Vì sao giá đất Vân Đồn khó 'sốt'?

Gần chục sàn bất động sản khai trương tại Vân Đồn kể từ đầu năm 2019. Môi giới từ các tỉnh thành phía Bắc từ Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương... xuất hiện trở lại tại đây sau hơn một năm vắng bóng. Họ "khuấy đảo" thị trường bằng những thông tin sốt giao dịch và giá bán.

Tuy nhiên, nỗ lực thổi giá bất động sản Vân Đồn không thành công khi cả giá bán cũng như lượng giao dịch đều tăng không đáng kể và hiện đã dừng lại. Ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần PR và Phát triển đô thị Phú Quý cho rằng, thực tế đất tại huyện đảo này vừa qua chỉ có thể coi là sự hồi phục về giá, đạt mức tương đương với giai đoạn trước khi có lệnh cấm giao dịch cách đây hơn một năm.

Ông cũng chỉ ra một số lý do khiến đất tại đây khó tăng giá mạnh trong năm 2019.

Nguồn hàng ít

Theo ông Hà, tại Vân Đồn, hiện số lượng dự án cũng như sản phẩm bất động sản còn ít. Nếu tính cả trên toàn huyện đảo, những dự án đã đủ điều kiện bán hàng chưa đến hai con số và đa phần có quy mô nhỏ.

Cho biết năm nay một số dự án có thể được mở bán ra thị trường, song theo ông Hà, số lượng hàng cũng chưa lớn. Bởi vậy, nhà đầu tư sẽ mua đi bán lại những lô đất thổ cư hoặc sản phẩm ở những dự án cũ. Trước khi có lệnh cấm giao dịch năm ngoái, giá đất Vân Đồn cũng bị đẩy tăng khá cao trong thời gian ngắn. Bởi vậy, theo ông Hà, trong ngắn hạn, bất động sản tại đây sẽ bị chững lại cho đến khi có những nhân tố mới mang tính cú hích trên thị trường.

Một dự án bất động sản đang được mở bán tại Vân Đồn. Ảnh: Anh Tú

Thiếu chủ đầu tư lớn dẫn dắt thị trường

Theo ông Hà, một thị trường bất động sản muốn có sự tăng trưởng mạnh về giá thì phải có các điều kiện quan trọng nhất là hạ tầng kết nối tốt, đủ hàng để bán và có chủ đầu tư lớn dẫn dắt. Hiện hạ tầng tại Vân Đồn khá tốt, song hai điều kiện còn lại còn yếu.

Ông Hà cho biết, việc bất động sản tại Vân Đồn có tăng giá mạnh hay không sẽ phụ thuộc vào việc các chủ đầu tư lớn có ra được hàng trong năm nay không. Bởi theo ông, các chủ đầu tư này sẽ là người định hình mặt bằng giá quanh khu vực đó. Hiện ở Vân Đồn, tuy một số chủ đầu tư đã công bố dự án nhưng vẫn đang trong quá trình nghiên cứu, phát triển sản phẩm, chưa có hàng để mở bán. Một số dự án còn triển khai cầm chừng để chờ đợi chính sách vĩ mô.

"Nếu thị trường chỉ được dẫn dắt bởi các dự án quy mô nhỏ và một nhóm người thì sóng sẽ chỉ duy trì được thời gian ngắn và mức giá tăng cũng không lớn", ông Hà nói.

Rủi ro về pháp lý

Với đất thổ cư, sau hơn một năm cấm giao dịch, hiện chính quyền địa phương tại Vân Đồn đã mở cửa cho phép mua bán trở lại. Tuy nhiên, lệnh cấm sang tên tách thửa vẫn chưa được gỡ bỏ. Do đó, người mua phải chấp nhận mua cả lô đất lớn, thường là vài trăm m2. Còn nếu mua đất tách thửa thì hai bên mua bán chỉ có thể làm hợp đồng công chứng. Điều này khiến nhà đầu tư e ngại khi giao dịch.

Trong khi đó, với đất dự án, ông Hà cho biết, một số khu đô thị đang làm hạ tầng và đã mở bán bị đặt dấu hỏi về tính an toàn pháp lý. Theo tìm hiểu của VnExpress, tại Vân Đồn có tình trạng mua bán dự án khi chưa đủ điều kiện bán hàng...

Nhà đầu tư đang có nhiều lựa chọn

Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần PR và Phát triển đô thị Phú Quý cho biết, hiện ở miền Bắc, thị trường bất động sản một số tỉnh gần Hà Nội hơn như Hưng Yên, Bắc Ninh... cũng đang khá tốt nên nhà đầu tư không quá quan tâm đến Vân Đồn - khu vực xa hơn, không có nhiều sản phẩm và giá cũng khá cao. Trong khi đó, theo ông, đất nền các tỉnh hiện mặt bằng giá thấp nên tiềm năng tăng trong ngắn hạn được kỳ vọng cao, nhà đầu tư lướt sóng sẽ chuộng hơn.

Tuy nhiên, về dài hạn, từ 3-5 năm, ông Hà cho rằng việc đất Vân Đồn tăng giá là chắc chắn, không cần bàn cãi. Bởi theo chuyên gia này, giá trung bình đất tại đây hiện dao động từ 30 đến 45 triệu đồng mỗi m2, còn một khoảng cách khá xa so với những thành phố du lịch khác. Song cũng theo ông, mức độ tăng như thế nào còn tuỳ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là chính sách vĩ mô của Chính phủ đối với địa phương này.