Vườn Thạch Thất, đất Đông Anh: Sau "bão giá" là đống nợ

'Bão' BĐS đi qua, nợ ở lại

Dân tín dụng Hà Nội chắc sẽ nhớ mãi "Đồi Sóc Sơn, vườn Thạch Thất, đất Đông Anh". Đây là 3 địa danh tâm điểm của những cơn "sốt đất". Thời đó, thông tin về những quy hoạch đã đẩy giá đất ruộng, đất vườn tăng vùn vụt. Không ít người đã bỗng chốc giàu có, lao vào BĐS với nguồn vốn đi vay.

"Không ít NH xông vào cho vay, thậm chí cho nguyên một làng, một dòng họ vay để mua bán đất đai. Khi sốt, đất 20 triệu/m2 giao dịch trao tay ngay lập tức, còn bây giờ đất các khu này 4 triệu/m2 cũng không có người mua. Đương nhiên là nợ xấu xuất hiện" một chuyên viên xử lý nợ cho hay.

Để xử lý được tài sản đảm bảo, các NH thường tự thỏa thuận với chủ để bán thu nợ. Tuy nhiên, không ít chủ đất "chây ì", không hợp tác nên việc bán tài sản rất khó khăn.

"Nhiều người chúng tôi đi không biết bao lần mà không gặp được, cáo ốm, cáo bệnh. Thậm chí, chủ tài sản còn khóa cửa, đổi chỗ ở để lẩn tránh việc gặp mặt cán bộ thu hồi nợ', một cán bộ thu hồi nợ cho biết.

Bất đắc dĩ, các NH thường khởi kiện ra tòa để phát mại thu hồi tài sản được. Quá trình này nhanh cũng phải mất 4-5 tháng, lâu có thể 2-3 năm. Với tiến độ đó, thì 'kho' tài sản đảm bảo BĐS hàng chục ngàn tỷ chắc còn rất lâu dài.

Nhiều địa danh đình đám một thời trở thành nơi chôn tiền chết của các NH.

Đấy là chưa kể trong quá trình xử lý lại gặp sự cố dở khóc, dở cười không lường trước. Có khu nhà đất vị trí rất đẹp, rộng và giá mềm nhưng không ai dám mua vì chủ nhà một điện thờ trê tầng thượng. Hay như có ngôi nhà mà những ai từng sở hữu nó đều phá sản nên không ai dám mua. Đặc biệt, đất đai vùng nông thôn ở Đông Anh, Thạch Thất còn liên quan đến yếu tố tâm linh như nhà thờ họ, một tổ... không thể xử lý được.

Giám đốc xử lý nợ một NH tiết lộ: Nhiều khi các yếu tố tâm linh ảnh hưởng rất nhiều tới công tác xử lý tài sản. Khách mua đất mang mà thầy phán cho một câu: 'đất dữ' là thôi luôn.

Thậm chí, không ít NH cũng chùn tay khi chứng kiến thảm cảnh vỡ nợ. Những đại gia một thời nhưng giờ gia tài chỉ còn lại căn nhà cấp 4 cho vợ con đã cắm sổ ở NH. Hay những ông bà già gần đất xa trời phải bán căn nhà cuối cùng để thực hiện nghĩa cụ của con cháu. Xử lý cũng không đành, mà không xử lý cũng không được.

"Có người cả đời lăn lộn, khi về hưu có mảnh đất cho con cháu thế chấp vay tiền, giờ phải bàn giao. Các bác rất hợp tác, chỉ xin một điều là qua Tết mới bàn giao để có nơi tá túc qua Tết. Nghe thế ai cũng xót xa" - Giám đốc Quản trị rủi ro một NH chia sẻ.

Càng to càng vướng

Đối với các tài sản lớn là các dự án bất động sản, nhà xưởng, tàu bè... thì việc xử lý lại càng khó. Chia sẻ mới đây, một chuyên gia NH cho biết: "Trong hệ thống NH có không ít dạng tài sản đảm bảo là quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng mua bán nhà chung cư, đất dự án. Tuy nhiên, bao nhiêu nhà cung cư, đất dự án đã hình thành được, còn bao nhiêu đang dang dở thì có lẽ NH khó nắm hết được".

Đối với tài sản lớn là các dự án bất động sản, nhà xưởng, tàu bè... thì việc xử lý nợ lại càng khó.

"Gần như toàn bộ các chủ đầu tư dự án BĐS đều phải vay NH, nên rất nhiều các khu đô thị hoang vắng, hay các dự án chung cư đang sa lầy nhưng đều được thế chấp dưới dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, hay quyền quyền tài sản phát sinh từ các dạng hợp đồng khác nhau. Đó là một sự bế tắc của NH", một chuyên gia pháp lý NH cho biết.

Dự án không hoàn thành được đã khó xử lý, NH còn bị đẩy vào thế kẹt không kém khi xử lý tài sản là các dự án đã hoàn thành.

Cụ thể, chủ đầu tư vừa bán nhà cho dân, nhưng dự án cũng thế chấp dự án tại các NH. Thế là ba bên cùng kẹt.

Tình trạng này đang diễn ra ở hàng loạt dự án chung cư ở khu vực TP Hồ Chí Minh. Khu căn hộ Sông Đà Tower hoàn thành năm 2010, bán hết cho người dân năm 2009 nhưng năm 2012, chủ đầu tư đã đem toàn bộ dự án thế chấp tại Techcombank - CN Tân Bình.

Bây giờ, khi khoản nợ của chủ đầu tư thành nợ xấu, NH phải xử lý tài sản nhưng phương thức xử lý thế nào lại bế tắc.

Người mua nhà vẫn có quyền và nhu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nhưng dự án đang thế chấp, nợ xấu thì NH không bao giờ đồng ý giải chấp cho người dân có thể được cấp sổ đỏ. Và nếu xử lý tài sản thế chấp này, ngân hàng thu được gì?.

Tương tự, dự án Thảo Loan Plaza tại Bình Chánh chủ đầu tư vừa bán căn hộ, vừa thế chấp dự án vay tiền tại Agribank, để rồi chủ đầu tư thành con nợ xấu, dự án phơi nắng phơi sương vài năm.

Đây chỉ là những ví dụ điển hình, còn hàng loạt dự án cũng đang trong tình trạng tương tự. Câu chuyện để xử lý được tài sản, để thu hồi được nợ của các ngân hàng trong trường hợp này là rất khó khăn.

Qua đây mới lại thấy cách làm ăn chụp giật của các chủ đầu tư BĐS một thời và khâu thẩm định, tiên lượng tình hình của các ngân hàng còn rất nhiều vấn đề. Hậu quả chắc còn phải xử lý nhiều năm. Và chắc không ít phần trong đó phải chấp nhận mất trắng.

*Tiêu đề được đặt lại cho phù hợp với quan điểm CafeLand.