên Bộ Xây dựng

Liên quan đến cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư mua bán quy định tại Thông tư 16, Bộ Xây dựng vẫn luôn bảo vệ quan điểm khi khẳng định quy định tại thông tư này đúng thẩm quyền của Bộ. Đồng thời, bảo đảm tính hợp pháp trong việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật, không trái với Luật Nhà ở, Bộ luật dân sự và Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Bộ Xây dựng giải trình, trên thực tế việc tính diện tích sàn căn hộ chung cư mua bán theo cách tính tim tường là chưa hợp lý. Bộ Xây dựng nhận thấy, Thông tư 16 có hướng dẫn 2 cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư mua bán để các bên lựa chọn, nhưng tại quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng lại chưa hướng dẫn cụ thể về việc thu phí dịch vụ quản lý vận hành theo diện tích sử dụng hay theo diện tích sàn xây dựng. Vì thế, có thể dẫn đến sự chênh lệch tuy không nhiều trong việc đóng phí quản lý vận hành giữa các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư có cùng diện tích sàn, có cùng số người sử dụng nhưng lại có diện tích sử dụng khác nhau, tùy theo cách tính tim tường hay thông thủy.

Do đó, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu, sửa đổi quy định về thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Quyết định số 08/2008 nói trên để phù hợp với thực tế.

Thế nhưng, TS Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) khẳng định: cách tính diện tích theo tim tường đưa ra tại Thông tư 16 là trái với Luật Nhà ở và Nghị định 71 (Nghị định hướng dẫn thực hiện luật này) và Bộ Luật dân sự. Không tách bạch được phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong các căn hộ chung cư.

Theo ông Sơn, dù hướng dẫn 2 cách tính nhưng các chủ đầu tư chỉ áp dụng theo cách tính tim tường, có lợi cho họ và gây thiệt hại cho người dân mua chung cư. Chủ căn hộ tầng thấp, cột chiếm tới cả chục m2, lên tầng cao cũng căn hộ như thế nhưng diện tích cột chiếm ít hơn, khiến diện tích sử dụng thực tế của hai căn hộ có sự chênh lệch khá lớn.

Cư dân Keangnam là một trong số cư dân chung cư đã kiện chủ đầu tư ra Tòa án khi tính cả cột, hộp kỹ thuật vào diện tích sàn căn hộ.

Vì thế, việc quy định cách tính diện tích theo tim tường trong Thông tư T16 vi phạm tính hợp pháp, cần giải quyết hậu quả như thế nào? Ông Sơn đề nghị Bộ Xây dựng phải có phương án giải quyết thiệt hại trình Ủy ban pháp luật.

Ngoài ra, nhiều ý kiến khác đều truy trách nhiệm của Bộ Xây dựng, trách nhiệm bồi thường nhà nước về việc ban hành văn bản sai trái, phải điều tra xem có bao nhiêu căn hộ bị “ôm” cả cột…. Lợi ích thuộc về ai khi có cả triệu căn nhà “ôm” thêm cả cái cột, hộp kỹ thuật như thế? Giải quyết, bồi thường hậu quả như thế nào đối với những hợp đồng đã ký?...

Nếu đúng, sao lại có Thông tư 03?

Trước hàng loạt câu hỏi trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho hay: Đối với những hợp đồng đã ký, nếu hợp đồng nào sai trái thì để tòa án hình sự, dân sự, hành chính giải quyết, xử lý.

Nhằm khắc phục điểm chưa hợp lý của cách tính diện tích tim tường, Bộ Xây dựng đã đưa vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi thống nhất một cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư mua bán theo kích thước thông thủy.

Trong khi Luật Nhà ở sửa đổi đang trình cơ quan có thẩm quyền, để đáp ứng yêu cầu thực tế, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014 sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tư 16. Theo đó, thống nhất một cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư mua bán theo kích thước thông thủy. Thông tư sẽ có hiệu lực từ ngày 8/4/2014.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Sỹ Cương, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật thắc mắc: Thông tư 03 ban hành một cách vội vàng. Nếu Bộ Xây dựng khẳng định Thông tư 16 là đúng thì sửa làm gì, sao lại có Thông tư 03?

Kiến nghị Chính phủ xử lý triệt để

Kết luận phiên giải trình, ông Phan Trung Lý, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật nêu rõ: Thông tư 16 đã hướng dẫn quy định sai thẩm quyền, không có trong nghị định và luật. Luật Nhà ở chỉ giao cho Chính phủ quy định chi tiết, sau đó Chính phủ cũng không giao cho Bộ Xây dựng quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư. Nội dung quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư tại Thông tư 16 của Bộ Xây dựng ngoài cách tính theo kích thước thông thủy theo quy định của Luật Nhà ở, còn có thể tính theo tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ (vấn đề Luật Nhà ở không quy định). Do vậy, việc mở rộng thêm cách tính diện tích sàn căn hộ không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, gián tiếp mâu thuẫn với quy định về sở hữu chung trong Bộ Luật dân sự, không thể chuyển sở hữu chung thành sở hữu riêng.

Về mặt quản lý Nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư mua bán theo quy định, ông Lý cho hay vấn đề này cũng gặp “ách tắc”, tồn đọng. Theo quy định tại Thông tư 17/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đối với căn hộ chung cư ghi diện tích sàn căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ. Vậy, khi có tranh chấp khiếu nại đến diện tích sàn căn hộ phát sinh thì không thể cấp được Giấy chứng nhận theo cách tính diện tích theo nguyên tắc tim tường.

Mặt khác, phạm vi thẩm quyền ban hành quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong Thông tư 16 là chưa phù hợp với quy định Luật Nhà ở cả về mặt thẩm quyền và phạm vi quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật. Luật Nhà ở không giao quy định chi tiết thi hành nội dung này, trong Nghị định 71/2010 Chính phủ cũng chỉ đạo Bộ Xây dựng quy định và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở chứ không có nội dung nào giao Bộ Xây dựng quyết định cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư.

“Quy định cho cách lựa chọn như vậy đã khiến các doanh nghiệp chỉ tính diện tích căn hộ từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ khiến diện tích sử dụng căn hộ tính theo đúng kích thước thông thủy theo quy định của Luật Nhà ở thấp hơn so với hợp đồng, gây bức xúc, làm xấu đi thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay.

Đối với doanh nghiệp khi công bố bán căn hộ với diện tích tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ do kích thước lớn hơn cách tính theo thông thủy sẽ dẫn đến giá thành có vẻ giảm đi, gây hiểu lầm cho người mua. Với quy định này, doanh nghiệp được hưởng lợi, còn thiệt hại người dân phải gánh chịu”, ông Lý nhấn mạnh.

Thường trực Ủy ban Pháp luật kiến nghị với Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp phải có hướng xử lý triệt để với Thông tư 16. Thông tư 16 không chỉ có vấn đề về cách tính diện tích mà còn nhiều vấn đề khác nữa, cần phải rà soát lại xem phù hợp chưa. Cần nghiên cứu để