Vì sao chủ đầu tư e dè với phân khúc nhà ở xã hội?

Không quá mặn mà

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2016, cả nước phát triển thêm khoảng 0,5 triệu m2 nhà ở xã hội (NOXH) khu vực đô thị, đưa tổng diện tích NOXH khu vực đô thị đạt khoảng 3,3 triệu m2. Tuy nhiên, nhu cầu NOXH hiện vẫn còn rất lớn bởi trong số những người có nhu cầu về nhà ở thì 80% người dân không đủ khả năng tự chi trả theo cơ chế thị trường. Theo thống kê, trên địa bàn TPHCM hiện này có khoảng 476.000 hộ dân chưa có nhà ở ổn định hoặc vẫn sống chung với người thân. Theo tính toán, nhu cầu mua nhà ở xã hội của người dân thành phố đến năm 2020 sẽ là 81.000 căn.

Trước khi hàng loạt các nhà đầu tư tiềm lực mạnh trong ngành BĐS “đổ xô” khai thác sâu hơn vào phân khúc nhà giá rẻ, có thời điểm nguồn cung căn hộ có giá dưới 1 tỉ đồng ở Hà Nội rất khan hiếm, phần nhiều là những căn hộ giá trên 2 tỉ đồng. Ngày 25.1, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 03 về việc đẩy mạnh phát triển NOXH. Trong đó, yêu cầu Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải có trách nhiệm tạo môi trường thuận lợi về đất đai, thủ tục hành chính… để huy động các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS, DN có sử dụng nhiều lao động và người dân tham gia đầu tư phát triển NOXH.

Như vậy, dù nhu cầu thì rất lớn, chủ trương của Nhà nước cũng rất “mở” đối với việc phát triển NOXH. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xây dựng NOXH còn đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Chưa kể, nhiều DN vẫn không quá mặn mà với phân khúc nhà giá rẻ.

Trao đổi với PV Báo Lao động, ông Ngân Văn Chuyên – Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn GFS cho biết, về lâu dài, hiện nay, Tập đoàn cũng có một vài khu đất có thể xây dựng NOXH nhưng trong năm 2017, các dự án BĐS của Tập đoàn chưa hướng vào phân khúc này mà trước mắt sẽ tập trung cho phân khúc trung – cao cấp.

Lý giải cho điều này, ông Chuyên cho rằng: “Vấn đề này cần một cái nhìn dài hơi và phân tích ở rất nhiều góc độ, khía cạnh. Phân khúc nhà xã hội hiện đang được xã hội quan tâm nhưng việc triển khai tùy thuộc vào nhãn quan và thế mạnh của từng DN”.

Ông Chow Chee Fan – Tổng Giám đốc Gamuda Land cũng cho biết, có thể, nhiều nhà đầu tư hiện nay đang có chiến lược khác và muốn tập trung vào nhóm khách hàng có thu nhập thấp. Tuy nhiên, chiến lược kinh doanh của Gamuda Land vẫn tập trung triển khai thế mạnh của mình là các sản phẩm cao cấp.

Ông Chuyên cho biết, với các dự án BĐS đắt đỏ trong lòng thành phố như Cầu Giấy, Thụy Khuê… nếu đầu tư vào phân khúc trung bình thì sẽ bị lỗ ngay, bởi chi phí đất rất cao. “Mặt khác, việc xây nhà giá rẻ tại trung tâm thành phố sẽ nảy sinh rất nhiều vấn đề. Mặc dù được nhà nước hỗ trợ nhưng chính sách về phương pháp xác định giá thành và lợi nhuận định mức chưa được quy định rõ ràng. Do đó, các DN vẫn rất cân nhắc” – ông Chuyên nói.

Ngoài ra, ông Chuyên cho biết, trong thành phố có nhiều chung cư xuống cấp, kêu gọi CĐT vào thi công xây dựng lại nhưng vẫn không làm nổi, do chính sách bất cập và đòi hỏi của người dân sở hữu chung cư cũ. Ông Chuyên dẫn chứng, có trường hợp người dân ở tầng 1 vẫn cứ đòi trả tầng 1, có trường hợp ở tầng 2 diện tích 40m2 nhưng đòi trả tới 80m2. CĐT tính toán và xác định không hiệu quả mà lỗ thì sẽ không đầu tư.

Mặt khác, nhiều DN địa ốc khác cho biết, rào cản lớn khi xây dựng NOXH là nhiều dự án ở xa trung tâm, xa quy hoạch nên thiếu hạ tầng hoàn chỉnh. Về vốn vay, quy định chỉ các dự án nào được phê duyệt mới được hưởng chính sách vay vốn của các ngân hàng thương mại hay Ngân hàng Chính sách Xã hội... Bên cạnh những chính sách ưu đãi dành cho các CĐT khi tạo lập phân khúc NOXH, vẫn còn rất nhiều rào cản như thủ tục pháp lý, hay các ưu đãi về đấu nối cơ sở hạ tầng… gây trở ngại cho quá trình hoàn thành thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án NOXH.

Đẩy mạnh phát triển NOXH cho thuê

Tại Hội nghị tổng kết công tác năm 2016, triển khai nhiệm vụ kế hoạch năm 2017, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, công tác phát triển NOXH vẫn chưa đáp ứng yêu cầu thực tế. Việc triển khai một số chương trình hỗ trợ phát triển NOXH theo các Quyết định của Thủ tướng Chính phủ còn chậm so với kế hoạch; chưa huy động được nhiều thành phần kinh tế và nguồn lực xã hội để đầu tư xây dựng NOXH.

Nguyên nhân được Bộ Xây dựng đưa ra là nguồn vốn ngân sách dành cho phát triển NOXH còn hạn chế dẫn đến việc một số chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của pháp luật thực hiện chưa kịp thời, dứt điểm, trong khi còn thiếu các cơ chế, chính sách cần thiết để thu hút các nguồn lực xã hội, tạo nguồn vốn ổn định cho thị trường BĐS. Việc khuyến khích, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng NOXH còn khó khăn do lợi nhuận thấp, chưa có đủ quỹ đất sạch và thuận lợi về vị trí.

Theo đó, Bộ Xây dựng cho biết, nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới là sẽ tiếp tục thực hiện tái cơ cấu thị trường BĐS, gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, khắc phục lệch pha cung - cầu, phát triển đa dạng các loại hàng hóa BĐS nhà ở, đẩy mạnh phát triển NOXH cho thuê. Đồng thời, triển khai có hiệu quả các chương trình hỗ trợ NOXH trọng điểm; đẩy mạnh phát triển NOXH khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân; kiểm soát chặt chẽ việc quy hoạch và sử dụng quỹ đất đô thị dành cho phát triển NOXH.

Đặc biệt là đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ. Tạo điều kiện thuận lợi để các DN và người dân tích cực tham gia phát triển NOXH, nhà ở thương mại có giá bán thấp.