Xây nhà cho thuê: “Người đắp chăn bông, kẻ lạnh lùng”

Làm giàu từ kinh doanh BĐS vốn có rất nhiều phương pháp. Với các pháp nhân đăng ký xây dựng, kinh doanh địa ốc, đích nhắm đến thường gói gọn trong các dự án chung cư thương mại cao tầng - chính xác hơn, các khu đất rộng rãi, có vị trí không quá xa trung tâm và đáp ứng cơ bản điều kiện về hạ tầng giao thông, tiện ích xã hội.

Tuy vậy, quỹ đất nội đô đang dần chật chội những năm gần đây sau trào lưu “xin lập, chiếm giữ dự án rồi ngâm tôm”. Ngay khi mới đây, chủ trương di dời hàng loạt các cơ sở sản xuất công nghiệp, y tế, đào tạo, trụ sở cơ quan Nhà nước được chỉ đạo thực hiện rốt ráo, kế hoạch “nhanh chân xí phần” những ô đất đắc địa được đánh giá chỉ dành cho các đại gia lắm tiền nhiều của hoặc mau mắn đón đầu chính sách.

Lợi nhuận bất biến

Không cần tư cách pháp nhân, chẳng đòi hỏi vốn pháp định hàng chục tỷ đồng, các chủ nhân mảnh đất rộng từ 100 - 300m2 ở những địa bàn “mới lên phố” như Nam - Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Trì, Ngọc Hồi… từ lâu đã khai thác lợi nhuận ổn định ở mức khủng nhờ xây nhà trọ.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy lượng nhà trọ bình dân (cấp 4 và dạng căn hộ khép kín) luôn duy trì công suất thuê đáng nể. Trước 2014, thời Từ Liêm chưa lên quận, những xóm trọ ở khu vực làng xã kiểu Đình Thôn, Phú Đô, Mễ Trì, Kiều Mai hiếm khi vắng bóng sinh viên, người lao động thuê trọ. Giá thuê phổ biến khoảng 900.000 - 1,6 triệu đồng/tháng/phòng tùy diện tích và số người ở. Không tính phí điện, nước, an ninh vệ sinh, chỉ cần sở hữu 10 phòng trọ rộng 10 - 15m2, chủ nhà đã thu về tối thiểu 110 triệu đồng/năm.

Năm 2014, địa bàn “thịnh vượng” bậc nhất về nhà trọ dạng căn hộ khép kín (chỉ khác chung cư mini về tên gọi và… không có thang máy) thuộc 2 quận mới thành lập từ huyện Từ Liêm. Làng Phùng Khoang, Phú Đô, Mễ Trì Hạ, Mễ Trì Thượng, Phú Mỹ trở thành “đất vàng” cho chính những chủ đất sinh sống từ nhiều đời.

Đã có lúc, việc săn mua đất làng được ví như làn sóng đầu tư mới, sau khi Quyết định tách huyện được thực thi. Tuy vậy, số giao dịch khớp nối giữa nhà đầu tư và chủ đất được ghi nhận rất hiếm.

“Người làng thừa hiểu giá trị mảnh đất lên phường, lên quận của mình, nên chẳng ai dại gì bán. Xây nhà bình dân, hoặc nhiều tiền thì góp vốn làm chung cư mini với ưu thế không mất chi phí mua đất. Dân ở các làng quanh khu vực sân Mỹ Đình đều làm vậy cả. Tiền thuê nhà, tiền điện nước, phí Internet… tất tật đều do mình chủ động áp với người thuê. Lợi nhuận chỉ có tăng thôi anh ạ”, ông Bản, chủ một khu nhà trọ xây khép kín cao 5 tầng ở Phùng Khoang, vui vẻ nói.

Lại lo tăng giá

Lẽ thường, người thuê nhà - khách hàng không quan tâm tới các sắc thuế áp dụng đối với chủ nhà trọ - cá nhân có nhà cho thuê. Tuy vậy, căn cứ tiền lệ xấu từ quá khứ, mối lo về giá trọ đột xuất tăng đã manh nha xuất hiện ở nhiều xóm trọ Thủ đô.

Theo quy định mới của Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế có hiệu lực từ 1/1/2015, cá nhân cho thuê nhà sẽ đóng 3 loại thuế: thuế môn bài (1 triệu đồng/năm); thuế GTGT (5% trên doanh thu) và thuế TNCN (5% trên doanh thu).

Ngoại trừ thuế môn bài và thuế GTGT tương tự như quy định cũ, luật thuế mới có sự khác biệt về cách tính thuế TNCN. Công thức tính thuế cũ là doanh thu nhân 30%, trừ giảm trừ gia cảnh rồi nhân với thuế suất theo biểu thuế lũy tiến.

Trong khi đó, cách tính thuế mới là lấy doanh thu (trên 100 triệu đồng) nhân 5%. Thiệt hơn đã rõ: theo quy định trước đây, cá nhân được trừ giảm trừ gia cảnh 9 triệu đồng mỗi tháng, nếu nuôi 1 - 2 con ăn học hoặc cha mẹ già... được trừ thêm vài triệu đồng mỗi tháng nữa.

Ngược lại, cách tính mới từ 1/1 lại không có “mục” giảm trừ. Đồng thời, luật mới thể hiện cách tính “cào bằng” theo hướng: Cứ có doanh thu cho thuê nhà từ 101 triệu đồng/năm (chưa đến 8,5 triệu đồng/tháng) thì phải đóng thuế TNCN là 5,05 triệu đồng (101 x 5%).

Trái với luật “cũ”: cá nhân có mức thu dưới 8,5 triệu đồng/tháng mà chỉ giảm trừ gia cảnh cho bản thân thì không phải đóng thuế TNCN (vì trừ giảm trừ gia cảnh 9 triệu đồng/tháng).

Chỉ đọc đến đây, rất nhiều luồng ý kiến dư luận từ người lao động ngoại tỉnh lẫn sinh viên thể hiện lo ngại: đây sẽ là “cớ” chính đáng để chủ nhà tăng giá. Nguyên nhân, nhìn diện rộng, các xóm trọ, nhà ở cao tầng xây khép kín được định hình như sau: 10 - 30 phòng, giá thuê 1,5 - 2,5 triệu đồng/tháng - thu nhap chủ nhà trọ rõ ràng vượt xa 100 triệu đồng/năm với công suất thuê luôn dày đặc.

"Đó là lý do mà chủ nhà trọ vừa tăng giá lên 2,7 triệu đồng/tháng ngay khi chúng tôi về nghỉ Tết”, Hải, sinh viên trường Cao đẳng Xây dựng, đang trọ tại Trung Văn chán nản.

Cái khó của chính sách, vẫn là các cấp quản lý vận hành trong thực tế. Ở đây, là phương pháp để truy thu thuế, tăng tính tự giác của cá nhân có nhà cho thuê. Nói như ông Trung ở Mễ Trì Hạ, chuyện khai báo cũng chỉ… gọi cho có. Còn lại, chủ nhà thường chủ động đi tắt đón đầu bằng cách tăng giá ngay tháng 1 vừa qua.

Mỗi khi giá điện tăng, giá nước hay thậm chí giá gas tăng, chủ nhà trọ đều “mở cờ trong bụng”. Lần này, lại một phen người thuê nhà méo mặt, vì “trăm dâu đổ đầu khách trọ”.