Viễn cảnh của các nhà đầu tư bất động sản nếu sử dụng “đòn bẩy” tài chính quá tay

Các nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ gia tăng. Ảnh minh hoạ

Trong buổi làm việc với Văn phòng Nghiên cứu Kinh tế vĩ mô ASEAN+3 (AMRO) về các lĩnh vực liên quan đến thị trường bất động sản Việt Nam mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS đã đưa ra những đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản hiện nay.

Theo ông Đính, trong 10 năm trở lại đây kể từ sau giai đoạn khủng hoảng, thị trường đã có sự tăng trưởng rất nóng. Tuy nhiên, cho tới thời điểm hiện tại, thị trường đã bắt đầu bộc lộ những khiếm khuyết, tuy chưa tới mức khủng hoảng như giai đoạn 10 năm trước, nhưng những nút thắt từ pháp lý tới dòng vốn đang khiến thị trường tắc nghẽn, từ đó cũng gây cản trở tốc độ tăng trưởng kinh tế.

Giữa năm 2022, hàng loạt các thông tin cùng với những cơ chế, chính sách siết chặt thị trường bất động sản khiến nguồn cung sụt giảm mạnh, thanh khoản của thị trường ngày càng suy yếu.

Bước sang quý 1.2023, thị trường bắt đầu ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn nhờ vào những động thái quyết liệt của Chính phủ thông qua việc bán hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Kể từ đầu năm 2023 đến nay, tổng lượng giao dịch 3 quý đạt chỉ khoảng 10.000 sản phẩm từ các dự án ở thị trường sơ cấp, chưa được 10% so với cùng thời điểm 2018, 2019, trước đại dịch Covid-19.

Ông Đính dự báo khả năng cao, thị trường sẽ có đợt điều chỉnh giá lớn vào cuối năm 2024, đầu năm 2025.

Về sức khoẻ doanh nghiệp, theo khảo sát của VARS, có khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể “cầm cự” được hết quý 3 năm nay nếu không có các chính sách điều hành vĩ mô, sự tác động mạnh mẽ của các chính sách.

“Các nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ gia tăng. Doanh nghiệp đang đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu tăng từng ngày và danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán ngày càng kéo dài thêm do chưa có khả năng thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp”, ông Đính nhận định.

Trước đó, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư dàn trải, huy động vốn từ dự án này để phát triển dự án khác, do đó khi gặp vấn đề về nguồn vốn, hàng loạt dự án đã phải đồng loạt tạm dừng.

Đến thời điểm hiện tại, hệ lụy dễ thấy từ việc sử dụng đòn bẩy quá cao đã cho các doanh nghiệp bất động sản “bài học” để định hướng phát triển an toàn, bền vững hơn.

Để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, Chủ tịch VARS cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc hoạt động.

Đối với các khoản nợ trái phiếu, nợ tín dụng, nhiều doanh nghiệp sẽ buộc phải chấp nhận trả thêm tiền bằng các hình thức khác nhau trong quá trình đàm phán gia hạn trái phiếu với trái chủ để có thêm thời gian để tái cấu trúc nợ. Tuy nhiên, thời gian không nhiều, chỉ 1-2 năm.

Nhiều doanh nghiệp sẽ phải bán bớt tài sản để có nguồn tiền trả nợ. Doanh nghiệp hoàn toàn có thể “vực dậy" nếu quyết liệt tái cấu trúc nhanh hơn để giải quyết triệt để các vấn đề.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần tập trung vào phát triển các dự án đáp ứng nhu cầu cũng như khả năng chi trả của đại đa số người dân như nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội để phục hồi thanh khoản.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản đã và đang phục hồi. Tất nhiên so với thời điểm hoàng kim thì thị trường hiện nay mới chỉ phục hồi được khoảng 20-30%.

Ông Lực dự báo, thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý 1.2024, bởi lãi suất đã và đang giảm; độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn, đặc biệt với mức độ tường minh khi 4 luật được Quốc hội thông qua trong tháng 10 sắp tới. Ngoài ra, những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý; thời điểm đó, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn.

PGS.TS Ngô Trí Long thì cho rằng, kỳ vọng của nhà điều hành bao giờ cũng là nhanh chóng hồi phục nhưng để kỳ vọng thành hiện thực thì phụ thuộc rất lớn vào việc điều hành của Nhà nước như thế nào. Trong đó, có thể khắc phục được hai khó khăn lớn nhất là pháp lý và nguồn vốn hay không là yếu tố quan trọng.

Với quan điểm cá nhân, chuyên gia này cho rằng thị trường bất động sản sẽ bắt đầu phục hồi vào cuối quý 4.2023. Tuy nhiên, những khó khăn không thể xử lý ngày một ngày hai nên phải đến quý 4 năm sau mới phục hồi rõ nét.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chúng ta đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa đâu vào đâu, chưa có tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính. “Đây là “tử huyệt” của thị trường, mà tôi cho rằng nên tập trung vào tháo gỡ phân khúc này để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên”, ông Nghĩa cho hay.