Vì sao khối đế thương mại tại các chung cư ngoài trung tâm ế ẩm?

Theo JLL, dù nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn tăng trưởng ổn định, nhưng các khối đế thương mại chung cư ở khu vực ngoài trung tâm tại Hà Nội và TP.HCM đang gặp phải tình trạng để trống, không được phát triển hoặc tỷ lệ lấp đầy thấp khiến cho việc quản lý và hình ảnh của các trung tâm chưa được hiệu quả.

Đơn vị tư vấn này lý giải có 3 nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Đầu tiên là đa số các chủ đầu tư của dự án chung cư không có kinh nghiệm và chuyên môn trong việc phát triển bất động sản bán lẻ. Do đó, khó đưa ra mô hình hay ý tưởng bán lẻ phù hợp với quy mô, diện tích, đặc điểm của dự án và khu vực lân cận.

Thứ hai, diện tích sàn trung bình của các khối đế thương mại tại chung cư ở khoảng 10.000-15.000 m2, kết cấu kỹ thuật phụ thuộc vào khối chung cư bên trên. Vì vậy, rất khó cho các đầu tư có thể tìm và thỏa mãn điều kiện của các đơn vị điều hành bán lẻ, siêu thị, showroom để chuyển nhượng hoặc cho thuê toàn bộ diện tích.

Thứ ba, trong một vài khu vực dân cư, số lượng dự án chung cư có thể dày đặc, rất khó để các đơn vị vận hành sẵn có trong khu vực tiếp tục muốn mở thêm địa điểm mới trong phạm vi quá gần.

Từ những thực tế trên, một vài chủ đầu tư đã cố thử chia nhỏ không gia bán lẻ thành những ki-ốt từ 15-20m2 và cho thuê lâu dài thông qua hình thức bán lại cho người mua. Tuy nhiên, mô hình lại gặp nhiều bất cập và khó có thể đạt được thành công như chủ đầu tư mong muốn vì mặt bằng bị chia nhỏ lẻ và được quản lý bởi các tiểu thương khác nhau và không có quy hoạch ngành hàng, hình ảnh, ý tưởng và quản lý chặt chẽ.

“Đơn vị tư vấn khó có thể thương lượng với các chủ ki-ốt khác nhau để đưa ra một chiến lược thống nhất. Giải pháp chỉ có thể là có một bên đứng ra mua lại và tạo ra một chiến lược rõ ràng cho tất cả ki-ốt, như vậy mới giải được bài toán lấp đầy”, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc Thị trường Việt Nam của JLL cho biết.

Cũng theo bà Trang, để cải thiện tình hình ứ đọng nguồn cung hiện tại của các khối đế, chủ đầu tư đừng nên vội kỳ vọng tiền thuê cao, mà cần chú trọng cung cấp tiện ích cho cư dân.

Bà Trang cũng gợi ý chuyển đổi mục đích sử dụng của khối đế thương mại, tùy theo vị trí mà các chủ đầu tư có thể cải tạo khối đế theo nhu cầu của cư dân hay khu vực xung quanh. Ví dụ, các khối đế trung tâm có thể trở thành không gian văn phòng coworking hay không gian bán lẻ trải nghiệm dành riêng cho việc trưng bày sản phẩm.

Bên cạnh đó, sự tăng trưởng mạnh mẽ của các công ty thương mại điện tử và công nghệ thúc đẩy nhu cầu cho các loại bất động sản mới, như trung tâm dữ liệu và điểm giao hàng chặng cuối. Nhu cầu này đem đến loạt giải pháp lấp đầy tiềm năng cho các diện tích khối đế xa trung tâm hoặc không phù hợp với ngành bán lẻ truyền thống.